此前中国房地产报刊文，呼吁允许开发商以降价促销的方式展开自救，引发业内热议。降价救楼市，在当前的现实情况下，已经是不得不走的一条路。死扛着没有现金流，危机只会如滚雪球般越滚越大。

但在目前，根据第一财经报道，惠州保利阳光城因大幅降价五折卖房，遭到已购房业主的反对，目前该楼盘已经被房管局强制停业整改，中秋国庆假期低价卖出的13套房源也会退房。

工作人员表示：“同小区原来的业主不满，他们的房子已经有7、8年的楼龄了，惠州某楼盘备案价是每平米14741元；二手房市场价格9000多元/平，现在新房卖7800元/平，好的楼层也才8000多/平方米，他们的房子肯定难卖啊。”

5月时该楼盘中高楼层每平米约7000元至7200元。即使按7200元计，也打了五折。

从目前惠州五折卖房被叫停来看，房地产自救通道受阻，要警惕房企爆雷风险。

首先，值得注意的是，去年以来，惠州已经多次优化购房政策，目前惠州全域已取消限购，首付比例降至两成，限售政策也从原本的三年缩短至一年。

其次，在整个中秋国庆打五折的情况下，才卖出13套。

这意味，刚需萎缩比想象中大，资金对惠州这种三四线和非人口流入地区丧失信心，之前的投机盘都在抛，本地那点刚需根本撑不住。在五折尚且买不动的情况下，被强制退房，这意味着房企自救通道受阻，未来的风险或将进一步累积。

事实上，只要救得了房地产，很多事情都会迎刃而解。首先是，能大大缓解房企目前的压力，同时也能让老百姓的购房成本大大下降。再往大了想，婚房便宜了，结婚率上升，生孩子也多，解决人口问题。

但现在的问题是，降价的阻力依然很大。

房价不得不降，要让市场的回归市场

从目前现实情况来看，目前中国的房屋数量已经远超了国民的刚需，无数楼盘在烂尾的路上，老百姓整体内需持续下降。而即便如此，还有房子在盖。

但房价导致的居民的负债压力并没有降低，刚需群体越来越少，房地产销售越来越困难，这就是我们面临的现状。

尤其是中国的出生率已经破1，已经成为全球生育率最低的国家之一，适婚年龄人口一半以上不结婚，90后不婚率50%，1/4人口一胎，1/4人口二胎三胎，这是摆的台面上的事情。

疫情以来，我国房价收入比不降反增，2022年已经达到32.25。一个家庭要全款买房，需要32.25年不吃不喝。这样的房价已经不是单个家庭所能负担。2018年，樊纲提出了“六个钱包”的说法，即夫妻双方的父母、爷爷奶奶、外公外婆，六个家庭都要支持小两口买房。

有业内人士认为，因为房地产市场一贯都是追涨，如果房地产市场开始下跌，买盘萎缩更厉害，结果就是没有人买了。同时那些二手房业主必然大幅低价，甩卖，市场进入恶性循环。

但更大的可能性是，当前的市场的炒作需求已经消失，剩下的都是自住需求。房价进入下降通道之后，降到一定程度，刚需购房群体才会在低点进场，这是市场机制。卖不出去就是卖不出去、没人接盘就是没人接盘、没钱就是没钱。

惠州房地产的潮汐涨跌规律，这是市场机制在起作用

过去多年，坐拥阳光海湾的惠州凭借低价和地理优势，吸纳了大量的莞深投资客，随着深圳经济起伏，而出现潮汐式的周期。

市场行情好的时候，投资客大量涌来；市场不好的时候，投资客又像潮汐一样退去，而萎靡的本地需求成为曲线起落的减震器，作为深圳这种核心城市的外围卫星城，“惠州楼市呈现出典型的潮汐涨跌规律。

惠州房地产的潮汐涨跌规律，这本质是市场机制在起作用。如今惠州五折买房，本身是市场情况不乐观局势下的一种自救行为，如果人为打断这种自救，可能会让风险与负债累积。

如果说当初恒大降价卖房回笼资金的时候，不被打断，是否情况会稍微好一点，减轻部分负债压力？

目前政策方面，一面是通过三条红线限制房产公司融资，防止地产风险传导，但另一方面又用备案价阻止房地产企业降价销售回笼资金，但矛盾的地方在于，地产商的预售制一直以来都高度依赖现金流来维持楼盘的开发与运转。楼盘如果卖不出去，下一个楼盘的开发进度受阻，往往就拖成了烂尾楼，风险不断传导。

既然是商品房，它就理所当然拥有价格的自由，就应该是随着地方经济形势的发展状况来决定！按供求关系来运营！

当前国家推进了一大批房地产政策，包括放开限购限售、认房不认贷、下调贷款利率等，但是短期来看，二手房挂牌量激增，供需关系上，房地产供应量大幅增加，供给远远打过需求，在这种情况下，住房价格持续下跌是市场机制在起作用。阻止刚需上车，或将使得房地产供给不平衡持续扩大，行情持续下行。

当断不断反受其乱，惠州楼市已是过度开发，再拖下去，就晚了

阻止降价，有它的理由，降低房产价格，意味着银行的抵押贷款风险大增，各种信托基金的估值也会出现问题，甚至可能出现断贷潮，整个金融系统不可避免的会发生巨震。

但两害相权取其轻，降价销售，资产变现已是绝大多数民营房企自救的唯一指望。

现金流断了，对房企来说，就是预埋一颗大雷。房地产商在当下选择降价销售是非常合理，符合价值规律和市场经济的要求，也能降低爆雷风险，把债务风险尽量降低。

产品卖不出去了就降价清仓，回收资金，这是全世界都通行的规则，哪都行得通。只不过，问题悬在那里，整个房地产行业与土地财政以及金融的生态系统绑在了一起，谁也没有把握做到“有序引爆”。

但总的来说，以中国的体量，其实有很高的举债空间，关键在于遏制资本外流。日本当初即便泡沫破裂，即便国债在GDP的200%以上，社会依然安定。

在国内，有着外贸顺差，高储蓄率，国民团结等优势在，房价下降，发生系统性金融危机的概率不大。市场买卖，买卖应当自由，已经有房子的人没有资格裹挟所有人的利益，这只会让市场长期处于半死不活的僵持状态，绑架整个房地产行业的正常发展走势。

惠州整个常住人口不过600万，城镇化率，却已经达到了72.9%。对比全国城镇化率64.72%的数据来看，惠州的城镇化率大约高出了8个百分点。

简单来说，惠州当前楼市属于过度开发的范畴，目前的刚需萎缩比想象中大，现在的情况是，随着一线城市逐渐放开限购，深圳降低首付，这些虹吸效应对于周边城市影响是很大的。当断不断反受其乱，惠州这类三四线城市要允许开发商以降价的方式自救，如果再拖下去，可能就晚了。

作者：王新喜 TMT资深评论人 本文未经许可谢绝转载