兄弟们，“五一”长假都上哪嗨去了？大嘴媳妇怕堵车，又心疼大嘴平时工作太忙，所以假期都在家乖乖给大嘴煲汤喝……

什么海参、海马都上来啦，补得大嘴真是怎一个滋润了得呀……这不，宅家没事，就陪媳妇去逛新开业的金山湖山姆店……妈呀，谁知道，还是妥妥滴给堵在了路上……

山姆店门口那长龙排得呀，大嘴等了整整一个小时，还没摸着山姆店停车场的门儿。于是和媳妇一商量，赶紧掉头——一脚油门就...开到了湖心岛奥园领寓门前！

“还是湖心岛内好！”媳妇带着堵车后的释然，看着湖心岛一排排豪宅感慨道。

你说巧不巧？就有兄弟发信息给大嘴：嘴哥，放假在惠州不？有空来趟湖心岛哇，咱俩就在奥园领寓楼下找地方聚聚。跟你聊聊这里刚挂牌的一块地！火车可以跑起来了！

“WHAT？莫不是大嘴太出名了，逛个超市都被狗仔盯啦？”，于是一边踩稳刹车，一边环顾四周，顺手就带上了我的鸭舌帽和口罩……

放假我有要事在身（陪老婆），哪有时间跑火车？可这位兄弟不死心，硬是把地块信息截图发了过来。

他说，嘴哥啊，这么不到2万㎡一块小地，就因为在湖心岛，可能要引发百强房企2021年在惠州土拍市场上一场“血战”！

爆料兄弟说的这个地块，就在金山湖奥园誉山湖旁，用地面积不到1.8万㎡。实在是一块很小的地块。

但据称，华润、保利、中海齐刷刷蓄势举牌，奥园、雅居乐、佳兆业、方直、合生等超过20家百强房企也已经报名……其中，华润、奥园等因为地块临近自己的项目，都还不是来凑凑热闹的，而是抱着“志在必得”的心态！

好吧，百强对惠州的真爱，每每都在金山湖地块上淋漓尽致地表现出来。究竟华润这些企业是怎样的“志在必得”呢？

大嘴也很想知道。起拍价3.38亿的这块地，这轮挂牌，在大嘴眼里可能还有另外一重意义——试出惠州核心热点区域土地和房产的真实价值！

话不多说，今天的火车，咱们就一起开去湖心岛，提前观摩一下百强马上要展开的这波抢地大战！

01

一块小地挂牌：湖心岛再被聚焦！

这个“五一”前，惠州楼市的整体表现可谓“平淡”。很多区域，可以用冷清来形容。就连惠湾，也走量放缓。

2021年的5月，惠州地产人在疲惫和平淡的心情中开局。但假期前，一则“金山湖片区JSH-A04-05-03-01地块挂牌出让”公告，瞬间点燃了一众开发商的热情！

原计划5月19日出让，现推迟至6月7号网拍的这块地，怎么看，都不能算是一块靓地——地块小、配套比例高。总占地不到2万㎡的地，建好后也就5万㎡，其中还有1.2万㎡是无偿代建的“人才用房”。

深圳连续出大招调控后，带给惠州楼市走向的不确定性，综合4月底平淡无奇的市场表现，这样一块地，为啥能在开发商中，掀起超高的热情？！

因为：它在湖心岛内！

在金山新天地（马安片区）新房预售单价普遍14000元/㎡，今年甚至某楼盘最高单价都备到了18000元/㎡的市场，寸土寸金的金山湖湖心岛，整个大金山湖片区的核心区，价值不言而喻。

大嘴感兴趣的是，湖心岛这块小地，在未来的拍卖通道中，有可能会折射出来的惠州核心区资产的“最新真实价值”。

什么叫最新真实价值呢？简单地说，就是备案价管控多年来，隐藏在政府有形之手指导的“备案价”背后，市场这只无形的手，赋予土地、商品房的价值！

根据公示资料，湖心岛这块地起拍总价33750万元，起拍楼面价约6407.7元/㎡。对比周边新房最低16000元/㎡的售价，二手房动辄破2万冲3万的单价，金山湖湖心岛该地块的最终成交楼面价，或能给2021年大深圳都市圈惠州核心区的资产，竖起一个新的价值参考系。

咱们拭目以待

02

华润领跑：20余百强蓄势竞拍？

说到蓄势举牌金山湖这块地的开发商，就像每每提到江北菊花头地块那样，随便在业内打听一圈，就没有说“不感兴趣”的开发商。而内外传言中“言之凿凿”一定会举牌的企业，问一圈就收获了20多家房企的名单，大嘴也是醉了……

当年勇夺金山湖“地王”的华润，是业界最先爆料对金山湖这个小幅地块“志在必得”的一家！

根据以往的经验，在正式网拍之前，一般很难从企业正面渠道去确认信息。大嘴根据华润近几年在惠城市场的表现，认为“华润”对这块地志在必得的传言是可信的。

首先，华润在惠城市场布下万象天汇和“一城一府”的润府系新作之后，一直在寻找更多布局大金山湖区域的机会。湖心岛这块地，虽然小，但与前“地王项目”华润万象天汇所打造的10万㎡大型商业配套很近。

万象汇能带给新房销售的推动力，华润自己当然最清楚不过。可以自己来，又何必为他人做嫁衣！所以，大嘴认为，在诸多传言会参与竞拍的企业中，华润拿下这块地的决心，应该是特别强烈的。

巧合的是，当年华润保利联手举牌著名的金山湖“地王”时，业界盛传的也是这句话——华润，志在必得！观战：谁在豪抢金山湖“第三代”地王？！咱们可以6月7号看看华润举牌的力度，便知这一次，这句话的靠谱程度！

提到土拍市场上“志在必得”，大嘴觉得还是碧桂园最霸道。“五一”假期之前，碧桂园在东莞勇夺万江一块地，土地位置一般，但还是激烈举牌67轮。

地块本身没啥看点，但碧桂园东莞参拍的公司名亮了——碧赢！碧桂园在大深圳都市圈的土地市场，到底是有多想逢拍必赢啊？！

说回湖心岛这块地，华润之外，盛传将参与举牌的房企，各个也都身手不凡。有保利、中海这样的国企，也有反复推敲都有拿这块地“天然优势”的奥园、雅居乐、佳兆业、方直……据说合生也会参与，又有人传泰丰其实也想……

哎玛，看得大嘴是心跳加速，血往上涌……

保利对金山湖，自有他的执着。虽然湖心岛这块地仍嫌太小，但聊胜于无。保利出手，也是情理之中。

中海在惠州土地市场上，近两年活跃指数也相当高。从筹谋布局当年盛传的北站TOD地块，到争夺金山新天地热门土地，虽然从战果来看，很多激烈角逐的地块，遇上稳健的中海，结果往往都是差那么一点点儿……但中海举牌惠州土地的积极性，还是相当高的。

中海对一个城市的“好感”那么集中明显地表现出来，在全国体系内是不多见的。可见，惠州的魅力！

说一下奠定“湖心岛”这三个字资产价值的——方直。走在上市路上、提出千亿目标的方直，三盘包揽了湖心岛二手市场成交活跃度和成交价之最。

珑湖湾十年，二手房价飙升至惠州之巅，仍被无数买家寻觅而一房难求。论建筑品质和对园林环境的营造，方直在惠州树下的标杆，至今很多百强仍无法超越。

2021年，据说星耀国际4期有望登场，那么，最熟悉湖心岛、参建大美金山湖公园的方直，举牌的决心也一定不小。

这么一圈捋下来，大嘴不禁感慨——地虽然小了一点儿，成本代价也相当的高。但就参与的企业来看，6月7日的网拍现场，确实值得期待！

03

楼面价的冲动：破万成必然！

说到金山湖湖心岛，一幅小地块，激起千层浪，还在于业内对其可能拍出的单价，所做的猜想……

如不出意外，这块地，有可能会刷新惠城土拍单价，出现2021年第一个惠城楼面价高点。

大嘴在和兄弟们交流的过程中，只敢说，湖心岛这块地楼面价可能会破万。但一圈聊下来，被开发商取笑“太保守”！甚至有兄弟直言——这块地，楼面价颊破15000都有可能！

大嘴对能否出个单价地王啥的，不太感兴趣，毕竟哥在湖山村也没有地，女儿也没那么快能嫁入豪门。

咱们今天就聊一聊，这块地的拍卖场上，能否瞬间暴露惠州核心区资产的真实市场价值！

湖心岛是个神奇的地方，大金山湖片区的心形腹地、金山新天地未来城市中心的现实依托点！过去三年，惠城市场每一个住宅的备案价高点，都被湖心岛都包下了。

泰丰千花岛虽然低调，但备案价最终还是上了18000元/㎡。华润万象天汇，去年单价刷上2万线上的时候，江北新盘价格已“不做大哥好多年”。

好吧，这就是湖心岛，一个资产价值高地！

除了天玺湾依旧在城市天空中煞着风景，湖心岛一切似乎都那么美好。水域面积是西湖两倍大的金山湖环形水体，围绕着城市中心最大的公园绿地。

成熟商业的时代，也已经来了。除了因堵车让人失望的印象城、因天玺湾而稍显街景落寞的隆生金山湖中心，还有备受期待的10万㎡华润万象天汇、中洲湖心岛集中商业、方直星耀国际4期……

破2万冲3万的湖心岛二手房价，阐释了什么叫“价值兑现期”。

但每当大嘴听到人们为金山湖的价格新高惊叹的时候，总是忍不住很鸡贼地瞟一眼东莞。

看着东莞南城、松山湖这些地方，这几年新房价格破4万冲5万，再瞅瞅我们身边，就会发现一个不争的事实——惠州的房价，只不过是略领先于内陆县城的水平。

回顾备案价五年在惠州之功，刚需会欣慰地发现，兄弟们稳稳地走在一个每年涨幅略高于通胀（8%）的平稳增长线上。

过去5年，惠州平均每年房价上涨12%左右，这样的幅度，在大深圳都市圈，堪称控制得相当完美。

对比大深圳都市圈每每都刷到全国涨幅榜首的东莞，惠州房价的定力，可谓很不一般了。

在大嘴看来，对比莞深，惠州的真实资产价值近5年，都是通过土拍楼面价去反推的，而不是参考公开备案价。

或者更直白一点儿说，市场无形之手对资产的定价，往往只能通过土拍最终成交楼面价、通过开发商前测团队的系统推演、用真金白银去投票，才能看到区域资产的真实价值及未来价值走向。

那么，2021及未来两年，金山湖领跑的大惠城区域资产真实价值路径如何？大家可以等6月7号这块地拍下来，反推去算一算……

借湖心岛这次土拍，祝整个大金山湖区域的业主，都能找到珑湖湾业主的成就感！顺道问候湖山村周边的村民兄弟们，大家逛山姆店、吃宵夜的时候，千万要记得都喊上大嘴！

金山湖湖心岛，一小块地，也能让百强爱得“疯狂”。大金山湖区域，今年整体供应量还是比较大，希望在湖心岛土拍推助下，惠城市场这个夏天整体也能有更好的表现。