01

中央新政：去化36月以上，暂停供地！

刚刚，中国自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，明确指出：

（1）商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；

（2）商品住宅去化周期在18个月（不含）～36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

结合30日房地产定调政策，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”要求。

显然，这些中央政策对不同城市的房地产走势及城市发展会带来极大影响。

实际上，留给一些城市的机会不多了，这次“城市大反攻”如果没打好，问题是非常严重的。

所以，很多人会关注这些政策对南京的影响，特别是涉及到“去化周期”问题，南京的库存量多少？去化周期多少？会不会被限制成“暂停土地出让”？

可不可怕？

02

“地产学渣”，接下来要被暴击！

如果一个城市去化周期36个月以上，说明这个城市的房子卖不掉。库存量大，销售差，属于“学渣”范畴。

原因有很多，比如有些城市忽略真正的产业发展，无视市场规律，过去多年无序出让土地，但城市产业不振、人口净流入不多，根本支撑不了“大量卖地”。

而且心理上，很多城市发现，卖地获得收入比悉心培育本土产业或正儿八经招商引资要轻轻松松简单得多，于是试图打造各种板块，各种高大上，对标国际这个对标国际那个，释放出林林总总的板块区域规划设计文件和PPT，堆叠住宅区、商业体、城市地标、地铁交通、学校、医院等等。

从心理上和行为上，很容易就产生“卖地依赖症”。

结果这一轮市场下行，这些城市就一下子“失速”，一大堆土地出让，提供了一大堆房子，超过城市所需，库存积累，又去化缓慢。

而且，现在有些城市，陷入房子越不好卖、但越要卖地的怪圈（正常来说房子卖不动，说明房子多了，本应该按照市场需求降低一定供应量）。

现在中央直接说了，干脆这些城市“暂停卖地”！

当然，暂停卖地，控制一下土地出让速度和体量，有利于楼市去化。这是一方面，是正常之举，另一方面，对城市发展带来的“伤害”也巨大。

要么短期疼，要么长期疼，横竖都没什么完美办法。

毕竟卖地是城市的巨量收入，如果暂停哪怕减少，城市怎么发展？民生怎么支出？地铁交通怎么建设？公园学校等等怎么按期兑现？而且，城市发展的资金量减少了，进一步压缩了城市往上发展的空间，会影响很长时间，而且导致信心涣散，资金不敢也不会进入这个城市，进一步导致城市发展陷入停滞风险。

实际上，这一轮地产下行，的确对所有城市都造成影响，各个城市都有一些细节调整。

比如，如果预算不紧张，南京眼天天亮灯多好（现在仅周末亮）。

那么，问题的关键就是南京房地产的去化现状，去化周期多少呢？

去化周期（月）= 商品房待售量 / 最近12个月的月均成交量

截至2024年4月30日晚19：00，南京新房未售套数为67896套。从2023年1月到2024年4月，南京新房成交套数如下：

按过去一年计算，共销售37680套新房，月均3140套，那么，南京去化周期为：

21.6月。

其中，今年以来新房销售比较低迷，如果最近4个月来计算，2024年以来月均销售1962套。那么，南京2024年去化周期为：

34.6月。

就目前市场而言，去年一年月均销售新房3140套，最近4个月降到了1962套，这是问题关键。

因此，取一年数据，南京去化周期21.6月，符合中央政策里的「18个月（不含）～36个月」档，那么就是“盘活多少、供应多少”的原则。地可以卖，但取决于盘活量，是有上限限制的。

如果取最近数据（2024年以来），南京去化周期达到34.6个月，那就接近于「超过36个月」档。

有点擦边啊！

03

新房一般，但南京二手房渐有企稳信号！

当然这里要注意，库存量、去化量等统计口径指标，这本身就挺复杂，每个城市的结构也不一样。最终去化周期的统计与核算，还取决于实际情况。

其实，近几个月的新房数据确实一般，但南京二手房已经出现“企稳”苗头了。

在南京河西南，比如佳兆业87平户型，成交价从最高时的620万跌到了最低320万，目前复苏明显，已经回到365万左右。

从最低点，涨了45万——河西房东信心随着“以旧换新”、“地产定调”等政策有所恢复。

众所周知，房子从来就不是简单的消费品，是家庭财富的压舱石（至少对于绝大多数中国老百姓），随着房价企稳（还不至于谈上涨，为时过早），成交量反而会扩大。

因此，更市场化更敏感的二手房成交如果保持“企稳”状态，也会慢慢传递至新房，有利于新房市场复苏。

04

大反攻，给南京注入“信心”

但，这个过程也不容易，尤其对于南京。

过去三年，击溃了很多南京人的发展信心，房地产市场每况愈下：

第一步，刚需市场不行了，很多远郊区域板块一下子沉沦，除了少数地缘，没什么购买力；

第二步，中产市场不行了，购买力涣散，导致南部新城、雨花、燕子矶、江北新区等区域也逐渐陷入“竞品厮杀”，成交价和成交量都下滑；

第三部，豪宅市场也不太行了，购买力倒是有的，但很犹豫，河西两三千万顶豪楼盘——毕竟即便有钱人，也怀疑市场会继续下去，不愿意高价接盘。

从刚需到改善市场，一个接一个熄火，最后只有河西还能卖卖地，于是又一大批“河西卖地+河西地王”入市，显而易见，最后的南京顶豪市场也沦陷了。

这就导致全市没有一个区域还有热点，满盘皆佛，大家都躺了。

如今，信心的扭转，也不是单靠几个政策、几纸文件。因为南京老百姓已经经历过多个周期，多多少少也产生了“耐药性”，甚至对城市/区域发展产生了一定的悲观预期，因此，南京的当下去化问题、发展预期问题，一定需要强有力的果敢措施来推进。

说到底，南京城市发展需要良性循环：卖地-城市发展-产业升级-更多工作岗位与更高收入-消费。

打通的关键因素是：预期管理，注入城市发展信心。

那么，南京楼市去化问题，一定要重视起来。接下来，真的需要“大反攻”！

用三根阳线，击溃耐药性，改变信仰。

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