摘要：周期底部将逐渐被确认（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

这个冬天比预想中似乎更漫长。

刚刚过去的这周，地产行业头条应该属于两位前首富：碧桂园和万达。一位在努力降本、割肉想办法化债；一位在稀释股权“拆雷”，有惊无险暂时过关。

最新消息，12月14日碧桂园公告披露，12月13日与万达商管集团及珠海万赢订立协议，出售所持珠海万达商管全部股权，所得资金用于偿债、境外重组。

1.79%股权的代价约为人民币30.69亿元，出售事项完成后，碧桂园将不再于珠海万达商管拥有任何权益。

1、碧桂园大动作频频

清仓万达，并非碧桂园年末的首个大动作。在杠杆地产印象里，从12月初开始，这位行业巨头便动作不断。

先是月初有消息称，碧桂园正进行最新组织架构调整，合并14个区域公司为7个新区域，合并完成后，碧桂园总的区域个数为21个。

缩减区域也是理所当然，扩张期需要抢地盘，那么更多战区、将领；反过来，收缩期要降低成本。

其实在今年一季度的时候，碧桂园就曾宣布实施区域总裁兼任方案，将原有的58个区域缩减至不到30个。

接着是董事薪酬大调整。如上图，碧桂园的三位执行董事薪酬都打了骨折，其中杨惠妍年薪从37万元降到12万元，莫斌从300万元年薪降到12万元，杨子莹从年薪200万元降到12万元；非执行董事陈翀从年薪37万元降到12万元。

碧桂园降薪也不是今年才有的事。

此前年报披露，2020年碧桂园五位最高薪酬人士拿到的薪酬、奖金和福利及股份支付奖励合计为3.1亿元，比2019年增长34%。其中“打工皇帝”莫斌年入约1.18亿元。

2021年，碧桂园的上述支出其实已有所下降，不过也有2.45亿元。

2022年，碧桂园高管进一步降薪。年薪来看，其中莫斌从1500万降至300万；杨国强从1000万降至30万；杨子莹由1000万降至200万，以及另外3位董事的年薪均由400万降至100万。

卖资产方面，此次清仓万达商管之前，碧桂园也早有动作。比如此前8月，将广州亚运城项目26.67%股权出售给中海地产，总代价约12.915亿元。以及转让十堰、保定碧清房屋置业有限公司、秦皇岛等旗下多家公司股权。

值得注意的是是，这次清仓万达商管，碧桂园属于“割肉”。由于出售事项，其预期累计录得其他综合亏损约人民币1.6亿元。不过，相比回血来说，其他都不太重要了。

2、万达腾挪

碧桂园“遇到了成立以来最大的困难”，这是毫无疑问的，甚至在杠杆地产看来对大多数房企来说都是如此。比如万达，又何尝不是呢。

2017年那场世纪大交易虽然才过去6年，但仿佛像是上个世纪的事。彼时，很多人说那是万达的至暗时刻。

的确，那几年难熬，但王健林还是有办法的。经过几年的腾挪、调整，万达轻装上阵，又变得很有希望。作为全球最大的商业地产运营商，珠海万达商管靠收租运营，安全系数更高。

本来如果外部形势不是变化得这么快，珠海万达商管应该是可以顺利上市的。但凡事都有但是。

临近年底，万达商管几乎是不太可能这么短时间上市，但对赌协议即将到期。此前其曾与投资者签署协议，如不能在今年12月31日成功上市，大连万达商管需要向上市前的部分投资者支付约300亿元股权回购款。

随着时间窗口越来越窄，外界都在猜测王健林这一次会怎么做。

靴子终于在前几天落地。12月12日，万达集团披露，太盟投资集团(PAG)与大连万达商管集团共同宣布签署新投资协议。

太盟将联合其他投资者，在其2021年的投资赎回期满时，经大连万达商管集团赎回后，对珠海万达商管再投资，新投资协议将不附带对赌协议。

代价也是巨大的：新协议让王健林失去珠海万达商管的绝对控制权，也失去最大收益权。

按照新协议，大连万达商管持股40%，为单一最大股东，太盟等数家现有及新进投资人股东参与投资，总计持股60%。新协议达成前，大连万达商管的持股比例超78%，投资者持股比例为21.17％。

也是在12月12日这天，王健林还卖掉了他的万达电影：拟将其合计持有的公司控股股东万达投资51%股权转让予儒意投资，转让价款共计21.55亿元。若上述事项最终实施完成，公司实际控制人变更为柯利明。

中国儒意的背后是腾讯系。其原名“恒腾网络”，由恒大与腾讯共同出资组建，后恒大于2021年11月撤资，腾讯继而通过三轮增发成为该司的大股东。

本次交易后，万达电影的控股股东仍为万达投资，只是万达投资的实控人不再是王健林，而是持有51%股权的儒意投资持。

相对于安全地“活下去”，这都不是事。这次之后，也让外界看到了万达及王健林的韧性。

3、周期底部？

韧性，是企业穿越周期的关键品质之一。

这几年看到太多房企暴雷、违约甚至撤退。以至于我们现在面对类似新闻的承受阙值似乎越来越高，更多的中小房企出事，还激不起多少水花。

但数据能直言残酷。人民法院公告网上搜索房地产相关公司破产文书，杠杆地产粗略计算了下，截至到12月15日今年超过260份。今年貌似还算少的，公开数据显示，2020年有近500家房地产相关企业破产，2021年有近400家。

截图来源|人民法院公告网（特此感谢）

同时杠杆地产也去搜了一下房地产相关的新增企业，企业预警通数据显示，房地产行业目前有企业约268.4万家，其中在营企业约155.8万家，其他112.6万家状态为吊销、注销、迁出、撤销或停业

这在营的155.8万家里，有18.2万家为最近1年内成立；64.1万家成立年限1-5年；38.5万家成立时间5-10年；18.1万家成立时间10-15年；有16.9万家成立时间超过15年。要穿越周期不容易。

这期间，也有好消息在逐渐释放，比如虽迟但到的京沪放松，以及美联储释放的鸽派信号等等，周期底部将逐渐被确认。但很多企业可能等不到了，这样看来，碧桂园和万达应该还算是幸运的那类。

有一句著名的鸡汤说：没有一个冬天不可逾越。是的，只是这个冬天的期限是多久，你我能熬下去吗？

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