重点谈房产叠卖：古代的一房二卖
相比于房屋、田产的继承权纠纷，“叠卖”纠纷的审理则简单得多。“叠卖”又称“重叠”交易，相当于现在房产交易中的“一房二卖”。在《清明集》中专门有“重叠”条目，另有一些虽非重叠交易，但实质上仍属于房产、田产交易过程中发生的纠纷。
宋代和明代的三起案件为例：
第一起案件载于《清明集》卷9《户婚门·违法交易》之“重叠”条，案情大意是：南宋淳祐元年八九月间，王益之将自己的园屋地基先后典卖给徐克俭和舒元琇。舒元琇手持徐克俭家批署的分家关书，而徐克俭手中有王益之父亲王元喜出典的一份契约。经对质确认，典契并非伪造，徐克俭获得产业，舒元琇则无法获得。王益之的行为属于“一物二典”的重复交易。
宋代法律规定：“典卖田地，通过将出典田地折价抵债而使债权人获利的，产业归还原主，钱款不用追缴。”另外，“凡是将自己田产住宅重复典卖者，责杖一百，牙人知情同罪。”
最终判决：舒元琇交易违法，案涉屋业还给原承典人徐克俭占有掌管，其契约凭证勾销作废附入案卷，徐克俭的契约凭证发还。王益之重复交易，陈思聪知情，一并依法责杖刑一百。
第二起案件记录于《清明集》卷5《户婚门·争业下》，标题为《物业垂尽卖人故作交加》。此案主要涉及莫世明的三个儿子：莫如箎、莫如埙和莫如江。在莫世明生前，他将名下财产均分为三份，并签署了分家文书。除了父亲签字画押外，兄弟三人也互相签字确认，以此作为凭证。
后来，莫世明又购得黄大坵、白竹峒等地田地及桑树根、绢布等财产。分家文书中有明确记载：“今后所有财产将分为三份，均分给莫如埙、莫如箎、莫如江掌管，不得擅自产生纷争。”值得注意的是，这两份分家文书上都没有提到“莫如山”的名字。
嘉定七年，莫如江（实际上是周祐冒用“莫如山”之名）将白竹峒的田产转让给了王巡检户名下的王行之，并且契约经过官府钤印并掌管田产。然而，在嘉定九年八月，一名自称“莫如山”（即周祐）的人向官府提出诉讼，声称莫如江卖掉了属于他的产业，并要求返还。
官府立即展开调查，发现“莫如山”当初的卖田产契约内写明：“这是我分家所得的财产，由我父亲莫世明分配划拨。”此外，契约中还强调：“没有隐瞒欺骗尊长和晚辈，与家族近支和外人也没有纷争。若有任何不明确之处，将由出让产业的人自行承担处理。”考虑到这些清晰明确的条款，“莫如山”状告的理由是什么呢？法官对此感到困惑。
经过深入审理，莫如江坦白：“当时与王行之交易时，我委托了彼此都认识的人周祐以‘莫如山’之名签署契约。”法官认为，虽然人们在进行交易时可能无法亲自书写契约，但签字画押是至关重要的环节，岂能由他人代替？由于“莫如山”并非该产业的共有人，这意味着莫如江出售自己的产业时让周祐代为签名，这表明他在订立买卖契约之初就已心怀不轨。
王行之与莫如江原是表亲关系，彼此信任，所以并未察觉其中的欺诈行为。而莫如江也暗自欣喜，以为自己的计谋得逞。
最终的判决结果是：莫如江与“莫如山”（即周祐）各被责罚杖刑一百。至于已售出的田产，判由得业人王行之按照原契约继续掌管耕种，并呈报使府执行。
第三起案件发生在明代的广东。在颜俊彦的《盟水斋存牍》二刻谳略三卷《争屋陶耀之等杖》一文中，记录了一起房屋买卖纠纷。从这篇文章中，我们可以清楚地看到房产交易中典卖和绝卖的区别，以及“加叹”和“洗业”这两种操作。
此案的背景是，闻必遇的侄子廷简在濠畔街拥有一所房屋。他按照法律将房屋“按卖”给陶耀之，换得了六百两银子。但后来，闻必遇因为经济困难，想要回赎这所房屋，而陶耀之却不肯退让。双方因此产生了纠纷，最终闹上了公堂。
在这个案件中，我们可以看到古代田宅交易的一些特点。田宅的所有权、使用权、经营权等权益都是可以分割的。因此，在土地交易过程中，产生了多种交易形式，如典、佃、租、活卖、绝卖、找价等。由于典卖可以将出卖的田宅赎回这一特殊性质，出卖人往往因一时穷困将田宅典出，希望将来可以再次赎回。然而，如果契约中没有明确声明，卖出田宅者的后人在田宅易手几代后仍要求回赎时，此时的典主早已将此财产视为自己所有，因此争讼不断。
这个案件的审讯结果为：如果闻必遇能够赎回房屋，则需备齐六百两赎金；如果不能赎回，则要求陶耀之支付一百两洗业银，以彻底买断房屋。至于重利结债的问题，就像鱼儿自愿吞下鱼饵一样，只能暗自叹息，无法对人言说。双方各打五十大板，以惩罚陶耀之的吝啬和闻必遇的昏聩。同时，将判决书详细批解，并要求陶耀之归还房屋。
这种有所保留的出典权（出卖权）对出典人或出卖人是有利的，因为他们拥有无条件回赎的权利。然而，这对典主和买主是不利的，因为在认为财产已归自己所有后，他们还需要付出“帖银”或“洗业银”，与买价的差价虽然无法计算，但通常需要多付。“中国人重视孝道和名声，出售祖产虽不是最大的不孝，但也是家道中落的迹象，名声败坏莫过于此，因此必须尽力避免。于是，人们创造了出典制度以解燃眉之急。因为出典是变相的出售，既不放弃所有权，又保留了回赎的机会，同时又能满足所需款项（典价常接近卖价），不负出卖之名，而有出卖之实。”由此可见，典按回赎制度与古代中国人的重孝好名密不可分。然而，由于重孝好名，反而引发了更多与其初衷相反的“损名”诉讼，这恐怕是创立这一制度的古人所未能预见的。
