天河新盘爆冷,黄埔客有跳坑吗?

黄埔圈圈 2024-06-12 11:41:05

广州买房,“天河”二字一度视为一种“魔怔”的存在。

但这两年随着楼市深度下调,也并非所有天河的房子都抗跌。实际上,除了珠江新城几个刚改、改善盘,勉强以暂时相对小一点的跌幅维持了核心区的尊严。

至于那些三四梯队的产品,尤其天河外围的楼盘,一样逃不过跌跌不休的命运。

“是天河就购了”的泡泡正被无情刺破。

更多时候,不加分辨地盲目为“天河”二字冲锋陷阵,迎接你的往往是个坑。

对此,黄埔的买家尤其要审慎三思。

必须认识到,所谓外围郊区的说法,是相对的。

比如广园快速以北,天河黄埔交界的珠吉、大观路、高塘石这些两头不靠的地方。

无论是站在黄埔核心区——科学城区府或老黄埔大沙地片区,还是珠江新城的视角,天河的这些地方,都是远离核心区的外围郊区。

比如位于大观路与华观路夹角处的孤盘——天河城投天禧。

最近虽开了盘,但在市场上激不起一点水花,没有什么存在感。我们的微信群,至今无人提起这个项目,甚为有些可怜。

这个盘爆冷,其实一点也不奇怪。

实在因为它的基本面拉胯,拿不出一个能打的:

盘小就算了,还被割裂成两块,导致小区活动空间会很狭促。

两条主干道夹击,外加一条高速(机场二高)紧贴而过,东、南向村屋密布,北向1.6公里又遥望中华永久墓园。

距离地铁21号线天河智慧城站,步行约1.2公里,不远不近略为尴尬,小电驴肯定是必需品。

对于普通刚需来讲,如果教育配套好,以上缺点忍忍就算了。

可惜,盘小空间有限,无地搞教育配套,仅规划了一所12班幼儿园。小学和初中,需要蹭周边的村小村中——新塘小学和泰安中学。

另外,楼栋、产品布局,既有住宅,还有公寓和办公楼,以及人才房。说好听是产品多元,不好听则是混居严重,私密性大打折扣。

但偏偏这样的地段,开发商蜜汁自信,打起了刚改、改善客群的主意——

主动将门槛抬升至108平,但很可惜的是,这个户型还只能做到3房。

更绝的是,不知是不是梁小姐给的勇气,价格定到了4.7-6.5万/平,总价500万-897万元,梯度非常明显。

从一堆的槽点,到高高在上的韭菜价格,想来想去,这个价格,大概也许贵在了“天河”二字?

好在,市场持续冷风吹,韭菜越发稀薄,一些人为制造的泡泡,冷风狂吹之下,市场并不买账。

都什么年代了,一手的臭牌,还妄想着靠“天河”二字,就能坐享其成割韭菜,已经行不通了。

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