——“民企碰红线，民企没了，国企碰红线，红线没了”——网友打趣道。

然而这是一场为了更加良性循环的、健康的房地产市场的“刮骨疗毒”。

三道红线提出

“三道红线”规则始于2020年在北京召开重点房地产企业座谈会，与会的有住房和城乡建设部、人民银行。会议提出了的三道红线主要指标为，企业在剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。同时按红线指标，房地产企业被分为四档，“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平，“橙档”企业有息负债年增速不得超过5%，“黄档”企业不得超过10%，“绿档”企业不得超过15%。

红线于2021年1月1日起全行业全面推行。按照监管要求，从2021年1月1日起，房企正式进入降杠杆测试期。目的到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。

各地政策收紧，融资规模下降，房价下跌，房企破产

整个2021年，房地产行业融资政策持续收紧，数据统计，规模性房企全年融资总量，同比下降了26%，这个数字是近五年来首次出现负增长，同时这个数字达到了近五年内的最低水平。到了2021年的最后一个季度，规模房企融资更是雪上加霜，总融资量同比减少55%，房企资金承压明显，违约事件频频发生。作为深度和金融捆绑的房企们，在2021年，行业违约债券余额高达735亿元，也是历年最高数额。12月25日，中诚信托公告表面，世茂建设未能偿还金额为3.02亿人民币，或引发实质违约。不止违约，大量房企正面临的是断臂求生，变卖资产似乎是必然的选择，不然面临的只有破产清算的悲惨收尾。

全国百强房企如恒大、佳兆业、宝能、阳光城、花样年等房企纷纷出现暴雷或者债务违约。于1999年成立的协信远创，一家发家于重庆的老牌房企，曾一度凭借着百亿销售额，荣登全国销售50强，甚至与龙湖、金科、东原、华宇并称渝系房企的"五朵金花"。12月10日，公司因不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，开始招募重整投资人，最终宣告破产。光耀集团，作为一百强房企，曾在2010年时销售额就高达至40亿，2021年最终负债106亿最后破产。

“三道红线”下收并够政策，红线“没了”

2021年12月，央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，鼓励金融机构投资并购债券等债务融资工具，以支持优质房企兼并收购出险和困难的大型房企的优质项目。然而，考虑到“三道红线”，早在在2021年11月份就有部分房地产企业向监管部门建议，对当下陷入经营困局房企收并购,会突破收并购方自己的三道红线指标,而这就会影响其融资和信心。因此，前日就有消息证实，相关部门通过了建议，银行已告知收并购贷款不再计入“三条红线”。换句话说，就是银行希望优质的房企尽管大胆收购经营不善的房企，钱不是问题，政策也希望你收并购！1月7日，股市上受此利好消息，历经长期低迷的地产股板块股价上涨。红线“没了”，目的在于更好的房地产市场发展，解决当下资产问题，也为了各地购房问题的妥善处理。

2022年，“大鱼”吃“虾米”，国家队房企稳定房产市场

未来在“三道红线”的政策下，大量资产有望进一步释放，融资稳健的企业可以通过收并购，进一步拓展其整体规模。2022年，收并购大潮正向我们走来。然而细观真实的头部房企，前十俨然皆是国家队。除开陷入危机的碧桂园和恒大，其实如万科，深圳市地铁集团有限公司入股万科成为第一大股东,持有股份27.91%；绿城，中交集团作为第一大股东，持股25.06%，曾今作为民企发家的诸多房企纳入了国有成分，拥有了国企信用背书，而其余便是传统国企，保利、中海、招商、绿地、华润。本身，银行贷款就有“偏见”现在许多银行内部事实上存在一条“隐形线”：给国企贷款出了风险责任轻，但给民营企业贷款出了风险问题就大了，所以不乐意给民营企业贷款。无论是从“三道红线”之前，还是“三道红线”之后的融资环境，留给民企房产的生存空间的确会稍难一些。

未来头部崛起，国家队崛起趋势是必然的

观点君认为，“国家队”房企不同于盲目追逐利润的民企，他们能够跟随国家政策为整体经济发展做出努力，这种崛起趋势是必然的。这是历史的选择，也是人民的选择。目前看来有以下原因：

1、稳市场

保持国内经济稳定将是2022年政府经济工作的重心，而房地产作为国内经济的支柱产业，还需要发挥稳定器的作用。2021年12月14日，“2021-2022中国经济年会”上，明确提出这一点。结合今年中央经济工作会议中提到“加强预期引导，探索新的发展模式…因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。未来稳定的房地产是市场的必然选择。

2、保土地财政

现下民企买地热情不高，也只有国企央企才能够为整体土地市场托底。“集中供地”下，在22个重点城市的第二轮集中供地中，拿地额TOP10房企中，60%为央企，30%为地方国企，唯一的也就剩下龙湖一家民企。

3、保“房住不炒”

国家队作为紧跟国家政策的企业，没有民企为了利益盲目扩张的天然缺陷，他们寻求更为稳定的资金策略，整体是利于房地产市场的平稳发展的。而未来我们做强保障性住房，甚至是推进国家推进的旧改政策，也需要专业扎实的地方国企托底。

刮骨疗毒，国家一盘大棋

目前国家经济下行压力很大，没有以往的GDP增速，但是也不会再把房地产当作为刺激经济的手段，刮骨疗毒，让房地产业回归良性发展，是国家的一盘经济大棋。任何无序扩张的资本都不能不顾国家的根本利益。譬如面对人口数量问题，国家提出了“三胎”政策。而“鸡娃”的教培行业，也不可以成为国家经济持续发展的掣肘，教育就应该回归其本质。房地产作为传统行业，也应该像传统制造业一样有序发展，成为真正的国家经济引擎。一旦试图引入资本无序扩张，形成危害国家整体经济发展的威胁，留给他们的也就只有收缩时巨大的痛苦。

健康的市场，鼓励消费

疯狂扩张的房地产下，高房价造成居民家庭资产高负债，同时社会整体消费产生不利影响。国家庭债务经历了两次大幅增长之后，社会消费品销售总额和居民消费支出一直难以提升。居民消费意愿下降所造成的消费能力不足对于我国推动提振消费、拉动内需的目标是不利的，也不利影响了国民经济结构调整和第三产业发展。

三道红线“没了”，是一场不得已的利“国”不利“民”的选择。为的是国家经济发展的长远大棋，也是历史的必然选择。

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