这几年，重庆楼市最受关注的板块当属中央公园。2021-2023年，中央公园板块已经连续三年成为重庆楼市销售额最高的板块，也诞生了不少的热销楼盘。

然而，在连续领跑重庆楼市的中央公园板块，却有这样一个楼盘，它明明占据了中央公园一环的核心地段，但拿地整整5年时间，早已修建成现房，但目前却只卖了10套房子，堪称是中央公园的头号输家。

这个楼盘叫做顶峰林语蝶院，它到底是怎么沦落到这步田地？

PART.01

高价抢地后憋了4年才入市，错过楼市高峰期

2019年4月，顶融以11748元/平米的楼面价拿下中央公园西侧的1宗土地，溢价率达到38.21%，这个楼面价不仅刷新了中央公园的楼面价，也超过了2018年单价地王弘阳石桥铺11728元/平米的楼面价，成为当时重庆新的单价地王。

顶融背后的开发商是罗宾森，是一家菲律宾的上市公司，在重庆七星岗还有另一个楼盘，叫尚城华府，总共只有4栋住宅和裙楼商业，项目是十几年前拿的地，如今仍然还有500多套房源未售，严重滞销，也可以说是一朵奇葩。

话说回来，中央公园在2019年这一年时间供应了13宗土地，顶融拿的这块地是楼面价最贵的。除了顶融之外，这一年在中央公园拿地的房企还有阳光城、金科+美的、北辰、龙湖+平安、绿城、复地、保利、香港置地和国浩。

这些地块对应的项目中，阳光城未来悦、金科美的原上、龙湖云瑶玉陛、绿地春溪云庐、复地公园和光、保利云璟、香港置地衿湖翠林目前大部分都已经清盘或者临近尾声了。虽然这些项目地价都不低，但基本都赶上了2021年中央公园的楼市高峰期，所有这些项目的价格也都卖得不错，足以让开发商们赚一笔。

然而，顶峰林语蝶院拿地后却足足憋了4年多时间，直到2023年四季度才最终入市，白白错过了重庆楼市的高峰期。

顶峰林语蝶院憋了4年最终在楼市至暗时刻入市，难道顶峰林语蝶院憋出了什么大招？

PART.02

现房高价销售却沦为炮灰，开盘半年只卖出10套房

顶峰林语蝶院拿地后这4年也并没有闲着，而是把项目修成了现房来卖。顶峰本想待价而沽，但不曾想市场急转直下，以致项目错过了楼市高峰期，最终陷入了极其被动的局面。

顶峰林语蝶院11748元/㎡的楼面价，再加上这4年的财务利息等费用，导致项目成本过高，需要要高价销售才能保本。

2023年11月，顶峰林语蝶院一口气备案了6栋楼180套房子，包括洋房和所谓叠式平墅两类产品，项目洋房备案价大约在20500元/㎡，叠墅甚至达到26000元/㎡。不过，这样的价格显然是开发商的一厢情愿。

这两年，楼市产品更迭很快，而顶峰林语蝶院项目虽然是现房，但却是几年前的审美，有点跟不上时代，整体呈现的水准显得很平庸，无法为其加分。无论是洋房产品，还是所谓叠墅产品，顶峰林语蝶院在竞争对手面前都处于明显劣势。

林语蝶院实景图

顶峰林语蝶院叠墅产品有168平、208平、232平米3个户型面积，设计面积偏大，加上备案均价高达26000元/平米，导致项目备案总价达到400-600万，即便打个8折，总价也在300-500万区间，这样的总价段选择太多了，完全可以选择核心区了。

即便选择中央公园板块，紧挨着有保利中粮天玺壹号、保利天郡，远一点有龙湖北岛、华润悦府、华润润府等，这些项目都是大品牌开发商的高颜值高品质作品，竞争力都很强。在众多高手的围剿之下，坚持高价销售的顶峰林语蝶院看起来没有任何机会。

天玺壹号实景

中央公园悦府实景

北岛实景

在网签系统中，顶峰林语蝶院叠墅产品目前1套都没有卖出去。

顶峰林语蝶院洋房产品均为建面112平都三房户型，洋房产品最直接的对手是一街之隔的国浩白屿林。

国浩白屿林其实也是2019年12月拿地，但其楼面价仅8515元/平米，比当年顶峰林语蝶院的楼面价要便宜3233元/平米。国浩白屿林虽然也错过楼市高峰期，但得益于地价优势，国浩白屿林有更大调整空间。

国浩白屿林效果图

国浩白屿林实景图

国浩白屿林的外立面是铝板和玻璃幕墙，颜值很高。但国浩白屿林在2023年上半年首开单价仅15000左右，项目开盘大卖。在国浩白屿林低价跑量的竞争策略下，高价销售的顶峰林语蝶院沦为了别人的垫脚石。一街之隔，冰火两重天。

国浩白屿林首开盛况

顶峰林语蝶院开盘半年时间只卖出10套房子，均为建面112平米的洋房产品，而且其中6套都是底层带花园的户型。

这可能还得感谢国浩白屿林一楼全部做了架空层涉及，没有底层带花园的产品。

PART.03

顶峰林语蝶院项目严重滞销，到底做错了什么？

我们不妨再来简单总结一下顶峰林语蝶严重滞销，沦为炮灰的原因。

第一，拿地选择失误。

顶峰拿地时过于激进，在2019年就敢以11748元/㎡的楼面价拿地，并成为当时的单价地王。

和同年中央公园其它地块相比，顶峰的拿地价也明显偏高了。

第二，市场判断失误。

顶峰误判了市场走势，白白错过了重庆楼市的高峰期，最终只能在重庆楼市至暗时刻入市。

而在现房高成本压力下顶峰坚持高价销售，脱离了市场行情。

第三，产品定位失误。

顶峰在重庆只开发了一个滞销多年的尚城华府，没有品牌号召力，甚至说品牌力存在缺陷。另外，而且顶峰林语蝶院地块没有优势排他资源，江景、湖景、公园、绿地等一样都没有，地块也没有豪宅基因。

但顶峰却敢做168-232平米的大面积叠式平墅产品，价格还高出市场一大截，自不量力。而洋房产品顶峰只做了建面112平米的三房户型，户型平庸且产品单一。

更要命的是，因为现房销售，顶峰也失去了调整产品的可能性。

第四，营销推广失误。

顶峰林语蝶院的营销推广看起来毫无章法。到底先推叠式平墅产品，还是先推洋房产品，还是同步推广，顶峰可能一直没想清楚。项目核心竞争力到底是什么？顶峰恐怕也给不出答案。

去年顶峰一口气备案了6栋楼，本以为会祭出大动作，但最终却偃旗息鼓，没了声音，等同摆烂。

项目迟迟未采取有效措施扭转局面，如今已经形成了滞销项目的市场印象，想要翻身恐怕要事倍功半了。