近期，经济刺激政策陆续出台，房地产市场情绪空前活跃。9月29日晚间，上海和广州宣布进一步优化房地产市场政策措施，人行亦宣布2024年11月1日起全面下调存量房贷利率。
在众多政策利好的加持下，A股和港股利好频传。节前最后一个交易日，内房股普遍上涨，中华内房股指数上涨10.49%，旭辉控股（HK0884）表现尤其亮眼，连续三个交易日上涨，累计涨幅接近75%。
除了受益于市场的积极情绪，旭辉的上涨也得益于其在9月27日发布的重要公告，官宣其与境外债券持有人小组（AHG）成员签订重组支持协议（RSA），债券持有人小组合计占境外票据未偿还本金总额的46.9%，占境外总债务本金总额的31.1%。
长中短八大选项，复合型重组方案
在这份重组方案中，旭辉基于“短端削债，中端转股，长端保本降息”的重组框架，向债权人提供了包括短年期票据、短年期贷款、中年期票据+强制可转债、长年期票据、中年期票据、中年期贷款、美元计价长年期贷款、人民币计价长年期贷款等8个选项，债权人可以根据自身情况自由组合这些选项。
旭辉给出的方案非常复杂，不但涵盖长中短期三种不同选择，还包括了新票据和新贷款两个维度。业内人士分析，这与旭辉复杂的债务结构有关，应该是与债权人反复沟通、协商的结果。
公开信息显示，旭辉的存量境外债务包括10笔美元债、1笔可转债和1笔永续债，此外，还有13笔境外银行贷款，本金总额68.58亿美元。
两年努力，终见曙光
2022年11月1日，旭辉官宣启动境外重组，至今已近两年，这其中经历了多次波折，其背后则是房地产市场环境的巨变。
早在2023年初，旭辉曾发布过一个重组方案的初步讨论结果，当时指引条款主要包括“不削减本金金额、债务展期不超过7年”等。旭辉尚未与债权人达成一致，便遭遇了年中的“断贷潮”，及此后市场的进一步下滑。
2023年9月，旭辉又提出了一版"短期削债、中期转股、长期保本降息"的重组框架，并称希望与债权人达成“务实、可执行”的方案，这次签署的RSA与这一框架是一脉相承的。
这2年时间里，房地产市场的变化不可谓不大，正如中央政治局会议所提，“供求关系发生重大变化”。
据中指研究院数据，百强房企的月均销售金额从2022年的6330.7亿下跌至2023年的5232.6亿，2024年1-8月进一步下跌至3354.1亿。
旭辉的销售情况也在不断下探，月均销售金额从2022年的103.3亿下跌至2023年的59.8亿，2024年1-8月进一步下跌至30.1亿。面对这样的经营变化，旭辉数次调整重组方案，也在情理之中。
据市场消息，自从旭辉出险后，作为旭辉控股实控人、董事局主席林中频繁往返上海、香港两地，亲自参与金融机构和债权人的谈判。
出险房企的实控人积极参与债务重组在行业里并不多见，这对债权人而言是一个积极的信号，表明旭辉没有选择放弃，而是在努力寻求解决方案。通过债务重组，旭辉有望获得经营上的缓冲期，这不仅有助于稳定公司的运营，也为公司价值的实现提供了可能。相信正是林中主席持续不断的努力，促成了重组支持协议的签署。
预计减债33-40亿美金
2024年初，旭辉公告了境外债务重组方案的初步提案，提出目标减债规模约为33-30亿美金。从这次公布的英文重组方案细节来看，减债规模取决于各个选项的分配比例，从过往已完成重组的公司案例可以发现，持有人对债转股模式接受度较高，旭辉本次降杠杆的目标大概率可以实现。此外特别值得一提的是，重组成功后的前两年，旭辉在境外也没有大额支出，为经营提供了缓冲期，让公司能专注于其经营和发展。
旭辉在给债权人的重组方案汇报中表示，公司希望透过境外重组，达到三个目标：减轻债务负担，改善资产负债表；帮助公司实现由重转轻的业务转型；重建信用，恢复市场信心。
从债务结构来看，旭辉的境外债务占比在民营房企中几乎是最高的，达54%；相比之下，融创、奥园、雅居乐、佳兆业、宝龙的境外债务占比分别为21%、18%、24%、36%、41%。这也意味着，一旦境外重组成功，将显著减轻其境外债务的压力，公司的资产负债表也能得到极大的改善。
由于存在8个选项，最终的债务分配需要等待投票结果后才能确定。目前尚无法推算出旭辉最终的削债规模，不过，可以参考已经完成境外重组的奥园案例，其61亿美元的境外重组方案生效后，有息负债减少284亿人民币，显示出债务重组在减轻债务负担方面的显著成效。
市场回暖，重组提速
市场人士评价，旭辉的节奏把握得很好，在市场最差的时候敲定了重组方案，有利于公司在政策向好、市场回暖时聚焦经营，把握市场机遇，实现穿越周期。
旭辉境外重组的下一步，是要推动方案获得超过75%的债权人支持，从而推进法院聆讯程序。从其它房企的经验来看，一旦AHG签署了重组支持协议，后续其他债权人都会快速加入。旭辉也通过提供早鸟费和一般同意费这样“真金白银”的激励形式，鼓励债权人积极加入RSA。
公告表示，旭辉将向在香港时间10月27日香港时间下午5点整之前签署RSA的债权人支付早鸟同意费，金额等同于其加入RSA债务本金及2023年1月1日至2024年9月30日应计利息之和的0.2%；并向在香港时间11月27日之前签署签署RSA的债权人支付一般同意费，金额等同于其加入RSA债务本金及2023年1月1日至2024年9月30日应计利息之和的的0.1%。
在接下来的两个月里，希望旭辉能够迅速获得必要的债权人支持，为房地产市场再添一个通过重组实现自救的成功案例。
