大家好，我是萬土！
本期的二手踩盘，萬师继续搞篇系列盘点——“那些房东帮你养的房”
那么什么算是“帮你养的房”呢？
萬师这里给出两个设定条件：
1、破发！不论是名义破发（不算资金成本）还是实际破发（算上资金成本）。就是开盘买的业主不怎么赚钱，现在买挺划算。
2、二手踩盘系列一直秉承“好房推荐”原则，因此本期盘点的也是基于当前市场行情下，值得买的次新房。
所以，萬师在整理清单的时候，是很矛盾的：一方面是需要找到与开盘价相比没赚钱的楼盘（条件1），另一方面又需要筛选出当前值得下手的品质小区（条件2）。一边在质疑过去，一边在肯定未来。
说明一点：文章篇幅有限，盘点小区名单肯定不能穷尽，难免有遗漏，欢迎大家在评论区补充。同时，上榜小区的业主不用喷萬师（轻喷也行），能上榜就说明萬师对你小区是持乐观态度的。还有很多破发了但萬师依然不看好的小区是上不了榜的！譬如##（怕喷不说）。
好吧，直接上干货：
# 锦江区 #
琉璃场-新希望锦官府
◎图来源于网络
破发案例：底跃297平户型
2019年开盘总价700+万；2024年2月610万成交。
推荐理由：这个7层小洋房144平是最值得推荐的。随着林家坝的强势崛起，琉璃场板块区域价值也有所升级。140平面积段是匹配这个区域的。并且产品力足够，值得关注。该户型2019年开盘时3万左右的单价略贵，5年后最新成交3.4万。
三圣乡-德商锦江天玺
◎图来源于网络
破发案例：228平户型
2020年开盘总价825万-835万；2024年6月838万成交。
推荐理由：1、不输现在新房的得房率。2、德商在锦江打造的口碑之作，用心就出品质。
# 成华区 #
杉板桥-龙湖梵悦台
◎图来源于网络
破发案例：136平户型
2019年开盘单价2.8万左右；2024年10月2.9万成交。
推荐理由：大热的杉板桥（萬师才知道，这个杉读sha，沙板桥），未来可期。
二八-中车共享城锦苑
◎图来源于网络
破发案例：129平户型
2020年开盘单价2.1万左右；最新非瑕疵房源最低挂价2.3万。
推荐理由：二八日渐成熟，居住氛围会逐步提升；中车容积率低，洋房为主，舒适感强。
# 金牛区 #
茶店子-时代天境
◎图来源于网络
破发案例：141平户型
2020年开盘单价2.8-2.9万；2024年7月成交单价2.8万。
推荐理由：茶店子的刚改首选，随着新房供应提高，有漏可捡。
茶店子-国宾锦麟天玺
◎图来源于网络
破发案例：204平户型
2020年开盘单价2.6-2.7万；2024年成交单价2.6万。
推荐理由：茶店子品质扛把子，保利茶花天珺还是期房，这个可以直接入住，产品有竞争力。
# 青羊区 #
浣花溪-西派浣花
◎图来源于网络
破发案例：195平户型
2019年开盘单价3.4-3.5万；最新非瑕疵房源最低挂价3.4万。
推荐理由：西二环内唯一的次新，虽然品质不硬，但足够稀缺。
青羊新城-五矿西棠
◎图来源于网络
破发案例：178平户型
2020年开盘单价2.9-3万；2024年10月成交2.8万。
推荐理由：若不是青羊新城西侧的新房供应，五矿一定是区域置换首选。
# 武侯区 #
科华北路-檀悦雅筑
◎图来源于网络
破发案例：192平户型
2019年开盘单价3.1-3.3万；最新非瑕疵房源最低挂价3.3-3.4万。
推荐理由：只说三个字：一环路！
武侯新城-金茂府
◎图来源于网络
破发案例：一期165平户型
2019年开盘单价2.9-3.1万；2024年9月成交单价3.09万。
推荐理由：金茂的IP就会有兜底效果。
# 高新区 #
新川-中建天府公馆
◎图来源于网络
破发案例：175平户型
2021年开盘单价1.9-2.0万；2024年10月成交单价2.1万。（注意：中建天府公馆在2019年还有一批清水房源，价格较低）
推荐理由：货多畅选，买方市场。
新川－朗基紫境府
◎图来源于网络
破发案例：202平户型（与182平户型一样）
2023年开盘总价480-490万；2024年10月成交两套：380万、420万。（注意：23年开盘的和24年成交的不是同一批次，但同小区、同户型，价格必然趋同）
推荐理由：新川目前存量二手的头把交椅，干挂石材。
# 天府新区 #
锦江生态带-万科君逸
◎图来源于网络
破发案例：158平户型
2019年开盘单价2.8-3.3万；2024年6月成交单价2.3万。（严重破发…遥想当年与万科天荟同期开盘，命运弄人）
推荐理由：物极必反，否极泰来。生态带曾经的品质扛把子，现在买够划算的。
天西-首开龙湖云著
◎图来源于网络
破发案例：175平户型
2020年开盘总价400万左右；2024年10月成交总价440万。
推荐理由：以自住为根本需求，实得面积又够大。静待天西的兑现就好。其实首开成本够低，业主只能说不挣钱了。但万科、招商的业主可能就更难受些了，所以也值得掏一掏！（可能还有一个萬师都不想提的保利）
这一期的【有话说】，萬师聊聊最近的一个思考：到底是选筹重要，还是择时重要？
选筹是时点截面问题，是静态的；
择时是时间序列问题，是动态的。
要说哪一个更难，毫无疑问是后者。
择时，蕴含着对周期、对人性、对规律的了解、掌握、运用。
但要问选筹和择时哪一个更重要？
萬师只能“和稀泥”地讲：都重要！分情况：
中短期（大概4～6年，短于1个牛熊周期），择时更重要。萬师有个朋友2020年买了首开龙湖云著195平3楼，直对外面商业，很明显的瑕疵房，但去年底卖成570万，如今首开业主们应该挺想念这个价格吧。
中长期（大概8～12年，长于1个牛熊周期），选筹更重要。遥想当初的誉峰、城南壹号，开盘价也并不便宜，但随着成都行政南迁、高新产业崛起，金融城的板块能级成为成都头部。在开盘十余年后的今天，这些开盘就买的业主们必然会骄傲当初的选择。
好好选房的创立时间，就是一种择时，我们在下行期开始了这份事业，艰难却坚定。
相信我们的专业能更多地帮助粉丝朋友们在当前多空博弈的十字路口、在二手新房的众多选择里相中福居、越住越好。
