如果要给2023年的重庆楼市写一个关键词，那一定是：卷、很卷、卷惨了......

中国的商品房市场成交额从最高的18万亿元，回落到如今的12亿元（全年预测数据），下滑了大概30%左右。

覆巢之下，焉有完卵？

扒开局部地区数据来看，冷热分布更不均匀

重庆的新房住宅成交量，最高峰是2018年的2680亿元，今年1-11月份合计是670亿元，预计2023年全年住宅成交金额是730亿元。

从2680亿元到730亿元，下滑了70%多，下滑幅度这么大，重庆市场就这么差吗？

这倒不是。

人们的购房需求还是在，只是被二手房给分流了很大一部分，比例很大。

现在很多人对未来预期收入比较悲观，就没有选择买房了，而是去住公租房、保障房，这些群体在未来都是有可能买房的。

关键问题是，最高2680亿的新房住宅成交额，根本就不是重庆市场的真实水平，这是被无限冲高了的水平。

想想在2018年，全国那么多城市限购，但重庆不限购，多少人坐飞机来重庆买房啊，这里面有大量的投资、投机需求，把重庆的房价泡沫给吹起来了，这明显是不正常的。

举个粗俗的例子，吃伟哥可以更持久的高潮，可以保持最好状态。

但人一直吃伟哥，是要挂掉的，房地产也是一样。

一张一弛，才是长久之道。

只要你相信中国，看好中国的未来，那中国的房价必然会是螺旋式的上升，现在只是在局部调整的阶段，你需要做的就是，熬下去，熬到下一个周期的到来。

卷价格

重庆的新房需求一直都在，而且还非常大，只是被二手房、保障房、公租房暂时给分流了。新房成交额70%的幅度下降，带来的就是新房的无限内卷，最重要的就是卷价格了。

2023年前11个月，重庆新房住宅共卖了53130套，二手房则卖了98546套，二手房销量是新房销量的1.85倍。

前11个月总共卖了151676套房子，二手房的占比高达65%，也就是说，

重庆每卖100套房子，二手房就卖了65套，而新房只卖了35套。

◉ 杨一设计并制图

这是重庆房地产如今的大趋势，没人能改变，甚至如果我再去买房，我也会选二手房。

为什么？

二手房性价比真的是太高了，二手房狠狠地背刺了新房。

前面不是说了，过去几年有大量的投资、投机客来重庆买房，现在都过了2年限售期了。这些人就是纯投机的，根本不会来住，甚至都不会去装修。

但现在房价下降之后，这些人扛不住了，只能割肉抛售房产，而且是举起屠龙刀来砍价，江北嘴清水13000多，来福士精装20000元，照母山清水13000多，中央公园还有清水9000多的，重庆遍地都是高性价比的优质资产。

同样都是13000多的价格，你是买江北嘴、照母山的二手房，还是买蔡家的新房？

是个人都知道怎么选吧，只要你现在还有钱，到处都可以捡到带血的筹码。有便宜不占，这不符合人性。

这就是重庆新房打不赢二手房的原因，新房不管把价格降到多少都打不赢，你对抗不了人性啊，诱惑太大了。

得等到这批投机客割肉平仓之后，市场上不会再有那么多的高性价比优质资产，重庆的新房成交量才会逐渐回升。

当然，投资客只是重庆楼市里的一部分，还有自住改善置换需求。

但这些人手上没钱，因为他手上的二手房卖不出去。

为什么卖不出去？

因为投资客的卖价太便宜了啊。

同样一个小区，自住业主要卖房150万，但投资客可以100万就卖出去。如果你要买房，你会买谁的房子？

还有其他没那么着急的投资客，报价140万、130万、120万、110万的，你得等这批人把房子都卖出去以后，你的150万房子才能卖出去。

得等多长时间？

我不知道，可能1年，可能3年，可能5年，时间根本说不好，因为你不知道那些投资客具体是什么情况？他们到底有多缺钱？他们卖房的急迫性有多高？

这就是重庆新房面临的尴尬处境！

卷产品

那重庆新房就没救了吗？

到底怎样才能突围啊？

产品。

未来开发商只有一条活路，拼命的卷产品，把产品卷成自家的核心竞争力。

不然你只是卷价格，房子虽然卖出去了，但是挣不到钱，到头来白忙活一场，给链家、到家了在打工，那何必呢？

新房往往都是在郊区，本来在地段、配套、甚至交付时间上就已经没有任何优势了，如果再不把产品做好，别人凭啥来买你的新房嘛？

今年重庆好些产品都非常惊艳，甚至有些还是央企做的，这让人很意外。

比如华润中央公园悦府。

这绝对是重庆今年的Number One产品，360度的观景平墅太能打了，家家户户都有花园/露台，每一个房间走出去都是露台，市场接受度非常高，卖的又贵又快。

◉ 华润中央公园悦府实景图

比如中建启宸。

建面99平的户型，在其他城市也就是3房，可能还只有一个卫生间。但中建做了4房2卫，采光面有16.6米，6面宽，还带有储藏室，户型几乎没有浪费空间，很适合大家庭居住，产品实用价值非常高，还能够提供情绪价值。

◉ 中建启宸99㎡户型图解析，杨一设计并制图

比如首钢云尚江来。

建面150㎡只做了2房、180㎡只做了3房，客厅大到可办party，主打一个极度的舒适改善，基本都是年轻人在买，追求个性化和艺术化，这跟首钢给人的传统稳重央企形象完全不同。

◉ 首钢云尚江来实景图

比如邦泰锦宸。

1梯2户的板楼，平层建面133㎡，顶跃建面165㎡，西永市场真的很久没见过这样的改善产品了，颜值也非常高。4个房间开间都是在3米以上，40㎡的会客厅、21㎡的主卧大套房带衣帽间，其他每个户型也都带有一个储藏室，产品实用价值和情绪价值都拉满。

◉ 邦泰锦宸效果图

连央企都开始卷产品时，你就要意识到不简单了，这个市场已经完全变了。

在高周转阶段，央企天然就有资金优势。

在产品阶段，央企又开始极度重视产品了。

天赋型选手都在卷产品了，民企就得拼命卷产品了，不然根本没活路！

卷组织

重庆新房市场下滑了70%，按照开发商一贯的追求费效比，那就要相应的裁掉70%的人，现在已经大概裁了40-50%的人了，还远不是终点，还会继续裁人的，就连央企都在裁区域公司、裁人了。

没被裁的其实也好不到哪里去，毕竟一个人要顶好几个人的活儿，一个月恨不得有32天都在公司深夜加班，为结果负责。

一个营销负责人，如果在规定时间内达不成规定业绩，就得下课，那他能怎么办？

他只能把团队里的人都高效的动员起来，今天如果没有客户就不能下班，销售一直打电话，策划一直忙报告、报表，不停的写报告、汇报，即便最后能落地的报告只有1%，即便是无效卷，卷给领导看的，也得表演性内卷。

现在重庆很多楼盘上都只有一个策划了，即便央企也是这样，卷的比民企还凶，这个策划要干的事情真的是太多了。

写报告、拉数据、做推广、弄招投标、走流程、写广告文案、弄设计海报、写活动方案、搞活动、看市场报告、给置业顾问培训市场，还要揣摩老板心思、避开职场内部倾轧......

策划的存在感越来越低，逐渐沦为了执行工具人，一切向结果看齐。

营销营销，现在只有销，没有营。

项目卖的差 → 开发商要控制费效比、裁人 → 项目上只留1个策划，要做所有事情 → 策划疲于奔命，每天打杂，根本没时间思考项目推广策略 → 项目没有差异化，只能卷价格 → 给不起高额佣金，卖的差 → 继续裁人......

已经形成了恶性循环。

很明显，策划、市场和客研的作用被极大低估了，尊重专业尊重市场尊重产品的开发商，才有可能熬到下一个周期的到来。

卷价格是一条不归路，因为没有任何门槛，你以为的价格底线可能只是地平线，根本就没有底线，卷赢了赚不到钱，卷输了死的更惨，只有靠专业才能穿越周期。