一单元一月能收多少物业费？建业天筑6号楼是16.5万。这栋独单元，一层一户，每户605平，物业费每平每月6.8元，约40户，每家物业费4114元/月，一个月合计约16.45万元。这应该是郑州单元物业费最高收费额。老胡就住这个单元，常留宿。每月4114元，对于普通小百姓说是高了一点，但是对于老胡和他的邻居小伙伴们儿来说，小钱，小钱，小钱。天筑占地86957㎡，容积率3.49，地上总建面30万㎡，物业费每月每平6.8元，合计20.69万元。车位数量2759个，月管理费60元，合计16.55万。那么，天筑年物业费总合计约2682万。这应该是郑州单组团小区物业费年度额记录了。正文部分
感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构，致力推动郑州城市发展。建业天筑产品端一直都是《楼八》推崇对象，但今天不聊产品，我们聊聊它的物业。作为中原顶级小区，顶级物业费，一起看看它能否为郑州树立标杆，看看它的服务能否匹配它6.8元的天价物业费。既然是郑州高层住宅物业费的天花板，所以，我们就不能再以普通小区的物业要求去衡量天筑。所以，《楼八》重点说明：文章是带着放大镜看的。我们从车库地面、草坪维护、地面清扫、动物管理、地面维护、设备运营、秩序管理、清洁擦洗等方面，挑挑老胡家的小毛病。一、车库地面
为什么《楼八》把车库地面放在了第一位，看了第一张图片，你就明白了。
上图：建业天筑6号楼楼王负一西车位地面这是楼王下车位B1259的实景照片，前方就是老胡每天回家必经的负一豪华大堂，不知道老板日常是否留意过，看到后什么感受。放大镜没用上，肉眼可见，震撼到我了。这不是小部分的局部，而是普遍现象，天筑地下车库地面大面积就是如此，这个天筑业主应该知晓。再来看二张。
上图：建业天筑负一地面上图是维修过的破损地面，但是从维修的效果来看，有一点点敷衍。
上图：建业天筑负一地面上图是负一楼的中央走廊。仔细看了看，水泥砂浆上面就糊了一层纸似的，这才用几年，都烂成了这个样子。我怀疑天筑可能也是受害者，谁施工单位是谁？监理单位又是谁？良心被狗吃了？在现场，我看了一圈，好多大G，还有好几辆劳斯莱斯，和这地面太不协调。
上图：建业天筑负一停车位真的没想到天筑的地下车库地面成这样了，十几年前的东棠、翡翠城都比这强。即使不用水磨石，用高强度水泥材料，表面处理不太复杂，也不会烂成这个样子。相比之下，我还是感觉到我目前住的泰和好多了，作为和天筑同时期开发的小区，它目前的地下车库地面是这样的。
上图：东润泰和负一地面整体下来，虽然也有小范围破损，但大面积基本是没有问题。同时期的楼盘，郑州地下车库最烂的二个小区就是天筑和蓝堡湾。当然，即便是建筑商的问题，但已经这样了，在有这么高的物业费条件下，物业是可以出一个改造方案好好修补一下的。现状有点应付，有的补，有的没补，补的位置也跟狗皮膏药似的。物业也别觉得委屈，看下商丘金沙。
上图：金沙物业对小区的日常维护昨天，在朋友圈里，我刷到了金沙集团营销总经理的9宫格图片，我先放一张。我们看下，从这张图片看，小区的档次虽然不高，但也没有什么大问题，毕竟是县城楼盘，但第二张是物业对小区改造后的照片。按道理说这路面尚未破损……和天筑的地库比起来，都没必要改造。顶级静态交付，不如顶级动态维护这可能也和开发端的现状有关吧，建业也不容易。二、草坪维护
建业天筑的草坪维护不错，比郑州绝大多数小区都要好，这是事实，但按6.8元的标准，一起看看是否及格。台阶步道
上图：建业天筑草坪和人行道维护这个人行步道十分随意。真草皮上铺假草皮，石板错位未校正，台面上的污渍和树叶说明很久没打扫了。旁边绿草种植得也比较随意，还二个颜色。隔离绿化
上图：建业天筑绿植隔离带这是社区草坪和会所的隔离栅栏。这栅栏维护得确实有点随意了，中间一段都秃顶了，还在倔强站岗。栅栏和草坪的连接处更随意。入户大堂前草坪
上图：建业天筑大堂入户前草坪上面是每一栋楼前的小品景观草坪。几乎每一个单元入口都是这个样子，草坪稀疏不整，杂乱无章，稀稀拉拉，落叶满地。架空层步道
上图：建业天筑人行道草坪这是人行通往一层架空层的步道。楼八觉得，一年2680万的物业费真的不应该把草坪管理成这样子。这会不会给那些收1.6元物业费的物业经理一个心理上的满足？继而在服务上增加其对抗业主的底气？草皮更换
上图：建业天筑草坪这是小区草坪更换后的画面。草皮更换得依旧随性，更换效果有点杂乱不堪。看窨井盖上的水渍，泥渍，还有落叶都搅合到了一起，清理速度不及时。转角草坪
上图：建业天筑草坪上面这片草坪好像也到了中年，和我们中年男人一样，头顶的草皮都脱落了，只剩周围还有一些稀稀拉拉的倔强。总体看，天筑草坪管理按2.8元物业费，可打95分，按3.8元，可打65分，按6.8元，对不起，真的不及格。三、树叶清扫
树叶清理最能反映物业执行力。水景树叶
上图：建业天筑景观区维护上图是天筑露天泳池旁边的水景区，没水，但树叶可是够多，也显得脏兮兮的。露天泳池
上图：建业天筑景观区维护上图是停运的室外泳池。从树叶的数量看，这属于打扫区域，否则树叶不会这么少。但说少也不少，那说明至少好几天没打扫了。道路树叶
上图：建业天筑人行道清理上图是小区西侧的人行步道，不属于主干道，平时走的人应该不多。所以，在我走到这条路上的时候，路面上的落叶和尘土还是影响观感的。死角树叶
上图：建业天筑景观区维护这是个卫生死角，近处满地的杂树叶和远处裸露的黄土地构成的画面，就像一个普普通通、平平无奇的小区。从落叶的颜色进行专业判断，下图的落叶也有三四天了。景区树叶
上图：建业天筑景观区维护这是天筑比较常见的画面，在硬软装的交汇处，大量的新老落叶散落其中。散落的新老树叶，裸露的土地，地砖上的尘土污渍组合起来，不配6.8物业费。秩序管理秩序管理方面，天筑整体很不错，但也有瑕疵。
地下大堂
上图：建业天筑负一乱停乱放上图是地下一层大堂，正常情况下，这几辆摩托肯定是不能放在这里的。
上图：建业天筑负一乱停乱放上图是地下室的车位和公共区域，被摆放上了其他物品。一层入户大堂
上图：建业天筑一层乱停乱放上图是一楼大堂。从背景来看，这是公共报箱区域，肯定是不能放自行车的，不然你取报纸就得飞过去。当然，也有一种可能，报纸没人看了，报箱荒废了，有一个小孩放了车，然后第二个……本来不是自行车停放区，放的人多了，也就成了自行车停放区。但问题来了，报纸没人看了，但快递多啊。
上图：建业天筑被乱扔的快递于是，建业天筑的快递都被横七竖八地扔在了走廊的地上。这算什么啊？物业出来说说。这不该是6.8元的物业费，我想就连1块钱物业费的小区也不会这样对待业主的快递吧，这一点真的出于意料。这些自行车的摆放，快递件的随意丢弃，其实，只要一个进行好好管理就行了。那为什么没有？是缺人手吗？物业的人都去哪里了呢？过程中，楼八发现天筑比较注重形象管理，每栋楼前台都坐有1～2个美女帅哥，其中楼王更是3个20岁小姑娘，大门也有3个保安。
动物管理
动物管理主要是粪便的管理。粪便管理这玩意应该是业主自治，但物业的价值可能就是为那些缺乏素质业主擦屁股了。毕竟，如果全民高素，保洁都不用了。草坪粪便
上图：建业天筑动物管理上图石板上，草丛里，都留下了不注重卫生业主的印迹。但从粪便的颜色看，物业清理也不够及时。架空层粪便
上图：建业天筑动物喂养这是一层架空层的一个角落。我走在这里的时候，难闻的气味熏得我差点想吐。我想这应该是小区业主喂养流浪猫的位置，当然，可能不止流浪猫，可能还有流浪刺猬。
上图：迷失在建业天筑游泳池的小刺猬建业天筑一共二个游泳池，一个在地上，一个在地下。我去的当天，地上泳池处于停运状态，所以池子里没有水，我远看有一只大耗子，走近看，原来一只掉进去的刺猬。我想了二十分钟不知道在不摸它的情况下，怎么救它出去，最后，我用二只鞋把它夹到了地面，然后，它头也不回的走了。地面维护
大面上，天筑的地面维护是没有问题的，但仔细看，问题还是很多的。比如下图。
上图：建业天筑地面维护上面这是嵩阳书院门前的草坪广场，近处看，地面已经破烂不堪，还有积水。远处看，游乐区卫生死角卫生堪忧，旁边的积水依旧严重。再往远处，中央草坪有大面积破损。
上图：建业天筑地面维护这是书院的一个死角，平时应该很少人来，但我来了，地面的小石子和泥土还是没有清理。设备运营在运行方面，天筑主要有一个会所、一个书院和一处水景。会所整体还在运营，已经商业化了，这里我们就不多说了，其中户外泳池停运了，这个应该可以理解，毕竟冬天太冷了。
上图：建业天筑水景运营上图是天筑的南主大门水景。旁边的牌子显示，冬天运营时间是早8点到晚5点，夏天是早8点到晚8点。我去的时候是下午4点，在运营期内，但水景一片死寂。怎么解释？完全不合格。
上图：建业天筑会所运营嵩阳书院一共2层，我逐个房间看了看，总体利用率大概5成左右吧，有些房间虽然有设备摆放，但不知道平时是否使用。上图是书院的一楼阳光房，基本荒废。日常清洁
天筑看得见的物品清洁还算干净，但看不见的地方，那清洁和维护就应付了。
上图：建业天筑清洁工作上图这个探照灯，以及它的电线，已经脏的不成样子了。
上图：建业天筑清洁工作上图是地下一层通往地面的步梯。地面的砖已经烂掉了，墙面的皮也脱落了，墙面台阶的灰尘和脱落的墙皮确定已经很久很久没有打扫了。
上图：金沙物业对小区的改造上面很显然是小区初建的时候，施工方坑了金沙，但出了问题，金沙很快就进行了修补维护。再看金沙的园林维护。
上图：金沙物业对小区的改造上图是金沙物业对小区整体景观的改造，一起玩个游戏吧，找不同，我大概找到了22处不同。我不评价天筑的物业比不比得上金沙，但我可以断定金沙物业的性价比120%铁定吊打天筑物业的。结尾楼八的话
第一次来天筑，总体感觉一定会不错，毕竟是城市顶级豪宅，社区舒适度还是有的，其立面、大堂等建材标准，放在现在也远超很多3万豪宅产品。北龙湖社区太小，建筑密度大，空间略显压抑。相比99%物业费是低于2.5元的高层小区，天筑的物业也是很不错的。但如果以6.8元的物业费标准去衡量，物业是很差强人意的。天筑的物业，除了保安前台人员数量多，年龄小之外，基本是翡翠城的标准，低于东棠。6.8元的物业费，真的不能让人觉得的和2.8元的唯一区别就是西装革履的帅小伙和年轻漂亮的小姑娘。物业，急需出台不同的收费标准之下的“量化服务标准”！什么是量化？以天筑的地下车库为例：走廊多久打扫一次，车位多久打扫一次，是扫还是拖，顶棚多久清扫一次，地面破损多久检查一次，多大面积的破埙需要修补，修补周期多久，修补的标准是什么……这就是量化。量化服务标准是解决目前越来越严重的物业和业主之间的矛盾！据说天筑物业费有返点可以会所消费，如果物业费真的花不完，把地库修修吧。最后，说一下为什么开篇我说是带着放大镜看的天筑，同样，我们用放大镜看一下东区2.7万/㎡的阿卡迪亚。
上图：阿卡迪亚中心水景
上图：阿卡迪亚水系
上图：阿卡迪亚绿化
上图：阿卡迪亚绿化咋么样？天筑物业突然又好多了吧？再次感谢关注《楼八地产研究所》！我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。 