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一周前，大兴新城西片区DX00-0407-0007 地块项目公示了设计方案，花姐对它进行了解析。（加前天稿子超链）

由于它在兴城之星的南面，在没有公布案名之前，大家有个惯性思维，称之为“兴城之星二期”。

虽然两者产品定位相似，容积率是1.6、地块面积差不多，产品是150平米以上大平层，但后来者还是进化了许多，包括户型缩小了些、偷了阳台面积、楼栋排布更均匀等。

但它们最大的差异在于，股东变了。

一个楼盘，是谁投资开发的，是个关键？购房者尤为关心。它关乎品质，关乎交付，关乎保值增值。

地产圈有个奇特的现象，由于楼盘的开发周期长，耗资巨大，拿地的股东不一定是终极股东。

例如：有的充当马甲——如丰台的中海公元里，马甲是东方雨虹；有的当二传手——如房山的京熙润府，山西煤老板把大股东让给了华润置地，还引入了山东首府；有的搞联合开发——如海淀的西山观复，中旅投资需要中海地产探路北京；有的楼盘半途引资——如丰台的中环悦府，挂牌转让10%股权，但2个月还没消息；有的刚拿地退股——如北京宸园和中建濮园PARK，小股东江苏绿建不和中建智地玩了；有的无股东之名却有股东之实——如印香山，被一纸合作协议控制，天恒置业是唯一股东，而另一个"股东"广安控股以贷款形式投资，等等。

各种情况，五花八门。

当然，拿地之前答应一起开发，并携手走下去的，还是占大多数。一般而言，一个楼盘在公布总平面设计图之前没有变股东——距离拿地大概两三个月，再往后变股东的概率比较小。

话题还是回到今天的主角身上。2023年11月23日，0007地块被大兴城建+兴业恒盛以9.7亿元的底价成交。4个月后，北京兴城盛达建设发展有限公司成立，注册资本9.7亿元，法人兼董事长胡啸，总经理岳立洋。

它有两个股东，北京市大兴城镇建设综合开发有限公司和北京兴业恒盛投资管理有限公司，分别持股50%。

它们，一个是大兴区国有资本运营平台旗下企业，一个是大兴区黄村劳保所旗下企业，是当地的土著。或者说，叫黄村“地头蛇”。

依照经验看，0007地块被拿下已经过去了8个月，兴城盛达的股权也没有被质押，项目开发在正常推进中，并没有第三个股东进入的迹象。

从表面上乍一看，0007地块的设计方案有点抄兴城之星的作业，但它们本质上只是有点血缘关系，像表兄弟或堂兄弟之类。

兴城之星比0007地块诞生早了5个月，由中建三局城投+大兴城建以10亿元竞得大兴新城西片区0002地块，项目公司是北京兴城盛达建设发展有限公司，中建三局和大兴城建分别持股70%和30%。

当时有传闻兴业恒盛也参与拿地了，后来证明没有。和兴城之星相比，0007地块却未见中建三局城投的身影。

从销售数据上看，兴城之星是成功的。它于今年3月领取预售许可证，户型面积段为150-270平米，已网签139套，网签去化率约57%，网签均价约4.52万元/㎡。即便是放眼整个北京楼市，兴城之星的成绩也是排在前列。

有人告诉花姐，兴城之星的成功，很大程度上是来自当地政府部门的团购。它到底卖得有多好，中建三局自知。

还有一种说法，中建三局希望降价快速出货，与大兴城建的策略不一致，最终导致没有在0007地块继续合作下去。

没有中建三局城投的背书，0007地块项目会遇到一个最大的障碍——品牌的缺失。大兴区旗下的两个本土企业开发的项目，你会买吗？有一种可能，找个知名地产商来代建。

当然，兴城之星的大股东也不是中建三局旗下专业的地产平台公司中建壹品，而是中建三局城市投资运营有限公司（中建三局城投），后者定位是“城市管理运营商”角色，而不是专业的地产商。

站在北京大兴区的视角看，中建三局城投反而成了中建壹品的竞争对手，中建壹品在那里正在卖的楼盘是颐和公馆——大兴国资持股40%，以及御璟星城·元启。

如果中建三局城投董事长张泽全大力推进地产事业，中建壹品董事长徐超可能也不开心了。