情感大师涂磊曾经说过：现在的年轻人买不起房子算正常现象，买得起房子才算异类，靠父母买房不能算是啃老，而是理所当然。

众所周知，如今的房价已经很高了，普通人想要靠自己的个人能力买房基本属于天方夜谭，往往都需要父母的支持才能够买得起房，并且，也仅仅是付个首付，大部分的房款仍然需要从银行贷款，背上长达20~30年的债务。

在很多人看来，高房价的“罪魁祸首”就是开发商造成的。如果开发商把房子的售价降下来，那么，高房价的现象自然也就不存在了。

事实真的是这样吗？在我看来，这样的说法有失公允。

融创中国董事局主席孙宏斌曾经公开说过：开发商降价的底线在30%左右，如果超出这个限度的话，开发商可能无法生存。

按照孙宏斌的说法，开发商的利润是不会超过30%的，否则，也不会有“降价30%，开发商就无法生存”的结论。

看到这里，可能会有很多人说：孙宏斌就是开发商，他说的话能信吗？说实话，我认为是可以相信的。

根据人口专家梁建章的说法，一套房子的价格，其中，有68%左右都是土地成本，我查阅过相关数据，梁建章的结论基本是正确的，只不过不同的城市，土地成本也是不一样的，综合来看，土地成本大约都在55%~70%之间。

除了土地成本，一个正常的商品房小区从拿地到交付给业主，中间还有20%~30%的建造成本和营销成本。

建造成本包含什么？笔者曾经做过一个统计，从开发商拿地到项目交房，所需要的建造成本不下50项。

首先就是项目设计成本。开发一个商品房小区不同于农村自建房，并不是说开发商想要怎么建，就能怎么建，必须要按照当地政府规定的标准来建设，要符合城市定位、市政规划、城市发展等各项要求。这样一来，开发商就需要找专业的设计团队来设计，这笔费用就需要几十万~几百万不等。

其次是工程监理成本。工程监理是做什么的？简单来说，就是按照相关的法律法规来对相关工程进行勘察设计，制定工程建设标准，在施工阶段对建设工程的质量、造价、进度进行控制，协调工程建设相关单位的关系，并且，履行建设工程安全生产管理的职责等等，这笔费用也需要几百万。

接下来就是前期勘探成本，地基打造成本，建造围墙，购置原材料，人工成本等等，前前后后大约十几项的成本支出。

房子建好以后，并不代表就万事大吉了。开发商还需要完善商品房小区的基础配套，比如通电、管道、线路铺排、通水、排污、小区绿化、消防工程等等，除此之外，还有各项基础费用支出，比如劳保基金、各项咨询费、水电增容费、审理费等等十几项费用。

前文中我们提到，房子从拿地到交付除了建造成本，还有营销成本。

营销成本主要分为三部分：1、宣传成本，2、人工成本，3、基础成本。

宣传成本也就是指开发商做的广告宣传，比如电视广告、公交车广告、站牌广告、新媒体广告等等，当然，还有我们所熟知的单页、展架、易拉宝等等。

人工成本则是指管理人员、销售人员、推广人员，后台人员等等。很多管理人员年薪都要达到几百万，这项成本支出可想而知。

最后就是基础成本，包括样板间的建造、售楼处的建造、物料的准备等等。

综合来说，建造成本和营销成本两项加起来，成本大约占到20%-30%之间，再加上55%-70%的土地成本，剩下的就是开发商的利润，大约在10%-30%之间。

这样来看，孙宏斌说的“降价30%，开发商也就无法生存”也就不难理解了。

假设，开发商真的降价30%，楼市会发生什么事情？

在我看来，就像孙宏斌说的那样，开发商也就无法生存了。开发商无法生存，必然会产生一系列的连锁反应，比如相关行业的下滑、金融风险、烂尾楼事件等等，甚至包括大量人员失业、消费需求减弱等。任何一项后果，都是我们无法承担的。

所以，期盼房价“暴跌”的朋友，想想就好了，这是不可能实现了。在楼市调控的背景下，楼市由稳定向正常化转变是大概率事件，只有明白了这个逻辑，买房与否才能做到心中有数。

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