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最近，住建部的“四个取消”和“四个降低”政策一经公布，顿时引发了业内外的热议。有人说，这是「王炸级」的政策，能一瞬间扭转市场局面；也有人说，房地产市场的低迷已成定局，政策再多也不过是“杯水车薪”。那么，究竟这些政策会带来怎样的影响呢？房价是否会如一些人期待的那样再度暴涨？ 冯仑的观点给我们提供了一个有趣的视角。

阴跌的背后，是市场的理性选择

冯仑在采访中提到，目前一线城市的房价依然处于「阴跌」状态，挂牌价与实际成交价之间的差距明显存在。比如在北京核心区，挂牌价 10 万元每平米的房子，成交价可能只有 7 万元每平米，这说明市场对于当前的价格并不买账。很多人可能会觉得奇怪，政策频出，为什么房价还在跌？其实，这背后是市场对于未来的一种理性预判。

我们可以打个比方，现在的房地产市场就像一个冬天里的大湖，表面虽然结了冰，但冰下的水依然流动。政策就好比是暖风，它能加速冰面的融化，但要等到湖面解冻，终归需要时间。冯仑也指出，从政策预期到市场实际反应，至少需要半年到一年的滞后期。这段时间里，市场的情绪、心理预期会逐渐发生转变，但实际的价格变化不会立刻显现。

民营房企的“躺平”，是无奈的选择

除了市场本身的内在逻辑，民营房企的集体“躺平”也是影响房价的重要因素之一。在今年的土地拍卖中，民营房企的参与度大幅降低，甚至有九成的企业不再拿地。为什么民营房企不愿意拿地呢？冯仑给出了两个核心原因：一是避免爆雷，二是拿地能不能赚钱。

简单来说，当前房地产市场的下行压力巨大，房企面临的最大问题是如何在这样的环境中生存下去。资本市场有句老话：“牛市赚快钱，熊市保命要紧。”对民营房企来说，现在的市场并不是扩张的好时机，比起继续拿地，他们更担心的是如何避免资金链断裂。在高地价、低房价的背景下，拿地未必能带来利润，甚至可能加重企业的财务负担。

冯仑提到的另一个关键点是土地成本。**在中国，土地成本占到住宅开发成本的 50% 到 60%，而在一些土地私有化的国家，这个比例可能只有 10% 到 20%**。这意味着，即便房子售价相同，国内开发商能够用在建房上的钱要比国外开发商少得多，最后导致房屋质量不高、盈利空间有限。在这样的情况下，民营房企不拿地反而是最明智的选择。

政策能解救市场吗？

看到这里，可能有人会问：既然问题这么复杂，政策能解决吗？答案是，政策当然有帮助，但效果可能不会立竿见影。冯仑提到，新的政策组合拳确实有助于改善市场预期，但要真正推动房价回升，仍需等待一段时间。

首先，政策的实施有滞后期。就像前面提到的，市场心理预期的转变是一件缓慢的事情，尤其是在经历了长时间的房价下跌之后，购房者的信心并不容易恢复。其次，政策的效果还取决于市场的供需关系。即便政策再好，如果需求不旺盛，房价也很难出现大幅上涨。

此外，冯仑也提出了一个值得思考的问题：在土地成本和开发时限上，国内的政策是否需要进一步调整？ 当前的土地出让机制要求开发商在三年内完成开发，否则土地将被收回。这种机制在市场好的时候无疑是有效的，但在市场不佳时，却可能给开发商带来巨大的压力。如果能够延长开发时限，或者取消强制开发要求，开发商的压力将会减轻，拿地的积极性也会提高。

未来的房地产市场，或许会更加理性

综上所述，未来的房地产市场并不会因为几项政策的出台而立刻回暖。相反，市场将会进入一个更加理性和健康的阶段。民营房企的“躺平”是市场的自我调整，而政策的出台则是政府对市场的托底。两者相辅相成，最终会促成市场的止跌企稳。

正如冯仑所言，房价上涨的可能性目前还不大，但市场的心理预期已经开始转变。在未来的一段时间里，随着政策的逐步实施，市场的情绪将会逐渐恢复，房价也有可能在核心城市的优质地段企稳回升。但要看到房价大幅上涨，恐怕还需要更多的时间和更多的政策支持。

在这个过程中，购房者需要理性对待市场，不要盲目跟风。对于房企来说，如何在市场调整中找到新的盈利模式，如何在高土地成本下提升房屋质量，都是亟待解决的问题。可以预见的是，房地产市场的未来将不再是过去那种“只涨不跌”的单一模式，而是一个更加多元和复杂的局面。

看到这里，大家对未来的房价走势怎么看？你认为政策的出台能否真正带动房价回升？欢迎在评论区留言，分享你的看法！