房子，是用来住的。

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“中国最牛县城”

说起“中国最牛的县城”，它排第二，还真没有城市敢排第一。

它就是今天的主角——昆山。

话说去年底，《2020中国人口普查分县资料》出来了，里头披露了一个有意思的事：江苏昆山、浙江义乌、浙江慈溪、福建晋江，这四个地方被确定为大城市。

这事很快引起了轰动，要知道全国100多个大城市里头，一般都是省会城市和地级市，而上面这四个地方，却都是县城（县级市）。

县城被认定为大城市，这可是头一回。究其原因，这四个县城的城区人口都已经超过了100万。第七次人口普查数据显示，昆山城区人口141.43万人、义乌118.42万人、慈溪106.19万人、晋江101.25万人。

这啥概念呢？全国目前有333个地级以上城市，但只有105个大城市以上城市，换句话说，这四个县城的城区人口，已经超过200多个地级市。

而其中最猛的，莫过于昆山。按照《2020中国人口普查分县资料》，昆山的城区人口排在全国县级市第一位。

昆山不仅人多，钱更多。2021年，昆山GDP就高达4748.1亿元，排在全国县城第一位。2022年，昆山的GDP更是达到5006.7亿元，成为全国首个GDP突破5000亿元的县级市。

放到全国地级以上城市里，昆山的GDP可以排到第58位，紧追镇江、南宁、哈尔滨，超过贵阳、乌鲁木齐、兰州等省会城市。

更猛的是，昆山已连续18年蝉联全国百强县榜首。回看过往，GDP从3000亿元到4000亿元，昆山用时5年；从4000亿元到5000亿元，昆山只用了3年。

在昆山，流传着“穷的才进城打工，有钱人都待在乡下”的说法，早在七八年前，昆山张浦镇金华村的村民人均纯收入就快奔4万元了。

昆山，凭什么这么牛？

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产业强，房价也高

说起来，昆山也有一个荡气回肠的逆袭故事。

上世纪80年代初期，昆山还是苏州下辖6个县中最穷的一个，人送外号“小六子”。彼时的昆山以农业为主，苦苦摸索着工业的门路。

苦思冥想之后，当时的昆山找到两条路：上海、外资。

依靠着先天的地理优势，昆山不断靠拢上海、融入上海，先后拉来了上海金星电视机厂、上海液压泵厂、金山石化等企业。为了扩大规模，昆山还在老城区擅自划出一块“经济开发区”，自己掏钱引进了一批外商独资企业。

1990年，第一家台资企业“顺昌纺织”落户昆山。到了1993年，约有100家台企来到昆山，此后数年，昆山平均每年新增90家台企，企业类型也从最初的纺织业延伸到大型制造业、服务业。

时至今日，昆山已经成为台商投资最密集的地区之一。数据统计显示，在昆山实际经营的台资企业有3300多家，昆山地区生产总值的30%、工业总产值的40%、利用外资的50%、进出口总额的60%均来自于台资企业的贡献。

上海发展的红利和台企落户的东风，共同浇灌出了“地表最强县城”。

目前昆山拥有1个千亿产业集群，12个百亿产业集权，比很多地级市还猛。2021年，昆山电子信息产业产值达5546.2亿元，占昆山工业比重53.9%，占苏州全市相关产值的47.7%。

最鼎盛的时候，全球每3台笔记本电脑中，就有1台是昆山生产的。

产业日益兴盛，昆山的房价也水涨船高。

2022年，第一财经做了一个统计，当时全国有8个县城的房价超过了2万，昆山排在第五。

这个房价，几乎能排进全国城市前十了，紧追珠海、天津、福州，远超合肥、武汉和西安。

你很难想象，这是一个县城的房价水平。2022年，昆山的人均可支配收入是70269元。按这样算，一个拿着人均收入的普通昆山人，如果要买下一套100平米的房子——

不吃不喝需要33年。

而且，这还只是平均房价。根据鹿城房客的梳理，2021年底，昆山最贵的房子单价已经飙上了10万/平方米，直接比肩一线城市的豪宅了。

▲图源：鹿城房客

昆山的经济成就令人惊讶，房价更是吓人。

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降价，拦不住了？

巨大的光环之外，很多事情正在发生变化。

几天前，一份由昆山市住房和城乡建设局发出的通报文件传得到处都是。文件里讲到，昆山两房企在旗下项目销售过程中——

擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，造成了社会不稳定因素。

▲昆山市住建局通报文件，图源网络

而且，昆山市住建局要求两公司立即整改，且“已将其不良行为记入年度诚信档案”。房企降价促销被罚，这已经够令人惊讶的，更让人不解的是——

为什么是昆山？

经济势头猛，产业底子好，又有投资客的涌入，昆山房价不应该和喜马拉雅山一样坚挺吗？为什么房企还要通过降价来促销？

真相是，昆山楼市并没有想象中火爆。中指研究院数据显示，今年1—4月，昆山新房成交套数分别为2114套、2054套、3019套和1724套——短暂的“小阳春”之后，昆山楼市正在慢慢熄火。

成交数据的滑落还只是表象，往更深处看，支撑昆山楼市的东西，也在悄悄发生变化。

作为上海的卫星城，昆山不仅吸引了炒房客，也一度吸引了大量的魔都打工人。在昆山的常住人口中，外来人口长期占据一半以上，昆山楼市的大部分需求，也正是这些人提供的。

▲上海轨交11号线延伸到昆山花桥

在上海买不到或者买不起房的人，选择把家安在昆山。疫情之后，这部分人明显减少了。根据房产博主“真叫卢俊”的梳理，2022年昆山的常住人口为209.2万人，而2021年则是211.18万人。换句话说，昆山的常住人口在一年里减少了近2万人。

更重要的是，近年来昆山一直想从传统制造业转型高新技术产业，但新的产业还没完全落地，旧的产业就已经搬走了。

例如此前，深耕昆山数十年的昆山亚龙纸制品有限公司，就搬迁至山东。还有知名台企六和机械，也被曝出要将部分生产线搬到越南，这家企业也是最早到昆山投资设厂的台资企业之一。

产业转型升级当然是好事，但在转型过程中，这些阵痛也是昆山必须要经历的。

如果这种局面不能得到改变，昆山的房价还将继续面临下降的压力。很多东西一旦到来，是根本无法阻挡的。正如全球泡沫研究专家何塞·施可曼的那句话——

只要是泡沫，一定会破灭。