一线城市犹抱琵琶半遮面地取消限购，新一线、二线城市赤裸裸地取消限购，限购时代已成为历史记忆。

尽管在房地产史上，高能城市限购——取消——再限购——再取消进行了多轮，但这一次，真的是成为历史记忆了。

限购，既是为了房地产理性健康地发展，更是为了保护中能、低能城市的供需关系，让城市资源尽可能地均衡发展。

但是，当房地产褪去一切金融属性，人们就会变得理性理性再理性，当理性到了极致的时候，问题又出来了。

什么问题？

没有哪一个产业，产业链、产业承载能力有房地产这么强。

房地产一旦不行，与之相关的60多个行业都会受到影响。虽说房地产是三产，但它又是一产、二产的终端。

在三产方面，表现力更强，房子卖出去了，人就来了，有人就有税收、就有衣食住行的消费、教育的消费、旅游的消费等等，成为一座城市的内生动力。

有了这些内生动力，城市就有钱去修地标建筑、修地铁、修现代化机场，城市能级就越来越高，越能汇聚一切资源，促进闭环式的良性发展。

但是，当房子都卖不动的时候，卖不动的产品就会跌价，像商品房这样的超大宗商品，一跌就会影响市场信心，就会导致整体经济下行，特别是我们的制造业还达不到世界顶流水平的时候，对房地产的依赖还很重。

当全国的房地产都不行的时候，保哪块？肯定是高能城市！城市能级越高，对经济的贡献力越强，越有保护和激活的价值。

取消限购，让购房的钱先流入高能城市，再带动中小城市的发展。

当你手里有足够的钱的时候，能买一线就不会新一线，能买新一线就不会买二三线，能买二三线就不会买四五线。城市能级越高，你享受的教育、医疗、城市现代化和城市服务力的水平就越高。

于是北上广深虹吸成都，成都虹吸绵阳、宜宾，绵阳、宜宾虹吸南充、德阳、泸州、达州等区域中心城市，南充、泸州、达州等区域中心城市虹吸遂宁、广安、内江、自贡、巴中等节点城市，遂宁等节点城市虹吸下面的小县城，房地产的食物链或者说金字塔效应就形成了。

而且，同在一个城市，也存在食物链和金字塔效应。

以绵阳为例，从区域上看，园艺、经开和涪城老城区虹吸高新、游仙，高新、游仙又虹吸安州和效区乡镇。

还有教育资源虹吸能力也很强，学区房好的，就会虹吸学区房一般的。比如最近有个楼盘，本以为能读XX学校，结果学区划分出来，只能读另一个XX学校，成交量秒滑。

即使同一个板块，一路之隔、一江之隔也存在虹吸。园艺板块的九州大道以南就会虹吸九州大道以北，经开板块的绵州大道以东就会虹吸绵州大道以西；塘汛虹吸小枧、青义虹吸石马、普明虹吸永兴，这样的例子比比皆是。

如何反虹吸？只有聚精会神谋发展，一心一意搞建设，做大做强自己的核心竞争力，特别是教育、医疗、商业、交通等四大刚性需求，是吸引购房者的第一要务。

当然，反虹吸不可能一蹴而就，只能改可能地不让虹吸效应扩大，尽可能地缩短虹吸效应过快过高地蔓延。

绵阳做成顶流的楼盘，如千亩大盘璟上江澜，不止站在区域和板块食物链的顶端，加上在建筑、景观、物业、社群服务等各个方面日新月异地突破，而且在房价方面扛摔、抗打，给人以信心和力量。

璟上江澜，去年高居全城新盘第一，今年一季度，在纯市场化销售里面，又以绝对的优势领跑全城。

还有粼江云境，去年与宏辰云著是万元级楼盘中的“双子星座”，今年宏辰云著进入扫尾期，粼江云境照样领跑改善市场，同时又抵御住成都的虹吸。

还有园艺山的金和天玺，盘虽小，但却与518亩人才公园无缝链接，融为一体，把人才公园变成自家楼盘的“前庭”，非常霸气磅礡。该楼盘均价1.1万左右/平，特价房约9849元/平。

有点反常的是，目前北上广深对成都的虹吸，成都对绵阳宜宾的虹吸，并没有想象中的那么强大。

成都取消限购快一个月了，市场并没有吆喝的那么火。啥原因？

以前，全省向往成都，是因为成都的房子涨得快，投资价值强。房子去金融属性时代，只要是不以投资为目的的购房，首先考虑的是自己在哪里生活、工作就在哪里购房。

但是城市的能级越高，对人才的吸引力、对年轻人的吸引力更强，所以高能城市对中低能城市的虹吸，首先是对人和人才的虹吸，导致了对房地产的虹吸。

其次才是对购买力的虹吸。当整体经济形势好起来的时候，四川及周边区域的购房者手里有了几百万的余钱，想买二套房三套房的时候，考虑成都的几率肯定最大。

这样会不会导致高能城市再次出现限购呢？这种几率几乎没有。

这是市场供需关系决定的。据有关方面统计，全国市场上光存量和在建的房子有45亿平米！大多数家庭都有N套房，许多家庭连孙子辈的房子都买了，而且手里的房子变现能力很弱，有多少人愿意喋喋不休去买新房？

这是人口决定的。没有人口就没有消费。低生育时代，人口负增长时代，房地产要想再次爆发的可能性几乎为零。这就是以前所说的：短期看金融，中期看土地，长期看人口。

没有人口，一切归零。

房地产怎样运行到全社会都想看到的样子？

一是排除万难搞活经济，手里有钱了，哪个不想做大房子、好房子嘛。

二是刺激需求。

短期内用发房票的方式解决。

城中村的老旧破，需不需要更新换代？这是多么大的市场缺口！这部分人不是没有换房诉求，而是没有换房的资金和出路。

他们都盼望政府去拆迁，但当政府去拆迁的时候，一部分人也成为难路虎，打着“拆迁户变拆迁富”，“拆迁户成钉子户”的歪经。

政府一迁就，这部分人就变本加厉，既对市场不公平，也增加了行政成本，工作进展缓慢。往往巴掌大块地方几年都拆迁不下来，城中村改造、城市更新受阻。

其实效仿汽车和家电以旧换新是个极好的办法。只要有换房需求的，都可以让政府统一收购，以发房票的形式收购。这对城中村居民是个极大的诱惑，只要有一部分居民搬离了老旧小区住上了现代化的新楼房，其他人就跟着来了。

谁不要住上新崭崭洋盘盘的好房子啊！

城中村、老旧破搬走一幢就拆下一幢，不要去搞那些穿衣戴帽的微改造，几十年的老房子，本身安全就没保障，再怎么涂脂抹粉也解决不了根本问题，又浪费钱。

这种改造，就像一双破旧的皮鞋刷了厚厚一层油，穿着照样不舒服。

城中村和老城区改造，既扩大了市城需求，又解决了城市摊大饼浪费土地的问题，而且老城区改造腾出的地块又卖得上好价钱，不会流拍，解决财政所需。

长期来看必须刺激结婚和生育。

现阶段各地对购房实行财政补贴和税费减免，只是解燃眉之急，效果并不理想。

从长远来看，不如把这个钱用在鼓励结婚和生育上。比如到了法定年龄就结婚的，给奖励；婚后一年就生一胎的，给奖励；婚后三年内生二胎的，给奖励等等。

刺激结婚和生育，不仅仅是解决房地产的需求，更是国家长治久安的战略需求。