NO.1 | 壹

合肥市将进一步调整优化房地产政策措施即将发布，在908新媒体稍早前的报道中，“合肥市将加大高品质住宅供给”受到市民关注。

据悉，在为响应市场需求，适应房地产市场供求关系新变化，更好满足人民群众对美好生活的新期待，合肥市即将启动立体生态住宅规划建设试点工作。

01什么是立体生态住宅

立体生态住宅也被称为第四代住宅，是将绿色生态理念融入城市建筑，通过设置户属空中花园和公共绿化平台等立体绿化措施，将空中花园与现代建筑相结合，建筑材料和建造方式符合绿色建筑理念的高品质住宅。

立体生态住宅案例参考效果图

02立体生态住宅试点条件是什么？

确定为试点的地块，通过公开出让方式取得的土地，在上市地块挂牌条件中明确作为立体生态住宅试点项目。立体生态住宅应为建筑高度不超过54米的改善型住房，户型套内面积（不含公摊）在120平方米及以上，每户至少设置1处户属空中花园。

注意，以上内容相关参数或细节要求以最终发布为准。

03立体生态住宅的试点区域

合肥市将重点选取一些区位条件好、资源环境优越的近期拟上市地块开展试点。具体地块结合片区策划综合考量选取，报市规委会前置审查。目前，合肥市计划推出的天鹅湖商务区核心区、骆岗公园周边区域、董铺水库及大蜀山周边区域均为考虑区域。

注意，以上内容相关参数或细节要求以最终发布为准。

立体生态住宅案例参考效果图

04计容和产权问题怎么确定？

户属空中花园和公共绿化平台在满足技术审查要点的前提下，不计容积率和产权面积。

户属空中花园和公共绿化平台在满足技术审查要点的前提下，不计入人防配建面积基数、不计入机动车、非机动车配建面积基数、不计入配套设施配建面积基数。

注意，以上内容相关参数或细节要求以最终发布为准。

05户属空中花园有哪些要点？

目前，参考要点如下：

单个户属空中花园投影面积不宜小于28㎡，不宜大于50㎡；户属空中花园和阳台（含生活阳台）投影面积之和不得大于套内面积（不含公摊）的40%。

户属空中花园层高（下层地坪标高至上层地坪标高）应为2个及以上住宅自然层；户属空中花园进深不宜大于6米；户属空中花园四周应有不少于2个完整的开敞面，连续开敞面应不少于周长的40%。开敞面不得设置围护墙体、飘窗等，仅可设置栏杆（栏板），便于直接采光通风。位于建筑凹槽内的，不视为开敞面。相邻套型、单元、楼栋通过绿化平台进行拼接的，拼接面不视为开敞面。

户属花园设计应充分考虑住户私密性及安全防盗要求，必要时应设置实现遮挡或安全隔离措施。

注意，以上内容相关参数或细节要求以最终发布为准。

06关于销售和使用的规范要点有哪些？

建设单位应依法依规建设、销售，并及时、准确地向购房者及物业管理单位说明关于户属空中花园、公共绿化平台用途，严禁误导性宣传。房屋销售合同应当明确户属空中花园的用途、购房业主和物业服务企业的管理维护义务，并取得购房业主不私自改变用途的承诺书。建设单位及业主应按照规划要求使用、管理，不得违法违规封闭、擅自破坏占用户属空中花园、公共绿化平台。

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NO.2 | 贰

第四代住宅突然又火了起来。一方面得益于政策逐步放开，让这类型的产品在各地获得了落地的机会，另外一方面，也迎合了一大批改善型人群的客观需求。产品的快速去化让很多的开发商也跃跃欲试，期待形成产品的降维打击。

被誉为“中国第五大发明”的“第四代住宅”，正在全国“多城、同期、大规模”的高调亮相。

从2017年全国首个第四代住宅“成都七一城市森林花园”惊艳亮相后，随后6年里，全国10余省市纷纷试水。

2023年6月，陕西西安，绿城将打造西安高新区首个“第四代住宅”，宣称“家家有花园、户户带露台。”

2023年6月，浙江温州，推出首个第四代住宅。明确“空中花园、空中共享平台”面积不计费容积率。

2023年6月，河南信阳，打造“会呼吸”的有氧社区，让每层每户都有独立空间庭院，是信阳首个第四代住宅。

2023年6月，福建龙岩，首幅第四代住宅试点地块亮相。

2023年7月，江西九江，公示首个第四代住宅楼盘，明确楼盘1栋11-23层打造“城市森林花园”住宅。

天琴樾设计效果图  图片来源：项目官网

不是零星式偶发，而是批量式爆发。不是星星之火，而是全面引爆。

从理论到项目落地，第四代住宅经过了近8年的发展，项目的优缺点可以总结如下：

优势

①面积的扩展。由于有花园空间，同产证面积的户型使用面积提升15%以上。

②空间多样性。由于户型外花园空间的拓展，让客户拥了大量的半室外空间，这大大的提升了人与自然的交互性，也大大提升了居住空间的舒适性，真正实现家与园合体。

岳阳南湖天著LDKBG一体化空间  图片来源：项目官网

③立面更丰富。以往高层住宅的立面是被人诟病比较多的，主要是其整齐划一的立面形式，使城市界面显得呆板。但是第四代住宅的立面更丰富，更具体自然性，充满了生长的力量。

榕发•麓里云筑  立面图  图片来源：项目官网

④人的交互性：高层空间人与人之间的交互性比较差，缺乏基础的邻里交流。第四代住宅打破传统住宅局限，基于空中院落的设计，设置空中园林街巷，供业主共享的开敞式公共休闲绿化空间，真正有了街坊四邻的感觉。

郑州·瀚海晴宇交互空间  图片来源：项目官网

劣势

①缺少统一的标准。第四代住宅一直缺乏官方统一的设计标准，这让开发商在借用此概念时鱼龙混杂，客户无法预知最后的建成情况。

②建造成本偏高。由于第四代住宅立面比较复杂，进退关系比较多，这客观上会造成立面成本偏高，加上建筑面积会比普通住宅多15%，预计按销售面积增加成本20%左右。

榕发·誉湖，设计过程效果图，非交付标准

③后期维护困难。高空庭院植物的维护时间长，费用高或者耗费精力。北方地区，冬季漫长，且温度角度，维护存在困难。

④存着安全隐患。第四代住宅有大量的结构出挑，势必给结构的安全性带来影响。另外一个就是消防安全，当发生火灾时，火势会随着植物的燃烧加大，从而带来不可估量的损失。

NO.3 | 叁

高净值人群居住新期待

扎哈·哈迪德曾表示，选择一种居所，即是选择一种生活方式。第四代建筑，开启了新兴自然生态的生活方式。

高净值人群开始越来越追求城市中心地段且融合了足够宽绰“私家花园”的生态大平层，这开始成为高净值人群对未来居住方式的一种新期待。

榕发•麓里云筑 立面图  图片来源：项目官网

统计表明，人的家庭活动70%都在客厅，而每个家庭平均每天有6.2个活动在客厅发生。入住后的宽绰空中花园，完全可以堪当“第二客厅”。在这50平米的宽绰“第二客厅”里：

你可以种树、种花、种菜……享受田园乐趣。

你可以遛狗、养鸟，撸猫……享受人与动物的亲近与解压；

你更可以“一杯茶、一本书、一个周末下午”……享受真正的慢生活！

显然，今天的人居生活，空间只是容器，有趣的生活才是灵魂。

结语

综上，第四代住宅不仅仅是提供了一个居住的空间，更是打造了一个宜居、低碳、智慧、安全和美的生活社区。

第四代住宅开发是当前中国房地产市场低迷时的新赛道，也是第三代普通住宅转型升级的机会，2024年可以说为第四代住宅开发建设“元年”。