昨日下午，福州举行2023年四城区首场土拍，10幅地块，最热闹的当属五四北战坂路那块地，75家房企报名，最终以7.785亿+土拍款100%首付+摇号花落国贸。

据内部人士透露：表面上看是75家房企，事实上，“脱去外套”也不过就六七个实体，剩余的全都披着“马甲”。那么，这地块何来魅力，吸引房企如此上劲？

近年来，五四北的房价在不断下探，这是有目共睹的；然而，不知道你是否曾留意，该板块楼面价也在不断走低。对比市场高峰期，地价甚至出现腰斩。

尤其是2017年，那个楼市疯狂的年月。

三盛拾光里：楼面价25460元/㎡

香山新时代：楼面价23008元/㎡

融信澜天：楼面价21973元/㎡

此外，柳岸晓风、云峰原著等楼盘，楼面价也都达到2万/㎡左右。而后，五四北板块，再也没出过“地王”，哪怕去年，离地铁口最近的璟园，楼面价也只有17021元/㎡。

此次国贸“中奖”，楼面价仅仅13131元/㎡，对比三盛拾光里，几乎打了对折，显然，算是捡了漏！

这也就不难理解，为何开发商对这块地情有独钟。

那么，这次我们就来探讨一下，1.3万/㎡楼面价，究竟卖多少钱才能实现项目保本；卖什么价格，能赚取多少利润。

回答这个问题之前，我们先来了解1.3万/㎡楼面价是怎么来的。

依照公告，战坂路地块占地面积25778㎡，容积率2.3以下，地块起始价6.77亿，最高限价7.785亿。而国贸是以最高限价7.785亿拿下的。那么，这块地的楼面价便是：

7.785亿÷（25778㎡×2.3）=13130.5元/㎡

该楼面价已经把土地总价分摊到每平方米建筑面积上的价格，代表了一平方米的房款里包含了多少土地成本。

有了该了解，我们再开始对项目进行开发费用测算：

对照表格，我们会发现，其中楼面价占比超过总费用的一半，而除了楼面价占比较大外，建安成本的费用为其次，此外便是利息，也就是我们通常说的融资成本。

当然，这只是一个预估费用。融资成本有高低，各房企经费管控也有差异，但是，一般而言，1.3万/㎡左右楼面价，基本上也要2万/㎡上下才能实现保本。如果按照净利润8%以及企业所得税来算，保守销售价在2.3万/㎡。

如若国贸能做到按照该地块销售指导均价27500元/㎡卖，那么，利润会更高些。但结合五四北目前在售楼盘价格水平看，还是有不少的难度，除非做高端改善产品，而一旦做高端产品，也意味着更高的投入。

看到这里，大家多少明白了房价最基本的构成。有人要说了，按照这个逻辑，五四北2017年高价拿地项目，以后来的售价看，岂不是赔的只剩“裤衩”？

的确如此。

市场下行，这也是没办法的事。板块一直不见回暖，不降价促销，利息成本更高，可能亏得更多。五四北片区有项目负责人曾表示：当年，开发商见面问候最多的便是，比谁亏得更少。

一个典型的案例。2020年底，有一对男女因购房问题，大闹三盛国际公园售楼部，原因是他们花了23500元/㎡的价格购买了三盛拾光里的期房，两个月后，同样的期房却以1.9万/㎡的价格、工抵房名义售卖。

事实上，除了购房者购房损失外，开发商也是亏得欲哭无泪。

再拿一个在售典型项目看，大家都知道的三江口某项目，2017年拍地，楼面价已经是18000元/㎡左右了，而今折扣一次比一次大，现在价格直接探到13000元/㎡。

大家不妨算算成本。这些都是血的教训。

但不管怎样，此次，五四北战坂路这块地至少还是安全的：总价不高，拿地门槛低；基本生活配套完善；竞品相比往年较少；经营风险低，且利润有保障。

这也就不难理解，为何开发商带了那么多马甲，在觊觎这块地。

而今天给大家做这样一篇文章分析，是希望大家能够大概清楚房价的组成和影响因素，更为理性看待市场。我们一直认为只要购房者越来越专业，房地产市场也会越来越好。