买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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2024年的中超联赛，在人情世故的剧本中落下帷幕。

面对着青岛人挂帅的沧州，青岛海牛靠着一场不看任何人脸色的小胜，保住了中超席位，这让鲁能全主力阻击梅州客家的结果似乎不那么重要了。

部分激进的海牛球迷，在赛后喊出了熟悉的口号，引来了中立者的不解和摇头。但是，只有生活在这个城市中的人才能理解他们心中的郁闷和不甘：

明明对方也是问题缠身，但我们依然看不到超越的希望?

足球的差距，我们或许可以用底蕴和财力来解释，但是济南成为众多头部房企山东“二选一”的那个“一”，却是很多人无法理解的。

济南OR青岛，谁才是山东半岛的未来，开发商用脚投票得出的答案靠谱吗？

2024年的年末，我们继续寻找这个问题的答案。

核心数据的对比

如果对比两个城市的楼市，老王认为就看两个核心数据：

一个是房子卖得怎么样，一个是地卖得怎么样。

我们先看新建商品房销售数据。根据克而瑞监测，10月份济南7区新建商品住宅成交46.64万㎡，共3465套，成交规模创年内月度次高，环比上涨77.9%，同比上涨13.1%，年内首次同比上涨。

10月份青岛新建商品住宅网签3742套，同比上涨9%，成交面积48.27万㎡，同比上涨11.8%，成交金额72.7亿元，同比上涨0.1%，但是环比是下跌的。

从总量上而言，很显然，青岛的反弹力度要更大一些。

在头部房企的对比中，济南没有像海信一骑绝尘这样的领头羊，但是济南前六的实力显然更强一些。

但是我们看济南TOP20的名单里，全国性房企的数量明显更多一些，特别是仁恒、建发、能建等还未在青岛落子的房企，保证了济南土拍市场要比青岛活跃。青岛目前为止，只成交了11宗土地。

济南虽然也一般，但是比青岛要好了不止一点。

在大规模救市政策来临之前，济南的土拍也是缩量状态，但就是缩量，到10月中旬，济南市辖区居住用地成交约94.37公顷。

10月30日，济南就成交了10块土地，入账19.96亿元。10月末，济南开启大供地，一口气挂牌出让20宗土地，总面积约809亩，起拍价合计约57.6亿元！

今年济青两地土地的差距，真有点像山东鲁能与海牛的差距。

新房的销售量差不多，土地市场差距这么大，这是为什么？

为了找到这个问题的答案，老王在看球的间隙，特意跑了几个济南的红盘。

一眼看透的地段逻辑

老王在济南看的第一个盘，是最近朋友圈里非常火爆的保利金茂·琅誉。虽然在宣传材料上保利在前，但是我们在营销中心看到的材料基本上都是金茂的元素。

看到沙盘的第一眼，老王想起的是去年在济南看的另一个神盘——保利·臻誉。一个外地人眼中槽点不少的地段，零赠送之下正常的户型和并不惊艳的装修，但就是卖出了高溢价和高流速。

臻誉是码农们不行上班的首选，这个琅誉，143㎡的户型要卖小500万，靠谁？虽然济南同行妙笔生花，把项目写得高大上，但是从产品而言，老王觉得都不如世园·金茂府。

地块太小，园林展不开是没办法，精装层面也没有太多的亮点，还是我们熟悉的那些品牌，只是开发商在济南终于可以不用卡萨帝，可以用西门子或者同档次了。

然而，据置业顾问讲，这个价格与浮山后差不多的新盘，一点也缺客户。

从营销中心出来，老王看到了马路对面的历下区政府。

一切都合理了。

要知道，我们市北区政府斜对面的锦绣华城·世家卖得更贵。

但是，琅誉是由中国的头部房企操盘，前期的产品宣传，置业顾问的素质、产品卖家秀的展示，远远要超出青岛一个沉寂许多年、口碑较差的本土小房企。所以，人家10月27日首开，一次就卖了105套，几乎是整盘45%的量，回收了5.2亿元。

而且，琅誉并非个例。10月份济南还有一个红盘是中海天空之境，据说开盘也是卖了一半的房源，1小时就卖了236套，销售金额破了10亿元。

相比之下，青岛张村河的项目一个月卖了50套就大宴三天，两城的市场似乎差异确实很大。如果我是开发商，我当下也会在济南这种地段打破头抢地，而不是把钱投在青岛的张村河或者世园会。

所以说，济南楼市能压青岛一头，不是说城市经济有多强，吸引力有多大，政策有多好，更多的原因是济南作为一个内陆城市，双中心的骨架拉开后，城市新核周边还有很多优质的地块可以供应，而青岛市南、老市北、崂山前海一线找不出对应的土地来。

还有一点，就是这样的地，能到头部房企手里。

济南也在痛苦中迭代

看完保利金茂·琅誉，老王很高效的看了悦澜山、玖著、保利珑誉，这三个盘距离实在是太近了，位置差不多就相当于青岛的华润润府一线，一字排开了三个改善楼盘。

如果不是经历了济南CBD的晚高峰，我真不能理解日本住友会联合济南平台公司拿这么一块地，北边有大烟囱，最后一排楼路冲，济南的高端改善都是人傻钱多？

但是我们步入悦澜山内部会发现，这个楼盘产品力确实提上来了，从入门的园林，到会所，再到精装展示，放在张村河也很能打。

这个盘最大的亮点在户型，160㎡的户型竟然有双阳台，而且还有飘窗赠送。这在青岛可能不算啥，但是在济南的核心区的高端楼盘里，这种“福利”还是很少见，起码它旁边的两个竞品没有。

这说明什么？说明在楼市不好的时候，高赠送这张底牌，济南也开始慢慢往外打了，而这种变化，又成了吸引开发商拿地的点。

开发商在规划红利上进行产品迭代，那么早两年开发的产品就会很痛苦。

在老王探盘的时候，就有一家开发商的老业主在营销中心维权，控诉开发商在外立面降标减配。

在老王写文章前，另一家牛哄哄的楼盘也被业主围攻了，理由差不多：外立面施工工艺粗糙，减标降配。

都是浓眉大眼的央企，如果真卖得好，谁会丢这个人？

所以，作为济南人的济南，济南的高端改善上限是清晰可见的。我们惊叹于“新人”笑，更要看到“旧人哭”。

青岛的楼市现在确实处在谷底，这里面有人的因素，有市场的因素，更多的是城市的问题。城市外扩四散无章，没有像济南那样有一个明确的新中心和方向，各区都有一个或者几个“热点”，寒流到来时就都跟星火一样被吹灭。

但是，青岛毕竟是北方最宜居的城市，前海的恒产逻辑是一直都在的。一旦崂山三顶豪入市，那么楼市的底还是会被托住的。

第二价值链，崂山张村河推进迅速，市北闫家山则还要借助地铁M8号线、M5号线的东风，虽然可能比我们预计的要迟上三五年，但是这条线一定会闪光。

最关键的一点，楼市与足球是反着来的：相比于济南，青岛核心区的房子，更受省内，甚至整个北方富裕阶层的青睐。在一线城市房价被推高到一定程度后，青岛是比有郑州、西安等相同逻辑的济南，更容易承载一线外溢的城市。

所以，不论明年头部房企能不能回心转意，青岛都是山东半岛最值的那一城。