进入7月的泉州，已然入夏，天气开始燥热起来，而楼市的温度还未回归。
整体来看，2024年上半年，虽然政策不断优化，但泉州楼市整体仍保持低温运行。
土地市场的遇冷从外围向中心板块蔓延；新房摇号落幕，开发商猛打价格战，甚至出现年初买房半年亏掉近百万；二手房持续踩踏式降价……
那么，上半年泉州楼市具体如何？下半年又会怎样？以下一起来盘一盘。
土地01
供需缩量，清一色国企拿地
今年上半年泉州土地市场表现冷清。
1、具体体现在商住地块供应量锐减，出让地块均由本地国企托底，整体土地成交量和溢价率处于低位。
上半年泉州市区仅推出3幅涉宅地块，计容总建约37.7万㎡，1宗是城东南滨江地块，城建以21亿底价拿下，1宗是北峰地块，建工集团（城建）以7.4亿底价摘得，江南地块由省五建3.77亿竞得。晋江则无商住地块供应。
2、可以看到，相比之前，今年上半年房企的拿地预期正在发生根本性变化，逢中心地块必抢的局面正在改变。其中，城东南滨江、鲤城江南的两幅四代住宅地块较为优质，但结果都是底价或是接近底价成交，进一步反映了市场的探底在持续，楼市遇冷从外围正在向中心板块蔓延，泉州土拍的强中心逻辑正式被打破。
3、房企因资金承压、市场去化预期不足，拿地更加谨慎，求稳求生存、收缩保守的心态尽显。目前泉州在开发的活跃房企并不多，仅建发、保利、中海以及部分本土民营房企，综合各种情况看，能出手拿地企业并不多，下半年土拍市场基本形成以本土国企为主，市场化房企为辅的格局正在呈现。
4、值得一提的是，本土国企市场化程度正在快速裂变，目前五大国企中，基本形成泉州城建主导，文旅集团、发展集团快速发展，各县区城建下场拿地的局面。
5、结合以往全年土地市场供需量“前低后高”特征，预计今年下半年土地市场供应节奏将会有明显加快。备受关注的东海F13地块、东海金崎地块，城东南滨江地块等有望推出，为明年楼市带来新鲜血液。
新房02
成交量近十年新低，猛打价格战
在新房市场，购房者观望情绪依旧浓厚，市场成交持续降温。
根据中原地产厦门研究院数据，2024年上半年，大泉州一手住房成交6713套，面积87.93万㎡，同比下跌45.2%，创近十年新低。统计范围：泉州市区（不含泉港）、晋江、石狮、南安、安溪。
1、中心市区摇号时代彻底过去了。从市场反馈来看，上半年除了水墨观海、万科四期还保持“千人摇”的火热场面之外，泉州市区多个新盘入市甚至认筹人数未达房源数的1.2倍无需公证摇号。从高峰期的“千人摇、万人摇”，回到现在的“开盘转顺销”“降价打促销”的速度，可以说泉州新房市场转向非常明显。
2、周边县市楼市下滑更明显。成交面积中，晋江同比下滑超30%，南安同比下滑超70%，不过，石狮凭借建发璞玥东方、石狮金辉城等拉高整体成交，下滑幅度较小。
3、新房成交数据的骤减，一方面源自于整体大环境影响下的需求端疲软、信心不足，多数购房者观望情绪浓厚；另一方面是随着二手房价回落，倒挂红利基本消失，购房者的选择性也增加。
4、为了走量，从周边县市到环湾核心板块，多楼盘促销加码，分销提佣/工抵房/特价房层出不穷，有的新盘年初的定价跟6月份销售的价格甚至相差近百万元。
当然，不同楼盘的促销效果也不尽相同。有的价格再降也卖不出，有的楼盘因地段还算核心，具备高得房率、稀缺景观、产品品质等方面优势，在价格被打下来后能够取得了不错的销售成绩，例如城东的保利清源瑧悦、晋东的保利湖心璞悦、建发泉州湾海等。
5、新房掀起卷品质浪潮，卷的内容也更加丰富和立体，改善产品供应成趋势。2017年以来，泉州楼市上演了“穿越行情”，严格限价下，房企并未有动力做好产品，泉州市区一直缺乏真正意义上的好产品。但进入2024年以来，在市场的竞争压力下，用心做好产品成为市场决胜重要法则，越来越多品牌的高端产品系进入市场，在大门、外立面、公区、户型等方面有较为明显的提升。后续几个四代住宅项目的入市，也将成为楼市全新看点。
6、虽然泉州土拍节奏放缓，但市场供应依旧足够。从存量来看，目前市区内光在售项目就还有不下10个，一些此前拿地尚未入市的项目也会带来新选择。
房价03
新房卖不到限价，二手房价仍在筑底
当前，无论是新房还是二手房都在“以价换量”。
1、新房市场，限价在上涨，但指导意义大于实际意义。
上半年，泉州不少区域限价有所上涨。城东南滨江带装修限价33800元/㎡，江南改善型房源限价22000元/㎡，北峰限价提升至17000元/㎡。
但当前住宅限价的指导意义已经大于实际意义，新盘已经全面进入入市卖不到限价的局面。
比如城东东星改善型住宅最高限价37470元/㎡，折后均价约2.9万元/㎡，三房产品甚至最低促销价仅1.7万元/㎡；城东南埔山纯新盘限价近2.5万元/㎡，折后价格在1.7万元/㎡起；晋东纯新盘限价1.7万元/㎡左右，最低促销价已经出现1.1万元/㎡的价格。
值得注意的是，当前泉州正因地制宜放开、放宽限价，除鲤城区、丰泽区、泉州开发区外的县（市、区），可根据辖区内房地产市场实际情况，在房地产用地招拍挂时不再限制销售价格。这些限价放开的区域，后续首批非限价项目入市，预计不会高于区域原本限价标准卖，甚至将适度修正，更贴合二手市场的价差序列，而这也将在一定程度上重构一些板块的价格体系。
2、二手市场，筑底行情仍在持续。
当下泉州二手房房价仍在下探。根据国家统计局数据，泉州二手住宅同比、环比从2022年4月至2024年5月已经连续25个月呈现“双下降”趋势。
目前，除个别低价抛售房源外，东海整体均价约2万+左右，一些具备稀缺价值属性的小区价格会更高，如看海大平层约2.5万+，带优质学区3万+；城东普遍在2-2.5万左右；江南则在1.5-1.7万元上下；洛江万安约1-2万元；台商湖东约1万左右；桥南约1.2-1.9万；池店南约1.1-1.5万。
二手房价下调的同时，也伴随着成交量的提升，不少低价优质房源入市能够实现快速成交，5月后，市场整体交易出现明显的回升。
可以看到，经过这一轮周期调整，各板块间的代际差正在逐渐凸显，房价分层明显，好的板块价值企稳，不少二手房价格已回落到相对位置，当前除了部分急卖的房东在价格上会有比较大的让步，大部分房源议价空间不像之前那么大了，接下去房价的下行空间较为有限。
政策04
调控优化不断，史上最宽松
2024年上半年，中央政策调整“由稳渐松”，517新政“救市”力度达到新高度。
泉州在首付比例、贷款利率以及公积金政策等方面利好不断出台，政策面迎来近年来最宽松的时期。
目前，泉州首套房（商贷）首付降至15%，二套25%；首套房（商贷）利率最低将降至3.3%，二套最低降至3.75%；住房公积金贷款利率首套和二套分别下调至2.85%和3.325%，纯商贷可享公积金逐月还贷。
·1月：晋江推出新购买一、二手住房的，不限售。公积金贷款额度在最高额度基础上上浮5万元；购买新出让房地产用地一手现房销售全装修商品住宅的，公积金贷款额度在最高额度基础上上浮10万元。（有效期至2028年11月20日 ）
·2月：公积金阶段性支持政策调整为长期支持政策。即首套首付款比例20%，二套首付比例30%；双职工最高贷款额度80万元，单职工最高贷款额度50万元。
·2月：5年期LPR由4.2%降至3.95%，则泉州首套房贷利率为3.45%、二套房贷利率为4.15%。
·5月18日起：下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.775%和3.325%。
·5月23日起：商贷首付比例调整为首套15%，二套25%。取消商贷款利率下限，泉州已有部分银行表示，将执行首套LPR-65BP，二套LPR-20BP（新政前执行的是首套-50BP，二套+20BP），即首套房（商贷）利率最低将降至3.3%，二套最低降至3.75%。
·6月14日：晋江鼓励住房“卖旧买新”，购房者可享额外购房优惠98折+佣金额外85折优惠。
·6月18日：支持省内建设银行纯商业性住房按揭贷款（除厦门外）参与公积金委托逐月提取还商贷业务。
面对长时间市场信心不足的渗透，楼市强有力的支持政策刺激效果较为有限，并不足以彻底改变市场下行压力，预计下半年政策支持仍将继续。
写在最后
楼市依然需要时间，信心依然需要修复。
尽管市场仍在调整中，但内参认为已离底部不远，下半年在供给、需求端预计会有更多政策出台，继续给市场释放信心，成交量有望逐步回升，房价跌幅也有可能收窄。
从这一角度来讲，对于那些有能力、有现金流的民营房企而言，今年下半年反而不失为一个很好的捡漏机会。
对于有自住需求的购房者来说，下半年仍然是一个入手的机会点。
当然，在下行期买房时机点的抉择很重要，极少数价值支撑点强的新房，降幅往往不会太大，首期房源就可以入手，多数新楼盘可以选择买首开后的二批次开盘房源，或会有更大折扣力度。二手房方面则可以多砍砍价，有适合的高性价比房源可以择机入场。
