在过去二十年间，随着房地产行业的“高速发展”，在楼市中赚得盆满钵满的不仅仅只有开发商，还有购房者，确切的说，应该是早期购房者。对于早期购房者来说，无论是买房自住群体，还是多套房持有群体，也就是我们常说的刚需和炒房投资客，都凭借着房地产的发展红利实现了财富增值，尤其是炒房客，财富更是成倍增长，甚至，实现了财务自由，过上了别人眼中羡慕的生活。久而久之，也让很多人形成了一种固有的楼市思维定势：认为房价会“一直涨”，买房是“稳赚不赔”的。

房产

但是，随着近年来调控不断升级，固有的楼市思维定势已经不再符合当今楼市的发展规律。这样的观点并非笔者空穴来风，而是有理有据，接下来，我们就从4个大方向的变化来剖析一下。

第一个是金融政策方面的变化。今年以来，关于房地产金融出现了两个重大变化，其一，严防资金违规流入楼市，这是央行和银保监会多次强调的。其二，“三道红线”挤压楼市泡沫，这是央行和住建部给房企下的“死命令”。尤其是“三道红线”的设立，无疑是砍掉了开发商的一条腿，过去房企的规模可以迅速扩大，甚至2-3年就能翻一番，主要得益于房地产金融的“高杠杆”，也就是房企可以凭借着银行贷款、融资等手段，快速获得现金流，然后大肆拿地、开发、销售，实现快速扩张。“三道红线”的设立，目的很明确，就是强制要求房企“降负债”“去杠杆”，完不成要求，就融不到资金，拿不到贷款，要知道，房地产开发是非常依赖现金流的行业，一旦现金流出现问题，企业的运营也会产生连锁反应，在“三道红线”的压力之下，房企的“以价换量”也就不难理解了，这也就是为什么进入9月份以来，各房企“打折促销”频现的主要原因之一。

买房

第二个变化是我国要进行经济内循环。经济内循环是近期经济会议当中出现频率最高的一个词汇。所谓经济内循环，核心要点就是消费和投资，当然了，这是对于国内的，而非国际上的。

如果说，大家还像往常一样，有钱都去买房，没钱贷款也要买房，年轻人都被高房贷所限制，这样一来，何谈消费？何谈其它行业的投资？经济内循环自然也就无法实现发展。这与国家的经济发展战略是相悖的。这一点国家自然清楚，调控不断升级，且呈现愈演愈烈的发展趋势，就是对此最好的回应。

经济内循环

第三个变化是房地产税、空置税可能真的要来了。大家都知道，我国的炒房客之所以“猖獗”，归根结底是因为持有房产的成本几乎没有，低价买入，高价卖出，中间没有持有成本。如果实施房地产税、空置税等长效机制，就会大大增加房产的持有成本，另一方面，房价趋于稳定，就会遏制炒房现象，从而使楼市更加稳定。再者说，实施房地产税、空置税等长效机制的手段，还会改变地方政府的财政收入来源，从而，改变地方政府被土地财政扼住喉咙的局面。

在12月21日，中国社科院在住房报告中建议，争取在“十四五期间”开始征收房地产税等长效机制的税收政策，尤其是炒房火热的城市，可作为试点城市。这样的建议从社科院讲出来，可是释放了非常强的“信号”，也就是说，房地产税、空置税等长效机制的税收政策可能真的要来了。

房产

第四个变化是购房者购房观念的改变。经历了今年的“黑天鹅事件”，绝大多数人都明白了一个道理：手中有粮，遇事不慌，这里的粮也泛指钱财。对于那些负债低或者没有负债的人来说，在“隔离期间”会更加的淡然，反之，那些“高负债人群”，因为隔离，导致收入降低，生活也随之更加拮据。此外，还有一个重大变化，值得我们注意！在过去，房子降价很容易引发老业主维权，但是，今年以来，这样的事情越来越少了。这个变化也反映了购房者的心态越来越成熟，对于房价有升有降也已经开始接受了。

房产

根据以上4个方向的剖析，我们基本可以判断，房价“上涨”或将不可持续。尤其是在新生儿出生率逐年降低，人口老龄化不断加剧的当下，房价“上涨”不可持续基本已成定局。当然了，还有一个事实大家要知道：房价不可能也不会大跌！因为房地产作为关联几十个行业、造就大量就业岗位、国民经济的支柱产业，一旦出现房价大跌，产生的后果，我们任何一个人都无法承担。

所以说，房价回归到合理化是必然的，但是，要在稳定发展的趋势下进行，循序渐进，而非一蹴而就。

王健林

曾经的中国首富、地产大佬王健林曾说过：没有一个国家的房地产行业能够兴旺发达超过50年，万达向文化产业转移，正是为了今后的长久发展。从现在的楼市发展趋势来看，王健林的这一预言或将成真。

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