加拿大住宅房地产开发商正面临越来越多的破产，因为他们正在努力应对更高的借贷和建筑成本——行业专家警告说，随着利息支出持续高昂，这一趋势可能会进一步恶化！

根据联邦破产监督办公室的数据显示，破产的房地产公司和项目的数量在过去一年中迅速攀升，目前有趋势超过全球金融危机时的水平。

“这已经酝酿已久，”商业房地产公司的开发咨询主管Colin Doran表示，他已经为陷入困境的房地产项目提供咨询长达15年。

图源：Fred Lum/The Globe and Mail

“毫无疑问，陷入困境的房地产项目越来越多，我们预计，还会有更多缺乏经验的开发商陷入困境，”他说。

今年1月至5月，加拿大平均每月有20起房地产或租赁项目破产。

按照这个速度，加拿大今年的房地产破产数量将达到约240起，比2023年高出57%，比2009年高出13%，当时由于金融危机和全球经济衰退，大量企业陷入困境。

这还不包括因付不起账单而被迫进入破产管理程序的开发商和项目数量。然而，破产专家表示，他们已经看到越来越多的项目进入破产管理程序。

今年到目前为止，房地产行业占加拿大破产管理程序的55%，相比之下，去年这一比例为30%；2022年为33%。

小型开发商已经无力承担飙升的利息成本

这种濒临破产的压力主要体现在相对较小的开发商，或那些没有财力承受自2022年来利息成本飙升的开发商身上。

以Maplequest Ventures为例，这是一家小型开发商，计划在安省Brampton的两块土地上建造住房。

根据法庭文件，Maplequest于2017年从贷款公司KingSett Mortgage Corp.获得了一笔$2400万加元的贷款，用于开发147个单元的联排别墅、288个单元的中层公寓，以及1599单元的高层公寓。

然而，随着加拿大央行在2022年和2023年将利率从0.25%提高到5%，这笔贷款最终变得更加昂贵。在此期间，优惠贷款利率从2.45% 跃升至 7.2%。

无奈之下，Maplequest今年拖欠支付贷款，贷方对开发商失去了信心，促使他们申请法院指定的接管人来监督该项目。

图源：51记者拍摄

开发项目中的问题可追溯到2017年

如今，住宅开发中存在的一些问题可以追溯到2017年，当时多伦多的房价快速上涨，新公寓的需求激增。

据行业研究公司Urbanation Inc.称，那一年，多伦多地区有近31,000套楼花公寓销售。这是创纪录的水平，导致建筑工人和建筑材料的需求激增——开始推高价格。

2017年至2018年，多伦多地区的建筑成本上涨了10%，全国各大城市的建筑成本上涨了8%。

随着大量投资者涌入市场，开发商迅速扩张，其中也包括一些经验不足的建筑商，他们也都能够将楼花项目全部售出。

那时，投资者们能够轻松地从公寓价格上涨中获利，而且大多数人也可以通过出租房屋来支付贷款的成本。

但是，房产市场的火热和销售速度掩盖了开发商开始面临的问题。到2021年，低利率推动了疫情期间的房地产市场繁荣，多伦多地区的楼花销售飙升至接近 30,550套的历史高位。

图源：51记者拍摄

根据加拿大统计局的数据，那时跟2017年相比，各大城市的建筑成本高出 34%。

之后，疫情减缓了开发速度。由于工人必须在现场保持社交距离，施工受到阻碍，这一切也都导致成本增加。

开发商不得不需要更长时间来承担抵押贷款。当加拿大银行提高利率时，开发商不得不为贷款支付更多费用。

如今，加拿大各大城市的住宅建筑成本比2017年高出81%，多伦多地区的住宅建筑成本则增长了一倍多，达到107%。

加拿大银行今年夏天开始下调基准利率，但贷款仍然昂贵。开发商之前能够将更高的成本转嫁给买家，但价格上涨太多，买家已经不愿意购买新的公寓。

绝大多数新公寓业主都在“烧钱”

对于那些已经购买了投资性房产的人来说，现在已经达到了这样一个地步：绝大多数新公寓业主都在烧钱，因为他们收取的租金不足以支付他们的贷款和其他费用。

例如，根据Altus数据，在多伦多，一套楼花公寓的要价从2017年到今年几乎翻了一番，达到每平方英尺$1,345左右，这意味着一套550平方英尺的公寓售价为$740,000加元。

“如果开发商已经因规划延迟、施工延迟、成本上升而陷入利润率下降的困境，那么利率上升对他们的预期和项目盈利能力造成双重打击，”他说。