在过去二十年间，要问什么行业最繁荣？我认为，非房地产行业莫属！过去二十年，也被称作“房地产行业的黄金二十年”，在此期间，除了全国各地一座座“新城”拔地而起，老百姓感受最明显的还是房价的变化。

房产

根据相关数据显示：2000年的时候，全国平均房价不足2000元/平，而现在，全国的平均房价已经达到10000元/平左右，也就是说，在过去二十年间，全国的平均房价上涨了5倍左右。要知道，这仅仅是全国平均房价，如果是把一二线城市的房价变化单独拎出来，涨幅更是达到了8-20倍，甚至更高。举个典型的例子：如果在20年前，你花20万在北京、上海、深圳等地买套房，现如今，这套房子的价格绝对不会低于500万，如此高的投资收益率，恐怕没有任何一种投资产品可以与之媲美，所以，买房也被很多人认为是“稳赚不赔”的投资行为。

商品房

根据过去二十年房价的变化，很多业内人士把过去二十年的楼市分成了4个阶段，第一个阶段：2008年之前；第二个阶段：2008年-2015年，第三个阶段：2015年-2018年；第四个阶段：2018年-至今。

先看2008年之前。这个阶段是我国房地产行业的初始阶段，自房改以后，我国的房地产行业迎来了新的发展契机，获取住房的形式发生了巨大的变化，从房改之前的分配住房到房改以后的自由买卖，彻底改变了我国住房的供应主体，这也为我国的城市化发展以及解决住房紧张的问题打下了坚实的基础，更为我国房地产行业的繁荣发展开创了新的局面。

这个阶段的房价变化并不大。一方面对于大多数人来说，商品房是一个新生事物，对于这个新生事物还没有一个详细的认知，很多人不敢贸然购买。另一方面，此时的人均收入水平还处于较低的阶段，消费观念也比较陈旧，对于贷款买房还要还房贷，普遍接受不了。

当然，从2005年以后，这个风向就已经开始发生变化。但是，为什么要把2008年-2015年当作是第二阶段？因为在2008年的时候，我国发生了一件大事：2008年北京奥运会。

奥运会

再看第二阶段：2008年-2015年。刚才说了，2008年举办了北京奥运会，此次北京奥运会的成功召开，让全世界看到了中国力量，为中国更好地融入世界经济起到了推动作用，自此之后，我国经济开始了高速发展，同时，我国的房地产行业也开始了高速发展，一座座“新城”也开始在全国各地拔地而起，即使2008年出现了全球经济危机，我国的房地产行业也只是受到了比较小的冲击，房价在出现短暂下降之后，很快又回归到上涨的赛道，自此，一发不可收拾，直到2015年，我国的房价已经上涨了3倍左右。但是，在2014-2015年左右的时候，房价已经出现“疲软”，有下跌的趋势。

这个阶段的房价变化，离不开城市化的快速发展以及我国庞大的人口基数。因为城市化，使大量的农村人口开始涌入城市，产生了大量的城镇住房需求。造成住房的供不应求，再加上政策、金融的支持，房价的快速增长也就不难理解了。

房产

再看第三阶段：2015年-2018年。这个阶段有楼市有三个重点，正是因为这三个重点，才会产生这个期间的楼市变化。哪三个重点？1去库存；2棚改加码；3 2016年提出“房住不炒”。虽然是3个重点，但是第3个重点，“房住不炒”地提出，此时，并没有产生多大的效果。反而去库存和棚改加码，导致我国房价再一次出现“疯涨”，这一次和2015年之前的房价上涨不同之处在于，2015年之后的房价上涨集中在大多数三四线城市，到2018年，全国大多数城市，无论是几线，房价基本都已经到达高位。

再看最后一个阶段：2018年-至今。这个阶段有3个特点，分别是1调控严格，房价趋于稳定；2城镇住房供大于求，进入存量房时代；3城市化放缓，需求减少。尤其是2020年以后，随着调控的持续深入，房价想要继续快速上涨基本没有可能性，这也就意味着，买房是“稳赚不赔”的投资行为这句话已经不再适用。

买房

在2020年7月21日，住建部联合财政部出台了《关于全面推进城镇老旧住房小区改造工作的指导意见》的文件，要求，在未来5年内，完成对17万个小区的改造升级任务，也就是我们常说的“旧改政策”。

旧改政策

在存量房时期，旧改政策和楼市调控的持续影响下，20221年起，2类房子或成为“抢手货”，内行人建议，不要乱买房了。

1 学区房。学区房被称为“楼市中的常青树”，多年来价格一直稳定上涨，但是，因为好学区的房子基本都是老旧小区，近年来，越来越多的年轻人开始不喜欢购买，但是，在旧改之后，这样的学区房将会再一次成为“抢手货”，尤其是，现在越来越多的家庭开始重视孩子的教育情况。

2 老旧小区。老旧小区不被人喜欢是因为楼房太旧，防水、保温设施做得差，没有电梯，出行困难，没有物业，小区无人管理，在“旧改政策”之下，这些问题都会得到解决，这样一来，老旧小区的问题则会减轻或者消失，而老旧小区的优点会再一次被购房者看到，比如交通、地段、配套等等。这样一来，老旧小区成为“抢手货”也就不难理解了。

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