11月14日，广州天河智慧城核心区AT0305108、AT0305119两宗二类居住用地国有土地使用权竞价转让，依然没有竞价，依然是底价成交，依然是国企加城投，由珠江实业、广州城投、天河投资集团三家联合体成功拿下。

AT0305108地块：

AT0305119地块：

还是看上图

两宗地总建设用地面积为49471.8㎡，计容建筑面积为11.56万㎡，平均容积率在2.3367。成交总价约32.5亿元，楼面地价2.81万元/㎡。

好便宜！

讲容积率还得要有参照物，越秀现在在售的高端住宅项目观樾，计容面积为13.6211.24万㎡，容积率2.2。意味着观樾地块更大一点，但容积率与本宗地块相差不大。

我们知道越秀观樾是现在天河最优秀的产品之一，售单价也贵！7万-8万/㎡左右，拿观樾比容积率还行，比产品还是没法比的。

另外一个可对比的是观樾楼面地价高，一期二期三期，平均楼面价5万左右。

我觉得观樾不算一个好参照物，还得拿另外的产品作参照。

2023年3月份，也是城投以44.39亿拿下现在的城投天禧地块，去除配建，折合住宅楼面价约3.71万/㎡，容积率为5.6。

天禧容积率高，楼面价也更高。

左看右看，还是不怎么好对比。

还是回到地图看看具体情况吧！

项目西面是中国移动南方基地，南面距离地铁21号线智慧城站约600米-700米，这个距离不远，步行10分钟。离兄弟楼盘城投天禧约900米，东北方向离新塘永久公墓1.8公里，东南向的设计，视野上是看不到公墓的。

西面临马路，高唐路大车极少，正常的四车道马路，有噪音但也是正常的噪音，避免不了。

从上面收集到的各项数据来看，产品数据不差，中等偏上。

产品打算怎么定位？

走高端的观樾楼面价高，销售单价高，卖得很不错。走改善的天禧楼面价稍低，售价低，但卖得很一般，甚至可以说差。

比如108㎡的北向户型，开盘在490万左右，10月份440万左右，现在，这周甚至特价来到了390万。开盘没几个月，100万就这么不见了。还好买的人少，受伤的人也少。再笑！

现在这价尽管拿，我们预计这里月租6500元肯定没问题，算了算租售比，大概在1.9%-2%区间，肯定没问题。

当然南向的108平方和138平方要贵，活动只是少量参与。

所以我们要明白，今天的两块地，楼面价2.81万元/㎡，是用来补贴城投珠实的，开发商怎么卖都能赚钱。城投、珠实、天河投资集团拿到，没有任何一股留给外人。

落实到产品，未来售价肯定要5.5万/㎡以上，5.5万-6万/㎡是合理区间，低密高使用率，5.5万-6万/㎡我认为好卖。所以天禧的现在的特价可以冲一冲，琶洲琶洲给五星推荐。

最后讲一些相关但又不算紧密相关的事情，两宗宅地均要求竞得人须承诺配合履行“交房即发证”服务，还不错的一个服务承诺。

第二，未来这里有地铁30号线的南方基地站的规划，但时间就久远啰！

第三，小学学位由华阳教育集团新塘小学统筹解决，下一步计划推进新塘小学的升级改造，新塘小学正在规划路正中，未来继续旧改就要换位置（首图可见）；地块北侧AT0305237地块拟建1处学校（按30班初中标准建设），下一步计划引进广州中学品牌开办。

我们这样一讲，是不是很清晰了？朋友们！

琶洲琶洲

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