各种消息面的信号有些撕裂，大家最好辩证着看。
从第一篇的宏观数据上看，我讲经济经济形势在好转，一堆人都不相信，说数据不真实。我讲楼市形势仍不容乐观，因为从数据看，一季度百城新房成交面积同比下跌超过40%，创7年来新低；百强房企销售额同比下跌49%。市场仍在深度调整中。说完这个，大多数又觉得是对的。这两年把大家训练出来了，只相信负面，不太相信正面信息了。说实话，如果官方数据大家不信，大家更加是个瞎子，因为民间各种数据来源更加不靠谱。昨天发第二篇，也是干货，讲的是一线富人集体抢房，开发商们也开始抢地，地王频出。乍一看有些矛盾，但背后逻辑并不难理解。一是楼市大口径的宏观数据有滞后性，等其全面反弹上涨时，可能“抄底窗口期”早就过了，甚至市场已经过热，大多数人一定找不准时机，买房一定是在多数人悲观时入手才是聪明的。二是，哪怕即将来新一轮行情，也不可能是全面行情；所以各位没必要把楼市宏观数据，作为判断买房择时的依据，而是要根据城市板块做选择。现在我敢负责的告诉大家，买房子一定要选城市板块，部分城市的确已经到了入手时机了。我写公众号今年是第8年，算得上房产资深吧，对时机的判断早已经得到验证，不需要再证明我的判断能力。三是，某些市场相比春节前明显开始在回暖，这是摆明的事实，无需质疑。克而瑞数据显示，3月一线城市成交量环比增幅为147%，高于二三线83%的增幅；一线城市同比降幅和累计同比降幅均低于二三线，一线市场修复程度显著好于二三线市场。春江水暖从一线开始，较于去年下半年的万马齐喑，这才是当前最重要的变量信号，也是我判断窗口期的一个重要依据。尤其是过去两轮的领头羊深圳，是全国人民都在观察楼市的一个窗口。接下来用数据给大家梳理下3月份分城市的真实行情，深度内容一般枯燥有点长，对你了解市场一定有帮助，耐心读完。
当然深圳成交的二手房中，81.4%的成交价低于参考价。其中低于参考 价0-10%的占比为27.2%；低于10%-20%的占比为33.8%。
说明大部分成交来自于业主的降价，是“以价换量”得来的。其实“以价换量”未必不是好事，大家一定要明白市场的博弈机制。股市也好，楼市也罢，最怕的不是降价，而是丧失流动性，即有价无市。玩股票的都知道，缩量下跌才是行情最糟糕的时候，当出现低位下跌放量时，往往是市场见底的信号。投资大佬们经常说的，“不要浪费每一场危机”、“机会是跌出来的”，所表达的核心思想也是这个意思。现在深圳楼市就是这么一个情况。买家们选这个时候入手，说明在他们看来价格基本上见底了，再跌也跌不到哪去了。过去两三年，深圳二手房价普遍跌了百分之三四十，泡沫基本上被挤的差不多了，当跌无可跌的时候就是空翻多的时候，继续观望下去反而有踏空的风险。买家也都比较务实，以刚需自住为主，只要价格跌到预算之内，基本上就没什么犹豫的。比如3月深圳二手房90㎡成交量占比超6成。这种情况也符合一线城市楼市的大逻辑：改善置换、买一卖一。所以二手房市场回暖、置换堵点打通后，也会对一手房形成利好。像3月底开盘的前海时代3期、中洲迎海、金众云山海公馆几个改善网红盘，去化都非常不错。3月份我们咨询师团队收到的咨询量非常大，我的团队在市场一线，感知是最敏感的，这毋庸置疑。除了深圳，我们再看下北上广的数据：
北京全市二手房网签量为14280套，环比上涨125.5%，不仅是近一年最高点，也远高于1.2万套的“荣枯线”。但同比下降35.7%。广州二手住宅网签9373宗，环比上涨93%，同比则下跌24%。上海3月二手房成交达到2万套，环比上涨174%，但与去年3月的2.3万套比还有差距；从一线城市的成交量来看，结论就出来了，除了深圳有增长，北上广相比去年下半年的数据，的确明显好转，但是同比跟去年小阳春来比，今年的小阳春的3月份成交量是比不上去年的。上海、北京，广州二手房市场的驱动逻辑和深圳差不多：一是以价换量；二是刚需改善进场。但请注意，这是在一线没有放大招的情况下，在市场一片迷茫看不清形势的情况下取得的成绩，而去年小阳春是疫情刚放开，市场信心充足，成交量大涨很正常。这恰恰说明今年春节后市场情绪确实在抬头了，也再一次证明一线城市不缺购买力，市场低迷一段时间，总有等不及的需求需要释放。现在很多人为了房产流量，一味去唱空迎合情绪，我认为大家反而要谨慎这些不客观信息。我今天发这篇文章，绝非空与多的立场，只是想给粉丝一个客观的视角，只有数据不会说谎。再从新一线数据看，很多新一线城市，跟北上广也差不多，同比去年小阳春不如，相比去年下半年，确实回暖。
南京是去年跌的最惨的一个城市，3月二手住宅成交8563套，创出去年下半年以来的第二高，相对去年3月份是跌的。成都去年爆火，去年成交量也一直全国第一，今年的3月份小阳春第一个月成交量比去年3月份行情也下来了，但是改善型新楼盘仍然非常火爆，青羊的西派，麓湖都是日光盘，华润的金三热度也爆炸，越贵的盘越有人抢。3月杭州二手房的成交量8098套，虽然不太明显好转，也站上了6000套的市场枯荣线，杭州再看看吧。......其他城市的数据可以自行查阅，限于篇幅，不一一列举，有变好的城市，可以在评论区补充。
