这是深圳保障性住房剖析系列第三篇，上篇主要谈一谈深圳6折人才房值不值得买的问题？本篇和大家共同探讨下，扑面而来的人才房对深圳楼市利空有多大？

在分析一种产品对市场影响的时候，首先要了解它的供应量。深圳可售型人才房的主要来源有三块:

1.土拍,可售型人才房由深圳十四五规划而来，因而从2019年开始深圳规划了不少纯人才房地块，第一个可售型人才房项目是2019年人才安居集团在大鹏坝光拍得，截至到2022年底，一共拍出19块人才房地块，80%的项目由安居集团操刀，可售人才房共14036套左右。

2.配建，居住性质供地中配建部分人才房，截至到2022年底，拍出有配建可售型人才房的地块共8块，可售人才房共8325套左右。

3.旧改棚改，深圳十四五规划了11个大型安居社区，截至目前有较为明显进度的有:

（1）妈湾‘工改保’项目，备案名称是汉京花园，由汉京集团操刀，规划安居房+出售型人才房一共4900套左右，预计可售人才房2400套左右。

(2) 龙辉、龙联棚改项目,住宅570550㎡(除返迁住房外，其余全部为公共住房),预计可售人才房2000多套。

(3) 西丽交警训考场地块项目，初步规划研究，可开发用地面积为59439平方米，规划筹集建设人才住房5100套，其中多少可售不确定，预计3000多套。

(4)华富村北区旧改项目，出售型人才房10.32万平方米，1200套。

(5)船步街片区旧改项目，规划2000套出售型人才房。

这里面未来两年内可能配售的就是汉京花园项目，其它的周期都存在巨大不确定性。

综上所述，未来两年内大概有24000套人才房可以入市配售，另外住建局在今年1月份发布的共有产权住房管理办法中，明确提到未来停止规划建设安居房项目，同时1月份深圳市规划和自然资源局发布的《深圳市存量住宅用地项目清单》又明确指出，共有产权住房对应深圳市主导用途为可售型人才住房和安居型商品房。所以大胆推测，深圳未来也不会大批量的规划可售型人才住房，可售型人才住房和安居型商品房的保障功能都将由共有产权住房去承担。

关于这个结论我们也可以从人才房供地节奏来佐证，19块可售型人才房供地中，14块是2020年拍得，4块是2021年拍得，2022年没有纯人才房供地。

8块配建人才房的供地，1块是2020年拍得，7块是2021年拍得，2022年没有配建人才房的供地。

而2020年正是深圳楼市火热的一年，也是深圳楼市历经舆论煎熬的一年，可售型人才住房在这一年大批量的推出，更像是给楼市降温和向外界传递住房不炒的信号。

分析了量，我们再来看看人才房的位置和价格，相比之前的安居房，人才房的位置简直不要太好，我把项目位置有优势的梳理了一下，其中南山有6000套左右，福田有3000套左右，宝安有3000套左右，龙华有4000套左右。价格上南山福田5W+，宝安龙华3W+。因此真正能给商品房市场带来冲击的就是这16000套左右的人才房。2022年是深圳过去十几年成交量最低的一年，新房加二手房尚且有近60000套的成交，人才房16000套的占比并不高，而且是未来两年的供应，均摊到一年也就8000套而已。所以个人判断人才房对楼市的实际冲击是有限的，更多的是影响这两年宝安龙岗光明龙华这些原关外片区的新房销售以及短期内刚需购房的预期和决心。

总结，有购房需求的朋友，偏自住多一点的，看到合适自己的人才房可以无脑买入；投资为主，追求一定生活和居住品质的朋友，还是老老实实买的去买商品房；还在犹豫徘徊观望中甚至继续看空的朋友，人才房也不会是压垮深圳楼市的最后一根稻草，它反而可能是让你实现深圳梦的最后列车。