如果有人前几年说，希望自己的月薪和万科董事长郁亮一样，那么恭喜你梦想成真，郁亮降薪至税前月薪一万；同时万科取消了延续31年的分红，为应对特殊时期不确定性，保障经营安全。
万科年报仔细看完了，拿起笔，又放下，五味杂陈。万科曾是A股市场的标杆，也是股民老张曾经的爱股之一，曾经爱过，沧海桑田。现在的万科肯定是王子落难，2023年年报单看净利润，还是A股地产股第一。但财报真正透露出来的信息，确实不容乐观。
万科财报情况简介根据万科年报披露，截至2023年年底，万科总资产15048亿元，总负债11019亿元，归属于股东的净资产为2508亿元，2023年营业收入4657亿元，同比下降7.6%，归母净利润121亿元，同比下降46%。
资产负债率超过70%，净利润几乎腰斩，同时，2023年4季度亏损，并且在全市场都大力倡导分红的情况下，万科取消了延续长达31年的分红政策，本次年报取消分红，可见处境艰难。
债务压力大不大？市场一直担心万科的债务压力，这次年报交流会，万科管理层透露计划未来两年计划还债1000亿，相当于把公开债券和非标全部还完。
万科2023年缩表还是非常快速，既有被动的，也有主动为之，负债端下降快。2024年，万科在支出上已经没有太大的压力了，现房存货1000亿，销售额大概1500亿左右。在建的按照投资额计算，基本上进度到了75%，跟三季报差别不大。
目前高频数据，三月份新房销售环比增长了45%以上，销售端在好转，这也是万科计划两年还有息负债1000亿的底气。
但万科的管理层还算清醒，郁亮也业绩说明会上说，财务问题最终是业务问题，因此，债务压力大不大，还是取决于行业能不能回暖。
万科这些年的战略选择有错吗？那万科这些年做错了什么？老张认为，方向是对的，但时点没赶好。万科从2013年开始转型，收购印力，收购普洛斯股权，自建万纬物流，自建泊寓，自己发展商业，物业扩张。这些业务消耗了万科至少1500亿以上的现金流，但是带来的营收只有550亿。
万科的战略选择不仅没错，反而可以说很具有前瞻性，做的也不错，都是行业前三，两个第一(泊寓和物流）， 一个第二(万物云），一个第三(商业）。
但时间维度出了问题，泊寓大概耗资了200亿，目前仅带来34亿营收；物流地产更是吞金兽，耗资900多亿，只带来40亿营收；商业地产虽然短期有现金流，但商业地产竞争已经很激烈，带来的收入有限。
市场永远是对的虽然主要房地产公司销售金额2022年才开始出现出现断崖式下滑，但万科股价从2021年初开始从30多元/股开始一路下跌至目前9元以下，中间几乎没有反弹，持续向下，即使万科2022年财报净利相比2021年有小幅增长，但股价毫无反应，可见市场是聪明且永远是对的。
强调商业模式的重要性现在的市场可能才开始明白段永平所说的，虽然在万科上赚了钱，但万科的商业模式不好，如果重来一次，可能就不会再投资万科。
当时代的变化悄然来临，在房地产供需关系发生根本改变，土地和商品房价格不再趋势性上涨后，高杠杆企业的高风险会充分暴露。
投资应该做减法目前A股上市公司数量已经超过5000多家，什么都学什么都懂是不可能的，搞懂自己的能力圈，只在能力圈以内做投资，不要随便出圈，这样亏钱的概率就会小很多。
对于万科而言，现在唯一的解药就是销售端，紧盯销售端，看未来能不能还有好日子吧？
声明：本文不构成投资建议。
如数据有误，请联系修改。
