2011年9月19日，甲餐饮公司与某房地产公司签订《商铺租赁合同》，承租某城市广场三间商铺用于经营餐饮。同日，甲餐饮公司与乙物业公司签订《物业管理服务协议》，约定由乙物业公司为某城市广场提供物业管理服务，甲餐饮公司自合同约定的开业日起，按照每月21.5元/平方米的标准支付综合管理费。合同签订后，甲餐饮公司就对涉案商铺进行接收并入场开始装修，但是由于种种原因，餐饮店未能在合同约定的日期开业。某房产地公司向甲餐饮公司发出解除合同通知书，通知解除商铺租赁合同。甲餐饮公司随后提起诉讼，双方在租赁合同诉讼案中确认租赁合同于2012年12月17日解除，10天后在法院的组织下对商铺进行了交接。乙物业公司认为，虽然甲餐饮公司的租赁合同已解除，但是公司还有综合管理费未缴纳，就该费用的支付协商无果，乙物业公司起诉至法院，要求甲餐饮公司支付综合管理费及水电费60万余元。

法院经审理认为，双方签订的《物业管理服务协议》是真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定享有各自的权利并履行各自的义务。依据合同约定，法院判令甲餐饮公司应向乙物业公司支付自合同约定的开业日起至合同解除之日止的综合管理费及水电费60万余元。

法律分析

本案是一起商业综合体物业管理的典型案例，其中涉及的综合管理费就是我们通常所说的物业费，只是各公司说法不同。本案中承租人甲餐饮公司存在疑问的三个问题，对于为商业综合体提供物业服务的企业来说，同样值得关注。

问题一：商铺租赁合同已经解除，为什么仍要交物业费？

因承租的商铺未能及时开业，甲餐饮公司另行起诉某房地产公司的案件中，法院认定某房地产公司对商铺租赁合同的解除承担80%的责任。作为与某房地产公司同属一集团的乙物业公司，是否要对甲餐饮公司的物业费予以减免呢？事实上租赁合同与物业服务合同是两个不同的合同关系，履行不同的合同内容，租赁合同的解除并不必然影响物业服务合同的履行。本案中双方签订的《物业管理服务协议》中已作出明确约定“综合管理费起始计收时间为乙方商铺租赁合同约定的‘最迟开业日’，且无论乙方是否空置商铺均应支付。”因此，即便甲餐饮公司的商铺租赁合同已解除，但是依据双方签订的《物业管理服务协议》，甲餐饮公司仍应按照约定履行合同义务，按约支付综合管理费。

问题二：综合管理费中包含空调费，商铺并没有实际开业，为什么要全额支付物业费？

甲餐饮公司提出，《物业管理服务协议》约定综合服务费标准为每月21.5元/平方米，该费用包含中央空调使用费、物业管理费、公共能源分摊费。甲餐饮公司另行起诉某房地产公司的案件中，法院已经确认某房地产公司并未向甲餐饮公司提供排烟管道，离心式风机以及中央空调系统。既然并未使用中央空调和公共能源，甲餐饮公司认为乙物业公司没有理由仍然按照综合管理费的标准要求全额支付物业费。本案综合管理费中的中央空调使用费指的是某城市广场的中央空调，与商户是否独立安装中央空调无关。甲餐饮公司实际承租了商铺，并已启动装修活动，事实上也使用了商场统一的中央空调等公共设施，并不能因为其商铺内部未安装中央空调就要扣除中央空调使用费。法院认为，《物业管理服务协议》中并未对综合管理费每部分对应的费用标准进行拆分，也没有对于未开业是否要调整综合管理费的标准进行约定，并且甲餐饮公司已实际进场装修，客观上接受了乙物业公司提供的物业服务。因此，甲餐饮公司仍然应当合同约定的标准全额支付综合管理费。

问题三：《物业管理服务协议》中综合管理费的约定，为什么不属于“格式条款”？

甲餐饮公司认为，《物业管理服务协议》关于“综合管理费无论乙方是否空置商铺均应支付”的条款为格式条款，加重了甲餐饮公司的责任，应为无效。所谓格式条款，就是通常所说的霸王条款。依据《民法典》规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效。本案中《物业管理服务协议》关于综合管理费的约定是否属于格式条款需要结合物业管理的行业特性和交易惯例来认定。物业服务企业提供的是公共性服务，并不针对某个单一业主。《民法典》规定，物业服务企业提供了服务，业主或使用人应当按照约定支付物业费。物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案中《物业管理服务协议》关于综合管理费的约定合法合规，并未加重甲餐饮公司的责任，不属于格式条款，仍是合法有效条款。

律师提醒

从对甲餐饮公司三个疑问的分析可以看出，本案乙物业公司获得胜诉的关键在于物业服务合同中对于物业费的支付条件和支付标准事先进行了明确约定。然而，从大量的司法判例来看，多数物业服务企业对于合同条款并未做到如此完善，一但发生争议，自然陷入被动。

因此，在“证据为王”的时代，提醒物业服务企业务必重视合同管理。首先，合同是物业服务企业提供物业服务的基石，也是向业主或物业使用人收取费用的重要依据。《民法典》将物业服务合同单独列出一章，对于物业服务合同相关规定作出了明确约定，值得每一位物业人深入研究学习。此外，民法典合同编的其他章节对于合同的共性问题也做出了相关规定，实务中也需要全面参考。其次，合同签订的环节需要特别重视。有些物业服务企业在洽谈合同过程中只为快速拿下项目，未对合同的条款进行仔细推敲，一旦日后发生争议，回看合同才发现处处对己方不利，但却无法补救。

因此，务必在签约前对合同条款进行仔细审查，重点关注合同条款是否具有可操作性、合同条款是否可能使己方陷入不利等。只有提前识别风险，才能防患于未然。当然，签署完一份满意的合同不能束之高阁。建议每一位物业项目负责人应当对所在项目的物业服务合同条款烂熟于心，清晰的知道服务的边界，以及可能存在的违约行为。在日常合同履行过程中时常予以对照，避免服务出现偏差，造成违约责任或者侵权后果。总之，合同管理是一项复杂的系统工程，商业综合体的租赁合同管理是重中之重。物业服务企业需要打造全生命周期的合同管理体系，为企业规范管理、减少风险提供必要的制度保障。