地产行业现在仍处于调整阵痛期，不过，在普遍亏损的情况下，依然还有民企在盈利。

回望2023年，因受到市场低迷影响，地产板块业务销售额下滑，大多数房企都是处于亏损状态。

有十几家上市房企陆续加入退市行列，有的企业开始剥离地产业务，选择直接退场。

就算是百强房企，暴雷的也不在少数，特别是民企。

地产君看了一下已发表年报的房企数据统计，地产行业总体利润规模还是处于负增长趋势，且持续表现为净亏损。

去年在普遍减收减利的现状下，规模房企中依然有几家民企在盈利。

01 排名前三

龙湖、合生创展、滨江

盈利数额排在民企前三甲的是龙湖、合生创展以及滨江。

龙湖2023年总营收高达1807亿元，归母净利润为128.5亿元，遥遥领先排在民企榜首，也是唯一盈利过百亿的民企。

作为稳居top10的民企，龙湖聚焦高能级城市，2023年一二线城市销售占比高达95%。

而且龙湖体系强大，除了开发业务外，光运营及服务收入就占比总收入的14%，且已实现运营及服务利润占比超60%。

盈利数额排在第二位的是合生创展，营收为310.8亿元，归母净利润为26.48亿元。

合生创展现在是“华南五虎”中唯一还没有暴雷的房企了，2023年合生积极履行保交付、保质量、保民生的信誉，总营收增长了约25.8%。

合生创展布局一二线城市，聚焦高端改善市场，走精品战略路线，使其在波动的市场环境中依然能保持盈利。

2023年，合生创展还成立了专业化轻资产管理平台，为公司利润的增长探索新的可能性。

滨江盈利排在第三位，归母净利润为25.29亿元。

作为一直深耕杭州的区域性房企，滨江坚持“631”战略——杭州占比60%；省内30%；省外不超10%。

滨江实力雄厚，一直走高端市场，是行业内独一无二的典型代表了。此外，滨江的成本控制能力也一直优于行业水平，人均效能1.43亿，人效行业第一。

2023年滨江的总营收就达到了704亿元，同比增长近70%；在2024年一季度，滨江营收继续同比增长的同时，行业排名也超越龙湖成为民企第一。

02 利润上涨

荣盛发展、港龙中国

实现盈利的这9家民企中，大多数面临归母净利润同比下滑的情况，仅荣盛发展和港龙中国归母净利润增速同比正增长。

其中，利润增幅最大的是荣盛发展，2022年时亏损高达上百亿元，而2023年荣盛发展营收589.6亿元，同比增长84.9%；归母净利润3.85亿元，同比增长102.4%，实现扭亏为盈。

2023年以来，化债、融资、转型等成为荣盛的主要动作，在退市风波下，荣盛谋求多元发展，试图通过并购重组形式跨界新能源。

港龙中国的营收约175.8亿元，同比增长47.8%；归母净利润为1.48亿元，同比增长了21.4%。

港龙中国专注中高端市场开发，重点深耕长三角区域。

在下行的市场周期里，港龙中国也在不断的做内部调整来应对，去年就裁了近一半的人，以此来降低行政费用、提高人均效能。

03 聚焦深耕

美的置业、荣安

目前来看，这些盈利民企大多都有一个共同特点，那就是专注深耕区域，资源也就更加集中。

比如美的置业营收约735.6亿元，归母净利润为9.14亿元。

背靠制造业头部公司，美的置业在拿地和融资方面有很大优势，不过在2023年保持审慎态度只在一二线城市获取了5幅地块。

美的置业走的是“聚焦深耕，战略升级”的路径，专注布局一二线高潜城市，近几年来逐渐退出底量级城市，前不久还撤销6大区域，总部直管12个城市公司。

荣安地产的营收为223.3亿元，归母净利润为3.58亿元。

荣安是现房销售的一个典范房企，主要布局深耕长三角地区，以商品住宅为主，商业地产为辅，2023年并没有在土拍市场拿地，项目开发定位上也趋于保守和谨慎。

04 探索转型

新城控股、瑞安

除了地产开发，探索转型积极发展其他业务也是一个不错的路径。

作为盈利民企中总营收过千亿的房企之一，新城控股营收1191.7亿元，归母净利润为7.37亿元。

新城控股与龙湖有着类似的发展战略，凭借“住宅+商业”双轮驱动战略优势，聚焦高能级城市，商业运营板块收入113.24亿元，同比增长13.17%，物业出租及管理毛利率也高达69.9%。

如今新城控股逐渐向商业运营板块转型，“轻重并举”的商业模式也不断彰显成效，商管业务正在调整扩大，融资环境有所改善。

瑞安一直聚焦核心城市高端市场，去年的营收为97.52亿元，归母净利润为8.1亿元。

2023年，瑞安主要收入来源于物业销售、投资物业租金及相关收入和物业管理收入，其中物业销售为58.98亿元，上海蟠龙天地就贡献了55.01亿元。

瑞安早期以大体量、多业态的旧改项目为主，目前正在积极推进轻资产战略进行转型，以进一步扩大资产管理组合，未来会不断增加高端住宅市场的战略性投资。

结语

2023年，可以说是比较艰难的一年，而进入2024年，又是政策较为宽松的一年，住房限购逐步退出市场，信贷成本也在不断下降。

即将到来的六月又是房企冲刺业绩的一个阶段，再加上政策不断出台，预计近两个月房企销售端应该会有个不错的成绩。

随着销售市场的复苏，房企盈利水平也将逐步进入修复期。

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