前有，4月30日政治局会议召开，关于房地产的表述浓缩至两点，即“保交楼，化库存”。

后有，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，重申要合理控制新增商品住宅用地供应，整体概括为2个要求：

一是超过36个月以上库存的城市就不要供地了；二是18个月至36个月库存内的城市只能“替补”不能新增。

结合来看有人说，这不就是新一轮的去库存大战么？更有人疑问，那西安的住宅去化周期是多久？在政策之内还是外？

说起来，其实早在2019年自然资源部就曾经发过类似文件，当时的文件对城市库存分档更细，要求也更加严格！

“各地需根据商品住房库存消化周期来优化供地。消化周期在36个月以上的城市，应停止供地；36至18个月的，要适当减少供地；18至12个月的，维持供地持平水平；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地”。

但是！因为后来很多城市并没有严格遵守，甚至还在持续“灾难式”供地，导致这项政策一直没有落实到位，而这次政策重申，主要也是基于目前地产库存的新高！

目前地产库存新高？什么是新高？

根据公开数据显示，截止2024年2月末全国商品房的库存量高达75969万㎡，同比增长15.9%，远远超出了2015年的71853万㎡！

而且根据上海易居研究院数据统计，截至3月，在100个被纳入统计的城市中，新建商品住宅库存去化周期即存销比为25.3个月，其中有41个城市去化周期超过36个月。

具体如下：

这也同时意味着一线城市和大部分二线城市还是可以卖地的；但很多城市低于36个月，却超过18个月的，也即需要先盘活存量用地，才能卖新地！

那么，去化周期到底是什么？又能代表什么？

其实所谓的去化周期你可以理解成，就是待售的商品房数量。按照过去6个月的平均销售套数计算，这些待售的商品房需要多少个月才能销售完。

更直观点来说，大家只要记住：住宅去化周期超过18个月警戒线的城市，就属于供大于求。换句话说，这城市的房子就不好销售。

反之，如果低于18个月，维持在12个月内，这城市的新房销售就属于供需两旺。但如果高于24个月低于36个月，这城市的房子就属于“很难卖”的状态了。

如果达到36个月呢？就意味着“跪式服务”，也很难销售的状态。

聚焦到此项通知，它的终极目的其实就是直接把土地库存做到“板上按钉”！

因为库存18个月以内，就已经处于良性的供求区间，12个月内是供小于求的局面，而控制在12到18个月，则是楼市想要维持供地水平的均衡阶段，这时候大概率也会出现“内热外冷”的分化行情。

所以就是在今后的土拍中，一定会出现，核心地块推高地价。而从长远来看，土拍只会越来越卷，好地也会越来越多。

回到西安来看，首先告诉大家不要紧张，西安新建商品住宅库存目前还没超过36个月！

因为截止3月底，西安商品住宅存量955万㎡，去化周期约12个月，西安楼市依旧在一个“合理区间”。

当然，这次通知的方向吸引了大家的关注，但对于“颗粒度”有两个疑惑值得重点思考：

其一、基于自然资源部的要求，库存去化周期36个月以上的城市，需要停止供地，但自然资源部没有明确库存的标准和相关统计口径。

新房消化周期（去化周期）的计算口径，究竟是以哪把尺来计量？全部已出让土地可建设的住宅面积是不是可以算库存？还是已经达到预售条件，但是还没卖出的新房算库存？

因为有些数据包含的是商品房和可售型的保障房，有些只包含了商品房。不同机构、研究者所公布的去化周期是不一样的，甚至城市差距非常大！

其二、消化周期超过36个月则暂停卖地，其适用范围是什么？

是按照一个镇、一个街道来统计消化周期，还是以一个地级市为范围统计，然后制定这个地级市的土地出让计划？

根据目前官方的通知来看，最终到底有多少个城市暂停出让土地，确实并不明确。

不过，这次会议中，官方除了提出“去库存”的大指标，还提出了要优化增量住宅，提高今后的商品房品质。

这对于大多数人来说，算是一个好消息。