公募REITs产品的起源
REITs起源于20世纪60年代的美国，旨在通过证券化的方式，使投资者能够间接投资于房地产项目，并享受其租金收入和资产增值带来的回报。
我国的REITs起步较晚，但近年来发展迅速，从最初的讨论、研究和探索，到类REITs产品发行，再到公募REITs试点，经历了近二十年的时间。2021年6月21日，随着首批9只公募REITs产品正式上市交易，这标志着国内公募REITs试点正式落地。随后我国公募REITs市场快速发展，发行规模不断攀升，截至2024年8月23日，我国已成立的公募REITs产品共42只，基金规模超千亿元，累计分红规模超百亿元，显示出良好的增长势头。
数据来源：wind，截至2024年8月23日
什么是公募REITs产品？
REITs是Real Estate Investment Trusts的英文简称，中文名字叫“不动产投资信托基金”。
公募REITs是指由基金管理公司发行和管理，通过公开募集的资金投资于不动产领域的投资信托基金。投资者可以通过购买基金份额来间接参与不动产市场的投资，分享资产项目的收益。公募REITs，解决了不动产持有人的融资需求，同时给中小投资者提供了配置优质不动产，获取回报的途径，从而满足双向的需求。
公募REITs产品有什么类型？
不是所有资产类型都可以纳入公募REITs试点范围。公募REITs目前覆盖的资产类型主要包括产权类和特许经营权类资产。
产权类项目主要以租金（或运营外包服务）为主要收入来源。产权类资产，包括园区基础设施、消费基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、购物中心、数据中心等项目。特许经营权类项目则主要依托与政府等主体签署的特殊经营协议，如交通基础设施、生态环保、能源基础设施、市政工程等，通过收费权获取收益。
如何挑选公募REITs产品？
选择公募REITs产品时，投资者应考虑不同的REITs适合不同的投资需求和风险偏好，重点关注其底层资产的行业前景、业务分散程度、分红稳定性以及业绩表现等因素，做出理性的投资决策。
选择好赛道
投资者在选择公募REITs产品时，应关注其底层资产的行业前景和稳定性。比如，交通基础设施、新能源等具有稳定收益和增长潜力的行业，可能比较适合追求稳定现金流的投资者，而产权类REITs如产业园区、仓储物流，可能更适合风险偏好较高的投资者。分散风险
选择业务分散、负债可控的公募REITs产品可以有效降低投资风险。投资者应关注公募REITs产品的资产类别、地域、客户等多样化情况，避免单一资产或客户占比过大带来的风险。分红稳定
REITs的收益主要来自于分红，因此，分红历史稳定和股息稳定增长的产品更具有吸引力。投资者应重点关注REITs产品的分红情况，如在经济周期低位时仍能保持稳定分红的产品或更受青睐。此外，投资者还应关注基金的存续期、管理费率等条款，以及项目的流动性风险、产品政策等。REITs底层资产的经营状况与宏观基本面紧密相连，投资者应关注宏观经济周期和基础设施资产运营情况对REITs业绩的影响。最后，随着债券市场利率中枢下移和优质资产的稀缺，REITs产品逐渐受到市场的青睐，公募REITs产品也为投资者提供了参与不动产市场投资的新渠道，值得各位投资者的关注喔。
风险提示：基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽职的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。投资人购买基金时应详细阅读基金的基金合同和招募说明书等法律文件，了解基金的具体情况。基金管理人管理的其他基金的业绩和其投资人员取得的过往业绩并不预示其未来表现，也不构成本基金业绩表现的保证。基金投资需谨慎。
