转自大碗楼市

最近看到网上对北京家长的描述：

住着一两千万的房，拿着上百万的年薪，有北京户口，穿着一百多的卫衣，坐着两块钱的地铁，送娃上十几万的课外班……

好比外面穿着正经西装，里面勒紧裤腰带。这种反差，在北京家长身上见怪不怪。毕竟，来自全国各地的家长，都对北京学区垂涎已久，以至于创造出了诸多学区房神话：

一间11.4方的老破小，卖出560万的天价，单价超46万/方；仅6.7方的破房，当年以250万成交，仅仅因为有北京实验二小……

一个接着一个学区房神话在北京各个小巷间赤裸裸的发生。

但如果告诉你北京一顶级牛小学区房三年跌了近5成，搁你你受得了吗？

3年跌460万……

看到拥有海淀顶级牛小——中关村第三小学的蜂鸟社区，跌破600万，房价几乎腰斩的事情，不免让一众看戏的人想：北京学区房是不是也快不行了。

对于蜂鸟社区房价腰斩这件事，说白了还是调剂的问题。以往，只要你买了蜂鸟就一定能上，而现在是你买了不一定能上，价格下来是必然。

还有一方面，中三所在的海淀学区，小升初的升学通道其实并不好，因为很多家长把自家孩子弄到中三，都是奔着六小强的。但你明白，不是每个人都能进六小强，万一没进，等着你的就是区内摇号去坑校，那岂不完蛋。

所以如果说因蜂鸟倒了，北京学区房也不行，那太扯淡了。

那么北京一些顶级学区房如今到底是怎样一个情况呢？

分化。

一方面，老破小学区跌的比较惨。位于德胜学区的双旗杆东里塔楼和黄寺大街24号院，一同对口五路通小学，距今已经29岁房龄了。

其中双旗杆东里塔楼67方两居室，近期成交单价为11.8万/方，对比21-23年14.6万/方的价格，下跌了19.18%。

从整体上看，两个小区相对环境还是不错，尤其是黄寺大街24号院，但随着双旗杆东里塔楼已经砸到了11.8万/方，你猜黄寺大街24号院能坚挺到什么时候。

展览路学区的德宝新园，房龄28年，24年相比21-23年期间价格，跌幅高达30%：41方的一居室，在去年以前能卖到14万/方，今年以来只能卖9.8万/方，比三年甚至是四年前10.6万/方的成交单价，还要低7.55%。

当时买这里，无非就是保一下西城学籍。毕竟，在那个位置图买个学籍好像也没有更好的选择了。

另一方面，卷完学区房，北京居然开始卷品质了。

安交学区交道口东大街建面约76方户型两居室，近期成交单价约为15万/方，相比去年13.7万/方的单价上涨了9.49%；

人尽皆知的紫金长安，既满足强烈鸡娃的意愿，还能享受到不错的居住品质，以至于在这轮逆势中不降反升。

譬如其160方3居室的户型，最近成交价在约14万/方，比之前高点时的12.7万/方的单价，涨了10.24%等等。

随着学区溢价部分转移到品质溢价的阶段时，一部分兼顾学区和品质的次新房开始逆势上涨。

当然，还有一点你需要注意：直升校可能是未来学区房的一大亮点。

往后，对口入学的可能性是会越来越大的，所以只要你能对口入学，那么也就是有了一张升入优质中学的入场券。

你看这一次龙体学区的水上华城的价格，66方户型，最近成交已经上涨至12.1万/方，去年还只有11.6万/方；

另外，直升的永康胡同，67方的两居室，成交单价高达13万/方，对比去年有2.36%的涨幅。

可以看出，一部分家长对于直升和省心的追求开始体现了出来。

北京学区房价格不会崩，但受到的冲击不小。

首先，学区房消费群体在收缩。

你们回想北京学区房价格暴涨的几个阶段：比较近的2013-2014年以及2022-2023年这两个节点。

往前推6年，2007年北京出生人口7.7万，2008年同样是出生高峰期，超8.0万人。那么对应到2013和2014年，北京学区房开始教改、学区房价格也频频暴涨；

你看2013年3月，海淀区的华清嘉园，一间建面约37方房源，报价喊到350万，每平米逼近10万，也因此有了“宇宙中心”的称号。

还有2017年，新生儿出生人数直接到惊人的17多万人，可以预见的是2023年学位将严重不足。以至于在2020-2022年那一轮市场行情，学区房又来了一次上涨。

也就是说，每一轮的暴涨都离不开新生儿人口的支撑。

但随着2018年开始人口从14万降至2020年的10万人，人口的减少已经不需要前几年如此多的学位。

未来供大于求的局面，对于差小和渣小的影响会比较大，那些顶级牛小影响不会很大。学区房分化的局面也将越来越分裂。

其次，北京各大顶级牛小彼此的竞争不断扩大。你们知道，2003年之前北京是没有学区房的概念的，那时出名的是中关村。

但后来北京随之搞了五大学区甚至是八大学区，一座座顶级学区开始冒尖。我们熟知的万柳和上地，以前还没多少人知道，但到2014年价格上就已经和中关村齐平了。

还有德胜学区等，也是在2014年左右坐稳顶级学区的位子。

既然有如坐火箭升上去的，自然也有没落的。之前的海淀名校譬如十九中，曾与人大附齐平；还有北蜂窝学区等，都没落了。

也就是说，不仅是有更多竞争学区的出现，还有更多高质量的出现，对一些顶级学区的分流有一定影响。

最后，我认为学区房周期快要跨过去了。

北京学区房的起点，可能正是从1995-2000留京大学生这批考一代，以及享受到单位分房的这么两批人开始的。

你想，他们有了房子，到结婚生娃以及到孩子上学，也就是那么8-15年的时间。而正是这一批人的沉淀，慢慢造就了学区房的高光时刻。

也就是说2008年-2010年开始，学区房的风口就来了。你能明显感受到2010年之后北京学区房价格涨幅远高于一般房子。

如果说2018年之前是学区房的高涨期，那么2018年之后就是回落期。多校划片、教师轮岗等政策的出现，也意味着教育公平的趋势很明显了。

这种趋势其实和现在教育政策的行为是不谋而合的。其实不管哪个行业，政策都是追随着趋势，学区房也一样。

你要想，北京学区房优质的教育资源，不都是全北京纳税人共同承担的，那这种教育资源不得共享是吧。

且随着社会发展，学历相对越来越水是既定的事实。你把现在的学历和之前考一代的相比，根本没法比；同时，家长的观念也在变化，学历不再是重中之重。所以，学区房的黄金期也在慢慢结束了。

学区房开始脱去投资的面罩了。

其实除了北京顶级学区房还有部分投资的价值，其余城市的学区房都在不同程度的被剥夺金融属性。

位于上海浦东的朱家滩小区，在2021年时房价还曾超15万/方的它，现在连挂牌价都降到了7-9万/方之间不等。

网红城市杭州的学区神盘文鼎苑，在2021年3月时，卖出的一套58.66方，成交总价746万，单价高达12.7万/方；而如今，文鼎苑成交价都徘徊在6-6.5万之间，相比2年前直接腰斩。

还有南京主城本部名校学区房——沙塘园，是南师附小的学区房。2020年年末，一套建面约37方的房源，总价在300万左右，成交单价约8.2万/方；而3月中旬成交的一套同面积户型，跌倒125万。

3年整整降了175万，连这种名校都撑不住了，你说惨不惨。

不得不承认，无论是一线还是新一线，学区房溢价都在脱离了。

之后的趋势是，学区房自身性质开始转向消费品性质了。

过高的价格被剔除后，不同程度的收入家庭可以依据自身的实力来对教育投入一定的钱，就像随着身体变化，需要买不同尺寸的衣服一样。

随着教育公平价值理念的不断扩张，人与教育资源之间的匹配将会衔接的上，而不是像一座大山也在每一位父母的身上。

所以，学区房不会消失，只是没那么显摆了。

其实说到底，学区房本质上还是游戏规则的问题。譬如北京以往的上学政策，买海淀的学区房，有好的小学的同时还能划片一个好的初中，再上一个好高中等。

这样的游戏规则自然是让家长愿意拼命的往里面挤。所以你看现在关于教育的政策，都往公平最大化的方向走。

还有一点不能忽视的就是价值观问题：人生不能输在起跑线上；我知道自己的孩子天赋没那么高，我只是想给自己的孩子有一个好的教育环境而已，这有错嘛；孩子的教育成长时间不可逆，一旦错过就没了等等。

各种心理因素在促使着每一位家长对学区房的追捧，以至于一个被价格因各种因素绑定的商品，不同家长价值观的“加持”下，助长着自己的高房价。

可能某一天，降低焦虑后，再依靠着一个相对公平的环境，能有一个美好的社会。