上图：东区海汇中心美术展郑州有三个美女集聚区：正弘城、龙湖里、海汇中心分别代表了金水老城青年的时尚中心、北龙湖土豪的烧烤中心、东区中产的轻奢中心。你看看，你喜欢哪个，你就是哪种人。大卫城？贵妇的消费中心，年轻人不想奋斗可以去逛逛。张敏喜欢海汇中心，她觉得这里上班方便、交通方便、生活方便，啥都方便。但是，当她掂着300万沉甸甸的现金想在东区买房的时候，懵逼了！选择范围太tm小了。新房方面：除了“准东区”绿城诚园，东区已经无新盘在售！二手房方面：东区大多数小区年代太久，太破太旧，天筑和幸福里呢？她又买不起。东区！住宅不要太稀缺！正弘城附近也只有一个“金水印”在售，龙湖里也只有一个“星云湾”在售。三大美女聚集地，新房告急！【1】

东区的亲哥们

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，一个专注郑州城市发展和本土高端地产研究的机构，致力推动郑州城市进步。今天我们说东区！张敏所指东区范围其实并不大。北龙湖只说自己是北龙湖，龙子湖只说自己是龙子湖，东广场只说自己是东广场，白绿只说自己是白绿，都个性十足。只有郑州东站和中州大道之间的区域，才是“郑州人”口中的真正的东区。上图：东区架构图其他区域再好，包括北龙湖，有一点永远比不上东区，那就是“东区是全市36个组团中，唯一供不应求、还不愁卖的房地产市场”，北龙湖有底气和东区pk供求吗？实用主义郑州人买房只认东区。幸福里的哄抢，海马的清盘……今天的0盘在售，都是郑州人对东区深沉爱的表达。虽然东区不大，但张敏依旧有自己的认知，她要沿“5公里黄金线”二侧去买。所谓“5公里黄金线”即：从“正弘坊”开始，一路南下，过万象城、新田360、双子塔、绿地中心、天空之城、升龙广场、郑州东站、海汇中心、建业天筑、郑东商业中心、最后抵达经开广场，总长度5.2公里。这里几乎集中了东区主要精华配套，如下图：

上图：东区核心道路价值分析为什么是这条线？首先，东区的东西轴是金水东路，南北轴是东风南路，南北轴价值明显高于东西轴，这个无可争议，有争议的是郑东商业中心到经开广场这一段。对此，张敏给出了2个无可辩驳理由：第①：和东区关系最亲的不是北龙湖，不是龙子湖，他们三虽然一个爹，但功能定位差距过大，尿不到一个壶里！更不是东广场，跨越一个高铁站、一条高铁线、一个东三环，太tm难了！所以，和东区最近最亲的是经开老城，衔接得很紧。身份只是血脉，关系才是王道！十四阿哥虽然和雍正帝同父同母，但终归尿不到一个壶里，非要和八爷九爷十爷打得火热，你啥办法？这种事，马鞍山也心领神会。第②：郑州东南的战略发展已定，东区未来向南走的步子一定会比向东走的步子要大（个人观点），所以，这条顺延道路才是未来的王者。《楼八》觉得张敏说的很有道理。【2】

比东区更东区的盘

随着华润幸福里和海马二期的清盘，以及瀚海永平路晴宇的死亡，刚才说了，东区在售楼盘只剩“准东区”绿城诚园了。而一旦诚园清盘，连“准东区”都买不到了。于是，就在这关键时刻！张敏毫不犹豫！斩钉截铁！二话不说！手起刀落！选择了“5公里黄金线”中心点的诚园。用她的话：这是一个披着经开外衣的东区盘

地理位置上，和东区一路之隔

快速交通上，打败东区90%楼盘

商业配套上，距离郑东商业中心一条街

楼盘形象上，打败了90%的东区盘

潜力价值上，还有3000元/㎡+空间详情如下：

上图：绿城诚园的位置配套图地理位置：绿城诚园虽然在经开老城区，但上面说了，它可以称之为“准东区”楼盘，因为它向北300米穿过陇海铁路桥就是东区。也正是因为这300米，让它在快速交通方面变得让东区其他楼盘不可比拟（见下章分析）。快速交通：如上图黄色①显示，诚园的车辆从北门出来后，只用1个左转红绿灯，对，只用1个，就可以直接上陇海快速路，3分钟到达高铁站。住诚园，9点高铁，可睡到8点50。而东区几乎所有的楼盘上陇海高架都需要2个以上红绿灯，即使是高架口的卢浮公馆，因为不顺向，还要掉个头再等个灯。商业配套：如上图红色②显示，诚园和商业综合体郑东商业中心，中间只隔了一个鑫苑鑫城。商业配套强于东区诸如华启金悦城等楼盘。到海汇中心，诚园也只有2公里。楼盘形象：这个维度，房地产的时代差就体现出来了。东区的楼盘，8成街道展示面极差，即使是建业天筑也一般，幸福里略好，大多数与下图中的卢浮公馆类似。上图：东区卢浮公馆街道我们来看看诚园的社区临街面。

上图：绿城诚园临街面诚园社区外围秒杀了一众东区楼盘。价值潜力：价值潜力有没有就看地块周围未来的可变性。绿城诚园对面是富士康，现在看是不利因素，但其售价已经考虑到这个不利因素了，那么如果富士康未来搬迁呢？一旦搬迁，这几百亩地立刻就会成为“幸福里”之后东区的又一个地王，而它对面的诚园一夜之间涨个2000-3000元/㎡不是不可能的事。

上图：诚园附近潜力地块同时，诚园南侧还有很多优质地块，一旦形成规模，诚园价值同样大幅度提升。一句话总结：在5公里黄金线上，全铝板立面的诚园，产品上已经和幸福里、天筑形成鼎足之势。幸福里和天筑都已经站稳了3.3万/㎡+的售价，而1.9万/㎡左右的诚园打动张敏自然是轻而易举的事。【3】

黄金线上的明珠

诚园是绿城的现代高层产品。占地62亩，建面约23万㎡，地上建面约16 万㎡，由2栋25层，8栋27层高层和1栋3层商业组成。规划总户数1170 户，面积段95㎡-145㎡。

上图：绿城诚园如果说诚园的价值，楼八用三句话概括：

①黄金轴TOP3高品质住宅

②绿城品质现房

③近2000㎡架空层空间

上图：项目入户大堂实景图第一、何为top3？黄金轴从北向南：北有华润幸福里，中有建业天筑，南即为绿城诚园。

上图：诚园实景呈现当然，在综合素质上，诚园与幸福里和天筑有一定的差距。但其“全铝板立面”、“主流119㎡-145㎡的面积段”、“会所及架空层”等素质条件，也是“黄金轴”上其他项目所没有的配置。第二、绿城品质现房现房，即看即买即得，安全性100%。而品质方面，有二件小事足以“一斑窥豹”。

上图：诚园景观绿化第1件事项目景观采用的是巴西范思哲黑石材，但一开始是金镶玉石材，后来发现金镶玉石材色彩不够稳重，还容易产生色差，权衡再三，才更换为这种造价1200元/㎡的、低调奢华的巴西进口范思哲黑石材。

上图：诚园会所实景第2件事项目在树种的选择上十分用心，比如会所水面上树种的选择，有日本进口的树龄80年黑松，也进口的名贵羽毛枫。上图可以看出实景的调调。上图：诚园立面第3件事项目外立面 1-2 层采用进口蓝眼睛石材，3 层以上为干挂铝板+玻璃幕墙，可达 25 年不褪色，同时不易玷污，便于清洁保养。同时，在外墙施工工艺上，铝板与墙体 设计了12-20cm 的间隔层，如同建筑的”铠甲“，外墙几乎无渗水可能。第三、4000万的架空层为了让地块拥有更多的“不良天气”下的户外活动空间，开发商牺牲了将近 4000 多万的利润，在园区里做了近2000 平方米架空层。

上图：项目架空层空间

上图：项目架空层空间架空层的功能包括还不仅限于：儿童书吧、四点半课堂、健身房、瑜伽室，棋牌室等。一起来欣赏一下。

上图：项目架空层空间

上图：项目架空层空间

上图：项目架空层空间

上图：项目架空层空间

上图：项目架空层空间

上图：项目架空层空间到了文章末尾，看看其他一些小细节吧。有2张图很有代表性，一起来看。第一张这是项目地下车库大堂。

上图：项目地下空间这张图可以看出诚园在建材上的成本。第二张室外空间，这是小区慢跑步道

上图：小区慢跑步道可以看出，蔚蓝的天空下，明媚斑斓的跑道，缺的就是您跑步的身影。结尾楼八的话总结一下：5公里黄金线已经是郑东新区的财富大道、形象大道，同时也是未来东区，甚至整个郑州的价值中心，而其所在的东区已经成为郑州唯一“供应稀缺、需求旺盛”、但没有一个在售楼盘的片区。披着经开外衣的准东区楼盘诚园就最后的独苗，错过再无，你需要像张敏一样毫不犹豫！斩钉截铁！二话不说！手起刀落！感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。