以旧换新，不仅仅是南京楼市去化这么简单，其实，这代表一个时代结束了，而另外一个时代，开始了！

这两天，我密集调研了一些楼盘和房企，看到了几个现象：

1. 名单中的十几个楼盘，确实很火！

这个不说假话，政策一出来，市场情绪还是非常正面的，不服不行，确实对于这些楼盘的去化起到了非常良好的推动作用，甚至这些楼盘的分销都停了，说明不缺客户了。3天报名3000组，南京楼市就没打过这么富裕的仗！

2. 非名单楼盘，怎么办？

这就是一个问题，没有在名单的楼盘，他们的客户在哪？会不会被吸走？这个无法避免，但也有积极因素。今天有一个房企负责人跟我说，期待能把市场热度拉起来，他们吃肉，我喝点汤就行了。

大家有没有感受到一个新的变化：南京楼市，尤其是新房市场，已经实现了逻辑闭环，正式实现了：以内循环为主，外循环为辅的市场格局？

一个市场，从拿地、销售、二手房卖出，这个过程基本上都是本地国企来操作了。

土地市场：专业开发商非常谨慎，谨慎地不能再谨慎。房价跌幅最大的省会名号，已经传遍960万平方公里，各个房产老总基本上都知道了，后面让他们出钱拿地，好难。

2023年，南京出让的1100亿土地资金中，城投公司占据半壁江山，而且从下半年开始，占比开始逐步飙升，这个趋势是往上走的。而从拿地的面积占比，那就更高了。

而且现在还有一种现象，就是专业开发商出面拿地，背后都有个城投公司。专业开发商小股操盘，不会ALL IN了，风险有本地国企来承担。这个趋势，已经很难改变。也就是说，从土地市场上看：

南京土地，已经进入内循环了，本地国企拿地为主。外地民企占比不高，你不拿，我不拿，都不想进步了，只能自己拿。

新房市场：目前南京的新房市场，确实很不健康。4个月卖了7000多套，玩呐？这意味着全年也就2万套的销量，南京历史上哪有这样的数据？绝对没有。去年市场那么差，还卖了5万套房子，今年才是去年的40%？太不健康了。

那么以旧换新政策呢，就是解决这个问题，先把愿意拿地的城投公司的库存，去一波。他们在南京土地市场上立下汗马功劳，当然去库存的时候，也是他们先尝鲜。当然这个尝鲜，不仅仅是“吃肉”那么简单，也要冒一定风险，但整体是一个大利好。

这意味着在当前有限的市场规模的情况下，城投公司楼盘的去化，更稳健一些。政策出来，他们也会卖的更快一点。另外我估计后面以旧换新的政策覆盖楼盘会进一步扩大，但主体还是南京本地国企。

二手房市场：你能卖掉，那是最好的，如果卖不掉，还是卖给南京国企。至于企业买到这些老破小干什么，我觉得普通老百姓不用过于操心。可以去做安置房、人才房、租赁费，反正以前都是建很多保障房的，现在不建了，直接拿这些回收的二手房去做这些事情，既解决了二手房回收问题，又解决了人才安居问题，一箭双雕。

所以你看看，从拿地，到最后二手房市场，都是南京的本土企业来操持。而外地的开发商，尤其的民企开发商，可能就是打打辅助，调剂一下了。

所以，我画了一张图，大家看看是不是这样：

城投代表这座城市，在金融系统的加持之下，城投拿地，城投卖房，城投收购二手房，全部闭环。这个过程中，开发商只能打打辅助，通过小股操盘，获得一点操盘费。

当然，开发商想主导也可以，那你积极拿地啊！但你又不敢，只能这样了。

南京楼市的新房市场，已经萎缩到2-3万套，也容不下那么多开发商在此捞金，也容不下太多建筑商、设计院、自媒体等关联企业，大家都要跟着收缩，方方面面都在集中，都在走向“内循环”。

这个“内循环”的时代，大势所趋！你觉得的呢？

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