上图：霸气外露的郑东万象城
2024年2月6日，郑东新区官方公众号《郑东发布》推送的文章中，这么定位中原超级总部基地：
中原超级总部基地项目主要承接中原科技城整体战略，定位为区域总部+科技研发，以聚集具有总部管理、财务结算及科技研发的企业研发中心为主，拟打造集超级总部中心、独栋总部、文化展厅、商业、教育和住宅等业态为一体，为总部企业提供全方位的综合服务，建成后将成为在国内具有影响力的新一代超级总部经济区标杆。这是继北龙湖、CBD之后，郑东新区崛起的又一个城市新中心。
最后一句是重点：继北龙湖、CBD之后的第三个城市新中心。
【1】
超总基地车辆回流感谢关注《楼八地产研究所》。
我是宇文播，专注郑州城市发展和高端地产研究，致力推动城市进步。
根据郑州对超总的定位，可以看到郑州市和郑东新区对于超总项目的期望很大，地位和北龙湖、CBD并列。
当然，超总也不负众望，其首发作品华润润府今年虽然只推售二三百套房子，但据说排号已经排了大几百了，特别是169平户型更是一房难求了，异常火爆。
这期间我去过几次，超总的区位优势得天独厚，已经不需要赘述。但，大片区在车辆回流上有一些小问题。
从市区去超总，去的时候十分方便，金水东路到莆田西路右拐就到了，但回来的时候就不太方便了，因为需要向东行驶米后再掉头回来。
这一来一回是1.8公里。
如下图：
上图：超总的交通的回流问题
1.8公里，说远不远，说近也不算近，短期内影响不大，未来也可以通过七里河北路并入东三环左转进入金水东路。
但，这样无疑又加重了东三环南向北左转的压力，更重要的是，超总目前只是起步阶段，如果等全部建成、全部投入使用，那么这个路口的“掉头车辆”将是海量的。
这就有问题了。
而且从莆田西路并入金水东路的，这个并道是从最右侧并道最左侧，如此一来，必将会对金水东路的主流直行车流形成强大的干扰。
如果在莆田西路设置丁字路口吧，肯定也不合适，金水东路红绿灯已经不少了，再增设路口，金水东路很难“快起来”。
这是第1个问题，即：
超总基地的车辆回流。
【2】
万象城商圈一体化超总基地建设和万象城商圈建设一定是郑东新区近10年最大的2件事情，这个毋庸置疑。
万象城商圈的大哥自然是万象城。
看一下郑东万象城的资料：项目总体量73万㎡，整体项目覆盖购物中心、商业街区、写字楼、酒店、住宅及公寓等业态。其中购物中心面积为19.4万㎡，商业街区面积为4.7万㎡，总商业面积达24.1万㎡，是近年来河南省最大体量、最高档次的商业项目之一。
郑东万象城即将交付投入使用，正弘坊也正在如火如荼的建设，马上，万象城、正弘坊和新田360三大商业的互动就是问题。
这个问题其实在国贸360和卡王就出现了。
360有无印良品，但盒马超市终归没有卡王的拜特商品齐全，虽然我现在不怎么去花丹了，但之前常去。
于是，就经常出现下面情况：
上午，把车停到花丹，走到一楼，出去，跨过农业路花园路到国贸360逛逛，吃午饭，再在无印良品的咖啡馆喝东西，坐会写点东西……下午四五点走回花丹，再去卡王的拜特超市买东西，然后开车回家。
没有连接，只能折腾。
商业间连接设计做得最好的是香港，香港地少人多，比较特殊，但上海浦东的陆家嘴天桥做得还是不错的。
去过上海的人都知道那个天桥。
上图：上海陆家嘴天桥
未来，游客逛完万象城，大概还是要逛正弘坊的，而逛完正弘坊，也有小概率会去新田360转转，特别是00后的贪玩小女生。
那么，这几个商业的转换问题就出现了。
上图：万象城商圈
这是一个大路口，红绿灯等待的时间很久，如果是夏天或者是恶劣天气，等待过马路的抗性就会对商业的互动产生一定影响。
这是第2个问题：
万象城商圈一体化
【3】
心怡路的红绿灯金水东路在东风东路和东三环之间的赌点比较多。
如下图：
上图：金水东路的交通
这个图一共有3个主要的问题。
问题①：心怡路口下班的堵点
心怡路口四个角分别对应了绿地新都会商务、楷林IFC商务、原盛国际商务以及雅宝国际商务4大商务中心，所以，一到上下班高峰，特别是下班高峰，导致路口拥堵情况严重。
问题②：东三环上班高峰下桥堵点
这个问题楼八以前说过，因为去往金水东区商务区和高铁东站商务区的车辆都要在这个地方下高架，所以上班高峰期十分拥堵应该是郑州最拥堵的下桥口之一。
问题③：东三环南向北左转金水路堵点
这个的车辆很多是来自东站的车辆，加上南部地区的车辆要前往东区核心区，都要走这个左转路口，所以，也经常造成拥堵。
这是第3个问题：
金水东路堵点
【4】
金水东路改造楼八认为，随着东区经济的发展，特别是超级总部基地和万象城商圈的兴起，这几个问题应该会越来越严重。
如果金水东路进行部分路段高架，这些问题一定会在一定程度上得到很大的解决。
上图：金水东路改造想象图
想象方案：
①农业东路到东风渠段，金水东路全程高架
这段路程总长大约3.6公里，如果经费允许，全部高架到东四环完成互通立交就更好了，如果西部能从金水立交开始，那就更更好了。
②东风南路和金水东路做简易互通立交或大环岛设计，再加一个人人行环岛天桥
不仅可以解决商业联动问题，而且还可能成为一道城市景观。
其实最好的是通过地铁建设在地下实现互通，但目前看，8号线走祭城了，如果能走这里完成地下空间打通，可以说真完美了。
③金水东路南下增加下桥口
结尾
楼八的话城市建设需要考虑的方方面面很多，不是随便画个图就能解决的，况且楼八也不是专业人士，故本文仅供参考。
不过，这一段路将来是郑州最最核心的商业商务路段。超总的车辆回流问题和万象城商圈联动问题是迟早会暴露出来的，不如早做打算。
再次感谢关注《楼八地产研究所》！我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。