最近一段时间，很多朋友在聊一个问题。

就是随着房价的大幅度下跌，尤其是一些商办以及公寓等等这些价格大幅度下调，貌似它的价值已经凸显出来了，甚至有些公寓投资回报率，数面上已经纷纷突破了七个点、八个点，甚至达到了十个点左右。

所以很多人就问了一个问题：

现在手里面有闲钱，直接买了公寓出租出去。依靠下面的租金，实现下半辈子的躺平，财富自由。可不可行？

事实上呢，这就涉及到了一个投资回报率的问题。

我们都知道发达国家投资一些物业的时候，他们给物业进行估值，比如像商业公寓，甚至一些地区的住宅。

普遍的投资回报率都在十个点，估值的时候也都是给出十倍左右的估值到15倍左右。

也就是说，比如一个商业，他每年能够帮你赚一个亿的话，那么它的估值大多数都是在10到15个亿。

如果一个房子他每年的租金是10万的话，那么这个房子的估值一般在100万到150万左右。

大家听到这个数据的时候，有没有感觉特别的惊讶？

在国内，尤其是一些重点的，比如北上广、深杭、厦门等等这些高房价的城市，他们的投资回报率，以房屋的出租出售比的话来算的话，可能达到2%的都很少。

也就是说，房子租出去50年的租金都抵不过现在的房价。

但是这些只是纸面的财富。这些钱真正的能收回来吗？

所以很多人想通过投资公寓等这些商住的物业形式，实现财富自由的话，那就要考虑到一个问题，我们把房子对外出租的时候需要考虑两点。

第一点就是这个房子能租到什么价格。

比如，有些商务区或者交通便利的地方，他们的房子能租得上价。

第二点就是这个房子能不能持续的租出去。

尤其是一些公寓等等这些业态。

物业公司如果不行，位置不够优异，经常导致后期的管理失控。居住舒适度大幅度下降，想要租上架，很难想租出去甚至都成了问题。

这样的话，在讨论持续的现金流是没有任何意义的。

所以说现在很多人去投资买小公寓，安置房，老破小，投资回报率高，甚至有些通过计算，7%到10%是没有问题的。

但是大家考虑到一个问题，所有的形式都是在变化的。

第一点就是供应的问题。

这是大家第一个应该考虑的问题。

虽然很多城市都在抢人才，但问题在于，房子的供应量在过去的这几年一直处于一个喷发的状态。

商品房安置房，人才公寓，经济适用房，甚至于包括很多的商改住。这些房源纷纷入市了之后。

作为你个人，如何去跟他们竞争？

第二点就是城市的人口，需求问题。

现在处于一个持续的外流的一个状态。

我们都知道，2023年我国的人口首次出现了负增长。

未来这一趋势将会更加的明显。一线城市向北上广，其实它主要还是在控制人口的流入。

其他的像这些强一线城市，虽然人口在持续的流入，但是他们的租房需求有没有在增加？

这是最关键的一个点。

还有就是今天要给大家讨论的一个核心点。

每个城市的发展都需要钱。在过去的这么多年里面，城市主要的收入是卖地的收入。

很多城市通过卖地搞房地产开发，修地铁、建高架，引进商业学校、医院等等各项资源。

本身它是一个正向的循环。

有钱了之后，我才能修建更多的公共配套。

公共配套更好了之后，才能有更多的人愿意过来。更多的人过来之后接手后续的房子。

开发商才能赚到钱，后续才能卖出去更多的地。但是现在土地才能被叫停之后。

政府靠什么来赚这个钱，靠什么来维持自己的运转？

我们最近这两年经常感觉一些很奇葩的事情，比如一些湖面突然承包给了私人，不让你钓鱼了。

比如像乐山等等这些大佛，这些景点突然被打包，给了某个公司。

甚至于像广西南宁，路面的停车位被增加了之后，打包，卖给了第三方公司。

这些行为的背后，其实都是因为地方政府缺钱而导致的。公务员的工资发不下来了，没有政府的补贴，公交车也已经不敢跑了。

所以说以后如果地持续的卖不出去，政府的收入持续的减少，这些公共投入大的部分，无论是它的服务质量还是服务的数量，后续都会大幅度的缩水。

比如，像需要财政拨款的这些，博物馆啊，公共的公园啊、绿地啊等等，这些维护肯定会大幅度缩水。

所以在这个基础之上，政府也在想尽一切办法的去挣钱，跟你这些考虑到的买小公寓、买安置房、买老破小，最大的冲突就是政府介入到了。

公寓的租房市场。

为什么这么说？目前的房地产现状就是很多开发商，一方面盖了很多的房子，卖不出去，另一方面，欠了政府的，买地款以及税费。

就陷入到了这个困境里面。

所以为了盘活资产，现在各个地方，政府从开发商手里面，收了很多的人才房。尤其是一些大体量的公寓等等。

而政府收了这些公寓之后，现在简单进行装修之后，开始以人才房的形式，对外出租。

现在很多城市都成立了安居集团，把这些独立卫生间的小工具，简单装修之后，配齐了家具、家电，对外出租。

他们的租金价格，恰好处于比安置房高一个等级，比商品房低一个等级的位置。

第一点是体量大，这个数量现在还在急剧的膨胀，因为开发商有拿房子来抵的这个冲动。

第二点是需求量很大，现在城市的年轻人，他需要的是独处空间。

以前的群租模式越来越被唾弃。不说隔断房，三房、四房等这些安置房如何给一室或者一室一厅，或者是小两居的这些公寓。竞争呢。

第三点就是它稳定，因为他所租赁服务的对象，是政府旗下的安居集团。所以很多年轻人更相信他们。

所以他们的房源很难控，更多的年轻人选择居住这些人才公寓，那么就意味着作为一个普通人，你买的小公寓和安置房，包括这些老破小，未来出租难度会越来越大，因为他们是集团化运作，服务更好，事情也更少。

所以说在考虑到投资回报率，包括租金水平，包括后期的维护水平，包括物业等等这些问题上，作为个人，想通过买房租房、出租，你一定要考虑好市场的变化到底是怎么样的。

如果未来处于整一个红海的竞争中，你的优势在哪里？