自1998年房改以来，我国房地产发展至今已达到25年之久，然而这25年并非一帆风顺，曾出现过3次“危机”：

第一次是2008年的次贷危机，全球经济“负增长潮”来袭，当时一些学者做过调查，深圳、北京部分区域房价跌幅达到40%。

第二次是2014年的房地产库存危机，商品房过剩，供大于求，不少城市房价跌幅超过30%，北京房价调整超过20%。

可以看出，这两次房地产“危机”都影响到了大城市房价，随后国家通过各种措施稳楼市，4万亿砸向基建，全国启动棚改拆迁计划，每一次都扛起了救市大任，都成功让楼市逆境重生。

第三次则是2023年，截止到2023年末，全国商品房待售面积达到67295万平方米，同比增长19%，比2014年（6.2亿平方米）还多5000万平方米，与此同时，70个大中城市数据显示，2024年1月份有53个城市房价同比下跌，2023年1月份同比下跌的城市有55个，而2022年1月份同比下跌的城市有20个，可见房价已经连续两年稳定保持下滑趋势。

对此，国家出台的楼市政策，力度也一年比一年大，盘点2023年楼市调控，包括认房不认贷、解除限售和限购、放宽限价、引导房贷利率下调、下调首付比例、推出城中村改造等政策接踵而至，而今年开始，除了城中村改造加速推进，相关部门还明确表态要一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，是否我国还会出现第3次楼市拐点呢？

住建部部长倪虹在“两会”记者会上表示。

当前房地产市场在调整，稳定市场的任务依然艰巨。但是我国城镇300亿平方米存量住房需求更新改造来看，还有很大潜力和空间。

住建部部长倪虹这两句中，其实包含两个意思：

一是目前房地产调控空间其实并不是很大了。主要在于房地产杠杆加不动和调控基本达到极限，前两次还能涨价去库存，可以通过4万亿基建和棚改拆迁促进楼市流动，房价涨起来后销量也就起来了，然而现在情况不一样了，国家金融与发展实验室（NIFD）发布《2023年度宏观杠杆率》数据显示，宏观杠杆率从2022年的274.3%提高到287.8%，提高13.5个百分点，从全球数据来看，发达国家的宏观杠杆率约300%，我国的宏观杠杆率已逐渐接近发达国家水平，再继续增加杠杆的空间并不会太大了。

二是我国的城市更新还有很大提升空间。300亿平方米的存量住房需求，所谓存量住房需求，也就是商品房之外的其他房子，比如老旧小区、城中村，总之就是以后需要提升改善的住房，如果这些房子全部拆迁，结合目前每年约10-12亿平方米的销售数据，我国房地产还有20-30年发展空间，房地产潜力还有，这一点毋庸置疑，毕竟2023年新房和二手房销售面积也已经达到了17亿平方米。

这两层意思表明，房地产既有机遇也有挑战，机遇就是我国房地产在城市更新历史进程中，还有不小的提升空间，要知道现在的城镇人均居住面积才42平方米，我国有足够多的土地面积，向美国人均居住面积65平方米标准看齐并不难，挑战则是当下全球局势还没有稳定，经济波动较大，杠杆不能轻易加，稍不注意，就容易让楼市泡沫绷不住，到那时，欧美国家除了看笑话，还有添柴加火，所以楼市第3次拐点，大概率还有，只不过得等2024年全球局势稳定下来之后，也就是明年或许才会出现。

与此同时，“两会”记者会上，住建部部长倪虹针对2024年房地产工作还明确指出。

2024年将聚焦稳市场、防风险、促转型开展房地产工作。

1、稳市场。地方城市要用好地方调控权，房价低城市房子不可能搬到房价高的城市，就像广州的房子不能拿到北京去卖出北京房价一样，还是要通过“因城施策”方式稳楼市。

2、防风险。当下的房地产风险是信心不足，根源在于购房者对期房信心不足，进而容易传导至房企资金链问题，最后传导至金融市场和土地市场，整个房地产开发到销售环节，最不容易调控的就是卖房环节，毕竟房子不能强买强卖，所以接下来还是要保证楼盘顺利交付，避免出现之前的停工、烂尾情形。

3、促转型。房地产发展了20多年，不能再一个劲地往前冲太快了，房价越来越高，生育率越来越低，一个劲的推动商品房发展，最终只会导致房价越来越高，泡沫越来越大，现在买不起房的家庭以后会更买不起，最主要的是常住人口城镇化率提升起来后，却发现留不住人，所以接下来房地产发展方向需要重点“关照”中低收入人群的住房保障需求。

从住建部对2024年房地产工作发展定调可以看出，围绕着稳市场、防风险、促转型三个方面展开，看得出来，今年的定调对房地产而言更稳，不再追求快增长和高发展了，那么对于我们普通人而言，接下来房子走向也就逐渐清晰了。

第一、因城施策会让每个城市的房价涨跌不会有太大波动。就好比香港，房价连续下跌9个月，部分区域房价回到七年前，在“撤辣”之后，楼市又变得火爆起来，连续下跌之后势必会有相应的调控防止继续下跌，反之连续上涨之后，也会相应出台政策抑制房价过快上涨，这就是我国使用“因城施策”调控楼市的高明之处。

第二、我国房地产经过三年的洗礼，依然还存在一定风险需要防控。二手房成交量快速上涨，新房成交量大幅下滑，不仅突出经济疲软，还表明了房价过高，这一现象完全可以通过房价收入比来衡量，诸葛数据研究中心测算显示，全国100个典型城市平均房价收入比11.5，虽然有所下滑，但是相比国际上的3-6倍合理水平还处于高位，尤其是一二线城市，房价收入比依然居高不下，加上人们买房心态逐渐转变，意识上对高价房已经产生了抵触情绪，高负债买房信心明显不足了。

第三、相比房地产是支柱产业和刺激经济发展的工具，城镇化才是主要任务。我国并非资本主义国家，共同富裕才是我国能够从发展中国家脱颖而出的指导方针，农村人进城之后如果连房子都住不起，那么共同富裕也就是纸上谈兵，所以国家最近几年一直在强调住房保障，其实就是在推动城镇化建设，哪怕房价降一点也没关系，也要让中低收入人群进城后有房可住。

综上所述，住建部对2024年房地产工作定调，也大致定调了我国房子价值：一方面还是不会放弃房地产，在不突破金融风险底线前提下，能帮助房地产尽量还是会帮，房子作为家庭资产短期内大幅缩水可能性不高；另一方面是未来房子的主要功能还是体现在居住上，并非投资，尤其是城中村改造的房票安置，以及保障性住房推动，表明了接下来的房地产发展是为了推动城市更新和提高新型城镇建设。