想不到吧，香港的楼市忽然就崩盘了。

第一、蹦的很干脆

香港也正式成为中国第一个解除房地产所有限制的国际化大都市，遥遥领先，笑看北上广深。

2月28日，香港公布特区政府2024-25年财政预算案，宣布取消楼市的额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

这里涉及到三个税种，给大家解释一下：

新住宅印花税（NRSD）：买房阶段交，也叫从价印花税，本地人交100元-4.25%（根据房产价值），已有一套住宅的本地人以及费本地居民交15%。

买家印花税：买房阶段交，2012年起所有非本地居民和公司都要缴纳15%的买家印花税。

额外印花税：卖房阶段交，不满三年卖出就要交高额的税费，税率为10%-20%。

假如一个非香港居民在香港买一套房，买房阶段需要缴纳30%的税费，而且所有的税费+首付需要一次性缴纳，无法贷款，相当于大大提高了买房的门槛。

比如一套1000万的房子，首付30%，那么买房需要一次性缴纳300+300=600万首付，再贷款700万，合计1300万。

事实证明，我们内地的限购，香港的高税，都没有阻止房价的快速上涨。香港的房价从12年一直上涨到2021年，才戛然而止。

现在只要是个人，不管在香港有几套房，去香港买房，只需要缴纳从价印花税，这个税还没有我们的契税高。

所以可以理解为香港解除了一些限制楼市交易的措施。

2021年至今，香港的住宅价格指数已经从最高的392跌到312，累计20.4%，跌到了2016年的水平，远高于北上广深吧。

最恐怖的不是房价下跌，而是没有交易量了，2023年，香港房地产市场成交量更是创下33年来最低水平。

2023/24年度，政F地价收入为194亿港元，较原本预算850亿港元大幅减少656亿港元，印花税收入为500亿港元，较原来预算低350亿港元。

从租售比的角度说，扣除税费后，香港的租售比大概是3%到5%，隔壁的深圳是1%到2%。

香港的教育、医疗、经济、就业、福利，总比深圳好吧。

第二、神仙难救

香港的难处在于美元加息背景下资金撤离、自己的核心产业不足以支撑经济、人口也流失，房价失去了支撑。

需要注意的是，香港的房子是没有公然面积的，所以很多数据上的鸽子笼和内地的小两室其实差不多。

这几天国内楼市有一篇文章《GJD开始进场收房子了》，引爆了很多期待房地产市场复苏的情绪，圈内广泛传播。

故事的主角是重庆，重庆用租赁住房贷款收购房地产商卖不出去的房子，用来做公租房用。

据说2023年人民银行专门设立了一个结构性货币政策工具，高达1000亿。

作者兴奋的写到：

简单来说，金融机构发放租赁住房购房贷款，贷款利率原则上不超过3%；Y妈按贷款本金的100%予以资金支持，利率仅有1.75%。

统计显示：截至2022上半年我国重点50城的租金回报率为1.95%；

经历了近1-2年的行业深度调整之后，许多城市的租金回报率其实已经上升到了2%以上。

像重庆这样的西南地区重磅城市，其整体租金回报率甚至可以达到2.5%上下。

1.75%的资金成本与2-2.5%的租金收益放这儿一比，公益属性、微利属性马上就体现出来了。

若后期进一步引入Reits，在可见的未来里，盈利性与回报周期还能进一步优化。

这段话把我看的一愣一愣的，愣是‬没明白他的逻辑。

我有100万，收购房子用来出租，贷款200万，资金成本是3%，再给我200万，资金成本是1.75%。我现在有500万资金，请问我买了一套500万的房子，租售比多少才能回本？

按年计算，我每年支付的利息是6万+3.5万，我的100万本金要求3%的收益，不然我就不如存银行了，那么我需要收取6+3+3.5=12.5万的租金。

12.5/500=2.5%。

2.5%的租售比，我生意投下去也本金就获取了一个3%的税前收益，那我不给员工发工资、缴税、水电吗？

简直气急而笑，虽然咱们做自媒体不用太严肃，但是脑子总是要有的。

好奇问一句：哪个城市500万的房子可以租到12.5万，还没有空租期，还不算装修、物业的？

最关键的是，搞这么多公租房、保障房，谁来租？

租金和市场化水平一样的话，为什么要来租你这个？你的租金比市场化还要贵，能租出去吗？你的租金比市场化便宜，你能保住本钱吗？

我都怀疑是财Z贴钱，高位接盘，解决内部人就业的。

最最关键的是，这样去了库存，然后呢？然后咋办，你告诉我。

房地产公司要不要继续拿地？要不要继续盖新房？然后继续去收购吗？

兄弟们加油干，房子改好了，卖给GJ，GJ买了以后租出去。真是棒啊，左脚踩右脚，一会就到天上去了。

重庆的住宅空置率高达15%都租不出去，来租你的房子，你的租金还挺高，脸真大啊。

胡说八道起来真是一本正经啊。

第三、放弃幻想，优化资产

据中指研究院监测，2024年1月全国法拍房挂拍10.04万套，同比增长了48.2%。其中成交了约1.27万套，同比增加18.3%，整体成交率达12.63%。

2024年1-2月，TOP100房企销售总额为4762.4亿元，同比下降51.6%。其中TOP100房企2月单月销售额环比下降29.3%，同比下降64.7%。

现在房地产的问题不是价格，也不是限购，而是需求急剧下降。还在押注房地产的，小心自己失落二十年。

和《GJD开始进场收房子了》相对应的是楼市另一篇文章《越来越多中产，卖了房子买保险》，也是超级爆文，累计阅读量我估计在百万以上的。

房子、股票和基金，不再是首选，而保证收益率，收益率100%确定向上的储蓄险，成为越来越多人的选择。

全新的经济背景下，必须重构资产。

如果房子的租售比很低，房价不涨，甚至下降，什么样的人愿意持有房子呢？

当然，并不是所有人都能接受一份安稳的3%或者3.5%的复利，还是希望通过自己的艰苦奋斗和聪明才智获取超额收益，十年十倍，迎娶白富美，走上人生巅峰。

只是这样的机会，在未来注定会越来越少。