近日，贝壳斥资逾10亿元竞得土地引起市场重点关注，这是公司实施“一体三翼”战略后，截至目前最大的一笔土地竞拍。

在房地产不景气的大背景下，公司频繁参与土地竞拍，表明其进军房地产开发的决心，未来得到的是收获，还是拖累，则有待时间验证。

从业绩看，公司上半年营收微降，而净利则大跌超过四成，存量房业务、新房业务收入的下滑，叠加公司发力家装家居等新业务，影响了公司盈利能力，致使经营利润率腰斩至5.1%。

值得一提的是，贝壳董事长彭永东、副董事长徐万刚、执行董事徐涛在上半年通过直接或间接方式减持公司股份，进行套现。

超10亿买地

9月20日，贝壳旗下贝好家（成都）置业有限公司成功竞得成都锦江区金融城三期H12地块，总成交价10.76亿元，溢价率42%，楼面价2.73万/平方米，超过了此前2.45万/平方米记录，成为“地王”。

据了解，本次地块位于锦江区柳江街道祝国寺村6、7组，净用地面积约24亩，是纯住宅用地，容积率2.5，限高60米，起拍总价7.57亿元，起拍楼面价1.92万/平方米。

这是贝壳首次独立拿地建设，也可以看出进军房地产开发的决心。

据短平快解读了解，2023年7月，贝壳董事长兼首席执行官彭永东发布公开信《翻越第二座山，吹响集结号》，宣布启动战略升级，从“一体二翼”变更为“一体三翼”，并进行相应的组织架构调整。

新增“一翼”就是贝好家事业线，该“翼”设立宗旨是以客户思维，共筑好产品、好服务，推动房屋供给侧升级，换言而之，公司官宣进入房地产开发领域。

彼时，执行董事徐万刚被选举为副董事长，同时被委任为贝好家事业线首席执行官，其是房地产行业资深人士，曾在2009年创立了四川伊甸城不动产经济有限公司，此后在2015年12月起加入贝壳，历任四川链家总经理、贝壳西部战区负责人、贝壳联席首席运营官、首席运营官等等。

进入2024年，贝好家身影频频出现在热门城市的土地竞拍中。

3月，贝好家参与北京出让顺义区空港六期地块；6月又参与广州荔湾鹤洞路一地块的竞拍，但两次均无功而返。

7月，贝好家成功拿下西安市未央区挂牌的2宗商住用地，成交价1.338亿元，但该项目是公司在“1+2”模式下的多方合作项目，与绿城管理联合开发，公司提供基于大数据支撑的C2M产品定位方案，以及资金、营销服务，而绿城管理负责项目代建以及品牌力输出。

严格意义上来讲，本次竞得成都地块是贝壳进军房地产开发的一个重要标志，毕竟该项目将由公司“独立操刀”。

徐万刚表示，自主操盘一个项目，主要目的是为了更好地验证贝壳C2M（从消费者到制造者）产品解决方案的落地能力，增强合作方对“1+2业务模式”的信赖。贝好家“数据驱动型住宅开发服务平台”这一愿景不变，将以C2M构建房地产开发新模式，为开发商、代建方、业主方等合作伙伴提供“1+2业务模式”的综合解决方案。

在房地产低迷的当下，贝壳进军房地产开发领域，可谓是野心勃勃，但需要关注的是，建房与卖房不同，两者之间的商业模式也不尽相同，即公司相当于进入一个全新领域，这对于公司而言既是机遇，更是挑战。

若房地产回暖，则贝壳如今的布局会得到丰厚的回报，反之，贝壳则会受到拖累，甚至于反噬，考虑到贝壳本身对于房地产开发的经验近乎于零，没有相关人才的储备以及拿地、开发经验等，后续能否控制好楼盘开发周期、以及把控好楼盘质量有待时间验证。

时间会给出最好的答案！

上半年净利减少17亿

作为国内最大的房产中介平台，贝壳近年来的收入波动较大，近五年分别实现营业总收入460.15亿元、704.81亿元、807.52亿元、606.69亿元、777.77亿元，其中2022年大幅下滑24.87%，2023年则同比增长28.2%。

2023年，公司总成交额为31429亿元，同比增长20.4%，提高了公司佣金收入，公司表示，支持政策以及(尤其在2023年上半年)递延需求的释放推动了存量房交易市场复苏，且公司积极的战略性扩张加深了市场渗透率、提高了销售去化。

即使去年收入增长，但这距离公司巅峰仍有着近30亿元的差距，而今年上半年收入不增反降，同比下滑0.04%至397.48亿元，主要是总成交额同比大幅下滑至14689亿元所致。

公司表示，中国房地产市场在2024年第一季度受2023年高基数和季节性影响，市场表现平淡，第二季度随着多项利好政策落地，交易逐步好转。

存量房方面，上半年平台活跃门店、活跃经纪人分别为44423家、411478名，同比分别增长8.1%、0.6%，实现双增，但总成交额则同比下降8.7%至10238亿元。

存量房净收入131亿元，同比大幅减少25亿元，降幅16.3%。其中佣金收入为106亿元，同比下滑17.5%；平台服务、加盟服务及其他增幅服务收入25亿元，同比减少10.5%。

新房方面，总成交额同比下降32.4%至3871亿元，净收入129亿元，同比减少42亿元，降幅24.9%。

不管是存量房业务还是新房业务，总成交额均大幅下降，这背后是房地产行业不景气所致，据国家统计局数据，上半年新建商品房销售额47133亿元，同比下滑25%，其中住宅销售额同比下滑26.9%。

1-8月，新建商品房销售额59723亿元，同比下滑23.6%，住宅销售额下降25%，显然房地产仍然低迷，可想而知贝壳下半年的业绩情况。

实际上，相比较于收入小幅下滑，贝壳上半年的利润情况则出现了骤降，实现净利润23.24亿元，同比大幅下滑42.7%，而拉长时间线来看，公司近年来的利润大多以亏损为主。

存量房业务、新房业务的利润贡献率高于其他业务，这两大业务收入降低影响了利润率水平，上半年毛利为106亿元，同比减少11亿元，降幅9%。

与此同时，公司发力家装家居以及房屋租赁服务致使费用大增，相应的经营利润率也腰斩至5.1%。其中管理费用、销售费用、研发费用分别为41亿元、35亿元、10亿元，同比分别增加4亿元、6亿元、1亿元，合计高达11亿元，对利润端产生不利影响。

好消息是，公司家装家居、以及房屋租赁服务收入均有所增长，同比分别增长59.9%、176.7%至64亿元、58亿元，坏消息是，这两大业务的贡献利润率远远不及存量房业务。

换而言之，存量房业务是最赚钱的。

多位董事减持

今年5月，贝壳港股股价创下新高，达到55.4港元/股，但随后迎来了较长时间的下跌，截至9月25日收盘，股价为42.45港元/股，较高点下跌超过23%，早前两个交易日大涨超过16%，主要是存贷房利率下滑带来了积极影响。

目前，贝壳港股市值1544亿港元，TTM市盈率33.84倍，美股总市值205亿美元，TTM市盈率35.83倍，两大市场给出的估值相差不大。

值得指出的是，贝壳董事长彭永东、副董事长徐万刚、执行董事徐涛、独立董事陈晓红、武军、朱寒松在上半年通过间接、或直接方式减持公司股份，进行套现。

根据同花顺，截至6月末，EverOrientInternationalLimited持股减少268.77万股，该公司实际控制人是彭永刚；

兴南有限公司、MyriadTalentInvestmentLimited持股分别减少458.38万股、150万股，两家公司的实际控制人均是徐万刚；

IdealElectLimited持股数量减少97.67万股，该公司实际控制人是徐涛，且徐涛直接减持股份142.33万股。

公司董事会主要成员的减持操作，无疑会对贝壳股价产生不利影响，难道每个人都有自身资金需求？

根据中报，贝壳在上半年斥资3.8亿元美元回购美国存托股份，这与上述高管减持形成了鲜明对比。

一面是公司回购，另一面是高管减持，这给投资者传递的信号是买入呢？还是卖出呢？不知道各位看官们怎么看待？

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