随着房地产市场的结构性调整深入，近日，住建部部长倪红在国新办发布会上表示，在制度上，将改革完善房地产开发、交易和使用制度，为房地产转型发展夯实制度基础。下一步，将构建房地产发展新模式。
此前，监管部门已经出台多轮支持房地产市场发展的政策，为行业健康稳定发展起到了重要作用。
从近期陆续披露的房企中报情况来看，尽管不少房企处境并不轻松，但也有房企稳住了基本盘，实现了稳健发展，在大力度的扶持政策频出的助力下，行业曙光正在逐步显现，同时市场的底部也正在到来。
01市场表现不均 稳健房企跑赢大盘
从近期已经披露中报的房企业绩整体来看，今年来，地产行业刺激政策持续发力，伴随市场信心不足、购买力下降以及行业预期下行，楼市复苏动能依旧不足，房企销售去化受阻，盈利能力受到影响。
克而瑞认为，从成本端看，规模房企此前获取的高价地持续结算，拉升了结转出清的成本水平；从营收端看，房企销售持续承压，“以价换量”成为常规手段，营收规模增长动力不足。
据统计，在已发布中期业绩预告或业绩快报的73家涉房企业中，有46家房企预计上半年出现亏损，出现亏损的房企数占总数的比例约为63%，整体市场表现冷热不均。但头部房企整体表现较为稳健。
根据8月28日中国海外发展发布的2024年中期业绩报告。2024年中海集团上半年录得收入869.4亿元，同比下降2.49%；股东应占溢利103.1亿元，核心股东应占溢利106.4亿元，同比分别下降23.57%、23.01%。期内毛利率为22.1%，按年下降约0.5个百分点，创近年中期的最低水平，但较去年年底提高1.73%。
8月26日绿城中国发布的2024年中期业绩显示，上半年绿城中国实现营业收入约695.62亿元，同比增长22.1%，股东应占利润约20.45亿元，同比下降19.6%；毛利约91.04亿元，毛利率为13.1%，较2023年同期的17.4%下降4.3个百分点，其中物业销售毛利率11.7%，较2023年同期16%下降4.3个百分点。
不过，在上述行业大背景下，今年仍有部分房企稳住了盈利或扭亏为盈。
比如，央企保利今年上半年虽然利润规模有所缩水，但依然维持了盈利状态。上半年实现总营收1392亿元，同比增长1.62%；且净利润和归母净利润均实现正向增长，分别为107亿元和74.2亿元。
8月23日龙湖集团发布的上半年业绩显示，期内集团实现营业收入468.6亿元。其中，运营及服务收入占比28%，收入为131亿元，同比增长7.6%。根据业绩公告，股东应占溢利为58.7亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利为47.5亿元。其中，运营及服务业务贡献超80%。毛利为96.4亿元，毛利率为20.6%。核心税后利润率为11.7%，核心权益后利润率为10.1%。
数据显示，今年上半年，在地产开发结算收入和毛利率的影响下，龙湖集团运营及服务两大业务板块则为龙湖带来了较大的利润贡献，上半年利润占比已提升至80%以上。
此外，中报还显示，龙湖的财务结构也在不断优化。在行业整体面临债务压力的背景下，龙湖集团通过持续压降有息负债，进一步优化了债务结构。截至2024年6月底，龙湖的有息负债余额为1874.2亿元，较年初减少52亿元，整体借贷成本维持在4.16%的低水平，平均合同借贷年期延长至9.19年。这一系列业绩不仅降低了公司的财务风险，也增强了其在资本市场的信誉。
值得注意的是，龙湖通过增加经营性物业贷款，进一步降低了融资成本，并拉长了债务的账期。这种策略使得公司在保持低杠杆的同时，仍能保持充足的现金流，为未来的扩展和发展积蓄了力量。通过主动购回美元债和提前兑付国内债券，龙湖有效规避了汇率波动和市场波动的风险，为其在复杂的国际环境中保持稳定提供了保障。
同时，在政策的支持下，龙湖坚持低成本融资，进一步加大经营性物业贷款融资力度，2024年上半年，龙湖净增经营性物业贷219亿元，经营性物业贷成本更低、账期更长，有助于龙湖集团持续优化债务结构。
对于龙湖上半年的业绩。花旗发布研报认为，龙湖24年目标是实现100亿的利润规模，80%来自经营性业务，龙湖在高经营性利润组合下值得更高的估值倍数。龙湖优先考虑提前还债，而非进行新的投资。花旗认为龙湖资产负债表管理良好。
国信证券则维持龙湖“优于大市”评级，认为龙湖财务安全、盘面稳健，经营性业务收入稳定发展，为公司提供了可持续的现金流。
国泰君安也维持龙湖“增持”评级，认为龙湖财务稳健，上半年业绩符合预期，非开发业务稳中向好，利润占比提升至八成以上，成为公司利润的重要支撑，并推动业务结构进一步优化。
02去库存成行业的历史性任务
不可否认，在当下阶段，随着房地产市场迎来了结构性调整，去库存成为当前的重要任务。2024年6月7日，国务院常务会议再次强调，要充分认识房地产市场供求关系的新变化，着力推动已出台政策的落地见效，并研究储备新的去库存和稳市场的政策措施。会议明确指出，要加快构建以“市场+保障”为核心的新型住房供应体系，力求在消化存量房产的同时，促进房地产市场的平稳健康发展。
近期一系列政策的出台，也直接回应了房地产市场面临的两大核心问题：库存高企和市场需求不足。近期政策的深度优化尤其体现在信贷领域，通过降低首付比例、取消贷款利率下限等措施，显著降低了购房门槛，旨在激活市场需求。同时，各地因城施策，积极推进“以旧换新”等创新举措，进一步助推库存的消化。
如华润置地管理层在8月28日的中报业绩会上表示，房地产行业已全面进入存量时代，接下来，公司将围绕库存去化这一核心任务，继续提升全价值链的组织能力，来实现库存去化的目标。
保利发展在今年6月份的股东大会上，管理层也表示，保利今年将坚定不移推动去库存、调结构。加大融资力度、保障现金流安全。
在去库存的背景下，龙湖集团通过差异化的策略，不仅在存量房源去化方面取得了显著成效，还在产品力提升和市场定位上进行了深度优化。其在产品端围绕市场需求变化，持续优化产品结构，提升产品竞争力。
今年上半年，龙湖重庆蓝湖云河颂实现100%去化，杭州金沙御湖境单日拿下11亿热销战绩，成都西宸御湖境首开劲销9亿，6月首开的佛山御湖境去化率也已达70%。这些项目的成功去化，得益于龙湖对市场需求的精准把握和对产品品质的严格控制。
在库存去化方面，龙湖还加大了对现房、车位、商铺等存量房源的去化力度。数据显示，上半年龙湖续销项目签约占比达87%，相比2023年同期提升了11个百分点，现房去化占比达到26%。通过这些措施，龙湖实现了高回款率和毛利率的双提升。
库存已经成为房企高质量发展的旧包袱，库存去化成功与否，不仅关系房企能否成功增肌减脂，也成为关系其能否穿越周期的重要因素。在政策引导下，房地产行业的去库存策略正从单一的降价促销向多元化手段转变。从“保交楼”到“保交房”，各地政府和企业在保障项目交付、维护购房者权益的同时，也在积极探索新的库存消化路径。
不过，值得注意的是，在去库存的压力下，2024年上半年全国房价普遍出现了不同程度的下跌。国家统计局最新数据显示，7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，二线和三线城市的降幅分别为0.6%和0.7%。这一降价趋势不仅反映了市场供过于求的现实，也揭示了房企为快速回笼资金而采取的以价换量策略。
03行业筑底趋势明显 入市时机是否到来？
尽管整个行业处于库存去化的大背景，但随着“以旧换新”政策的深入推进和信贷政策深度优化，市场购房需求正在逐步释放。
今年以来，全国多地政府结合本地市场特点，因城施策，积极推进“以旧换新”政策。通过旧房置换新房的方式，不仅有效盘活了存量资产，也促进了新房的去化。这一政策既满足了居民改善住房条件的需求，也为新房市场注入了新的活力。
同时，随着首付比例的进一步下调和贷款利率下限的取消，购房成本也在显著降低。尤其是在一线和二线城市，房价下降与购房门槛降低的叠加效应，极大地刺激了购房需求。与此同时，多部门联合行动，通过优化信贷政策、提供购房补贴等方式，进一步推动了库存的去化。
市场人士认为，在当前市场环境下，对于购房者来说，正处于一个较为理想的购房时机。一方面，市场正在筑底，趋势已经形成。房企为应对库存压力纷纷降价促销，购房者有机会以更优惠的价格购入优质房产。另一方面，政策支持力度空前，不仅降低了购房成本，还提供了更多的置换机会，尤其是在“以旧换新”政策的推动下，改善性需求得以释放。
然而，购房者在选择时也需谨慎，考虑到市场仍处于筑底阶段，房价的进一步调整风险依然存在。建议购房者关注稳健、优质房企的优质项目，这些企业凭借其资金实力和运营能力，能够提供更为稳定和有保障的产品与服务。龙湖等龙头房企在去库存过程中表现出的稳健与创新，无疑为购房者提供了优质选择。
龙湖集团作为行业标杆，通过精准的市场定位和多元化的业务布局，成功应对了库存压力，为行业树立了榜样。随着政策的逐步落地与市场的逐渐回暖，房地产市场有望迎来新一轮的发展机遇。而对于购房者而言，抓住当前市场筑底期的窗口，可能是实现住房升级与投资增值的绝佳时机。
