楼市,还要再来一次核弹级救市!

大胡子说楼市 2024-06-17 09:04:29

又有大招要来了!

就在昨晚,继430对“去库存”进行表态一个月后,国常会再次重点提及房地产,话里话外就一个态度:

房地产一朝不救起来,利好就一朝不会断!

让我想起最近也确实有不少外资坚定唱多我国楼市的消息出来:像花旗就直接给出了具体的复苏时间,6-9个月内房价将企稳。

这意味着,如果成真,楼市就将在今年迎来软着陆。

对于这个预测,我个人是认同的。

因为不管是政策还是市场,都已在表明:

眼下的房地产,确实到了“不破不立”的时刻。

总之,我们一步步来看,你就会知道,当下该提前做好哪些准备了。

首先,花旗认为,6-9个月内房价就将破底企稳,原因有三:

1、大家长的救市动作,很强,且会越强

你会发现,自430提出“去库存”后,5月以来落地到各省市的大招已经少了各种“挤牙膏”的味道。

而巨大的转变背后,最主要的原因就是:

大家长觉得是时候该彻底扭转大家对楼市的悲观预期了。

有人可能会说,都挤牙膏这么久了,悲观也不是一朝形成的,现在才放大招能有用吗?

可以告诉大家的是,如果不是4月的社融数据不好,居民短贷也下滑严重,这些史上最低首付+最低利率的出现时间,包括国家队宣布下场收储存量房等,都会延后到“金九银十”到来之前才出现。

而现在提前了几个月,无非就是在给大家预留出修复信心的时间。

且修复的关键取决于2个因素:

一个是政策刺激是否会刺激到大家相信为止。

一个是政策本身又是否足够充足且足够有力。

像最近山东胶州就出了个接地气的救市方案:首付最低只要7.5%,剩下的可以缓交,只要在未来1-2年内还清就可以。

也正因此,有人针对这个点就开始喷:这不就是在让居民继续加大杠杆嘛?

但问题是,想要你加杠杆也得你愿意加啊,除非你买之前就确定了买完不会跌或买完一定会涨,但这年头谁能确定?又或者说谁敢确定?

所以胶州这招很聪明,不仅仅是降低首付就完了,还要求开发商在网签后,至少半年内不得降价,且卖价还必须比历史成交均价更低。

不仅精准敲打了居民“买涨不买跌”的痛点,可以说,这一招如果复制到其他二线城市去,对彻底重启楼市同样会起大作用。

包括国常会现在最新的定调已经出来,正式使用上了“去库存”这三个字,所以后面会不会有大招直接把房地产从ICU送进KTV,我觉得完全可以期待下。

2、大家的房价预期,会变

这一点,关乎地方收储存量房的价格会多低。

据我所知,之前南京收储的评估价就比中介压下来的成交价还要高一点,且被市场认定了是为了稳定当地的二手房价,从源头上止住房价下跌的趋势。

这个说法没错,不过终究还是跟城市有关系,不是所有城市都有能力这么做的。

要我说,只可能集中于超大、特大城市去落地执行,因为3000亿的收储资金,很明显还远远不够,所以只能因地制宜,当然也不排除后面还会继续加码,直到真正扭转预期为止。

3、能住的房子数量,会减少

首先,是用现有的库存卡地方卖地,收紧土地的新增供应量:

像上月430后,自然资源部就明确了去化周期超过36个月的城市必须暂停供地。

而在此之前,其实2023年的新住宅土地供应量就已经达到了15年来的新低;

且在去年开始就出现价格下跌的趋势后,成交量强劲,甚至超过了挂牌数量,新房、二手房库存都一度分别降到了去化周期28个月和21个月,可以说预期还是比较乐观的。

其次,在接下来国家队下场收储存量房之后,可以预见的是住宅库存也会大量减少。

也就是说,有预期支撑,再加上供需也在改善,对房价企稳确实无需再悲观。

不过,想要房价真正企稳,还有一个更重要的指标要看,即:大家加杠杆的意愿能去到多大?

毕竟我之前也说过:当买房变得无利可图的时候,那这件事就是没人做的,因为这就是人性。

所以预期和供需外,还要考虑到大家最关注的房子估值,也即房子的价格,相对于其他资产来说会不会更贵了?

就比如最近热度有点过头的国债。

诚然,从资产回报率来看,30年期利率目前最新的报价是2.57%,基本上是一线城市房产租金回报率的2倍,显然高了。

但也正因此,从央妈最近抛售国债的声音出来,我反而不认为国债现阶段对于大家来说还是一个好的选择。

但,持有房子就一定是现阶段最保值的方式吗?万一后面还有更多大招出来,利率也变得更低呢?

可以确定的是,就算有,也就这几个月了,且低利率的时代一旦到来,存量利率也没有道理不跟着走低,所以如果你手上现在就有资产,也别着急;

你更应该着急的,反而是去评估你现在手握的是“正”资产,可以等等再卖的;还是“负”资产,继续持有只会更增加你负债的,建议你,如果是后者,那么不如趁这个机会做好优化置换,从高利率置换到低利率去。

如果你不知道该如何评估,也没有这种认知,现在就可以来我闭门直播,我告诉你具体方法。

毕竟,人这一辈子最后悔也最无奈的,就是不断地在为自己的低认知买单。

是软着陆,但也势必会走向普跌分涨。

即一线、强二线城市房价如金,次二线、三四线及更低能级城市房价如葱的行情。

为什么?

这里,有人说,楼市是一体的,不可能只有小城市跌但大城市却不跌。

持有这个观点的人认为,这是因为我们的房价收入比太高,不像国外的其他大城市一样,比如纽约的房价收入比,就只有8左右——

也就是说,一个年轻人,不吃不喝8年,就能买到一套房子;但如果在北京,一个年轻人,却要不吃不喝40年,才能买到相同的房子。

所以,一个年轻人要在北京买房,光靠工资肯定是不行的,一定需要家里的6个钱包资助才可以;

只是,父母本身也有自己的房子,也有自己正在背负的30年房贷,但如果正如我所说,房价如葱,小城市的楼市不行了,房子卖不动了,需要大降价,那么这个置换链条,就相当于断了;

而这也就意味着,家庭可以拿出来的现金流都将被套死在房子里面,会有越来越多大城市的年轻人会因为没有家里资助买不起房,那么大城市也就越没人买房,也就势必让房价也跟着一起螺旋下跌,直到回归大家的收入为止。

是这样吗?

不好意思不是,因为没有真正套死的房子,而只有看不懂局势的家庭。

说白了,有些房子就是值得割肉大降价卖掉的。

因为当下及未来的局势就是——是城市决定命运,而不再是高考决定命运。

我们买大城市的房子,是在买房子背后,这座城市所拥有的资源,而不是房子本身;

所以越到后面你越会发现,三四五线城市的价格反而会因为置换需求的增加而越卷越低;

相反,一二线城市的买入需求会因为大家都想要那个稀缺的资源而增加,反而把价格越卷越高。

这个逻辑,其实就跟今年高考生为什么会突破新高是一样的道理,因为复读生在里头就占了400多万,还首创历史新高;

说白了,为什么那么多人愿意选择再苦读一年回去高考,还不就是为了再争取那多出来的几分、几十分,好能上个更好的大学。

当然,你会发现,好大学都是分布在大城市里的,那么答案也就不言而喻,确实,大家需要的只是那个稀缺的资源罢了。

而为什么我要说不再是高考决定命运,是高考不再重要了吗?

也不是,只是如果我们从上学开始就是以谋生、以赚钱养家为目标的话,那在有限的资源面前,高考能决定的命运,也就只是让你穿上了一件跟孔乙己一样脱不下的长衫罢了。

这里,有人读不懂的,我们来看下最近的新闻就明白了:

不用我多解释,显然,在时代的红利无法均摊到每个人身上的时候,比起追逐理想,能挣钱养家才是现实。

而这个真理,已经有人为我们现身说法,又或者为你孩子的未来已经在现身说法——

我们未来是一定会走向财富分化的,而阶层也一定会在这个过程中被逐步固化。

但也不用太惊慌,因为实际上你还有一次逆袭、也给孩子做足底气的机会。

毕竟,富人永远都不是慢慢变富的,而是瞬间变富的。

主要就看你能不能抓住这轮财富洗牌的瞬间了。

而如果你预算有限,还想把钱用在刀刃上,你就更要去看到何谓核心资产的价值及其必要性。

当下经济正处于萧条的阶段,我们更要把握好资源型的资产。

何谓资源型的资产?就是在未来能助你抵御通胀,从而实现保值增值的房产,而这些房产,仅仅分布在2%的城市的价值板块里。

想知道这2%有哪些的,可以先扫码加到我微信,回复助理老师:27个价值城市领取。

而至于这轮财富分化,会不会导致钱进一步变毛?我们普通人又应该做好哪几手准备,迎接下一个新周期的到来?

我还是那句话:做决策前,还是要先紧跟趋势和信号。

特别是有置换需求的朋友,一定要时刻关注你所在城市的政策变动。

1 阅读:486
评论列表
  • 2024-06-17 12:10

    房贷,首付 预售,月供,法拍,限购,摇号……房地产和银行为抬高房价设计的圈套。环环相扣给你套上30年枷锁

  • 2024-06-17 12:04

    别的不说,只要涨到接近前面历史高点就会有人接盘了