作 者：柯 谈

截止2024年4月末，全国商品房的库存量高达74533万平方米，同比增长15.7%，远远超出了前几年的水平。

外行看热闹，内行看门道。

现在，太多人只看到楼市下行、房价下跌。殊不知，在房地产行业，隐藏着一个重大的隐患。

那就是，商品房供求关系将大逆转！

为什么呢？

这几年，各大城市新增土地供应量大幅度减少，新房开工面积大幅度减少，叠加“5.17”开启史诗级的救市去库存大招，需求端不断强刺激，楼市供求关系在1-2年后将发生大逆转！

从供过于求转向供不应求。

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今年，楼市供给端发生巨变！

截止目前，我把今年已经公布供地计划的大城市数据找出来，做了一张表：

一线城市中，上海、北京这样的全国楼市标杆，哪怕需求量较大，管理层也非常克制，没有增加土地供应计划，北京同比持平，上海还同比减少了12.9%的土地供应，广州同比减少8.7%。

二线城市中，可以看到，供地量腰斩以上的城市有：东莞同比减少67.3%，苏州市区同比减少63.5%，厦门同比减少53.8%，南京同比减少51.3%，宁波同比减少51%。

其中东莞和苏州的降幅最让我吃惊，一向看深圳楼市脸色的东莞降幅超过67%，从2023年的141.47公顷降到今年的46.26公顷；苏州市区从去年的507公顷降到今年的185公顷，降幅也超过63%，都大大超过腰斩断崖式下跌。

此外降幅较大的城市还有昆山同比减少45%，南通市区同比减少43%，长春同比减少43%，珠海同比减少41%，常州市区同比减少40%，三线舟山同比减少竟然高达78%。

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土地供应计划的大幅度减少，直接影响就是住宅新开工面积的减少!

其实早在2021年，全国新开工的房屋面积就开始同比急剧下滑，从2020年的高点16.4亿平米，降到2023年的6.93亿平米，同比降幅高达57.7%，超过腰斩，今年房屋新开工面积的下降趋势仍在继续，而按照当下的土地供应速度，房屋新开工面积大概率不会突破6亿平方米，将回到2005年左右的水平。

苏州作为今年土地供应减少量同比超过腰斩的城市，就是一个典型代表！最近两年，苏州的住宅新开工面积已经在明显减少，供应量腰斩，甚至脚踝斩。今年截止到目前，马上快半年了，新开工面积仅仅只有203万平米，苏州供应端压缩增量住宅供给的力度太狠了！

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土地供应量大幅度减少，导致住宅新开工面积大幅度降低，这仅仅是在楼市供应端去的增量库存。

更大的去库存大招还是这次“5.17”新政中的央行再贷款3000亿，国家队下场回购新房，去的是一个存量库存。

许多人也许不知道的是，这笔3000亿的央行再贷款额度是一笔基础货币的高能贷款，通过商业银行不断的存贷操盘，按照最新的货币乘数8倍左右的派生扩张，实际上能产生2.4万亿的效果！

而且，这3000亿只是一个开胃菜，接下来下半年和明后年还会继续加码。

430政治局会议宣布时隔9年重启去库存，这是一个重大的历史性节点。不同点是2015年是psl棚改，2024年是再贷款回购，相同点是都是央行直接定向印钱给楼市。

只要钱到位，没有办不成的事。

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的确，目前，商品房库存是很高，已经超过了2016年2月的7.39亿平米，但是，其实从2023年开始，各个城市的土地供应已经大幅度减少。而2024年各城市土地供应基本都腰斩，同时各地新开工的商品房面积锐减，再叠加已经开启的去库存战役。

完全可以预见：未来1-2年，各大城市商品房供应将会明显的供不应求。供大于求，价格下跌；供不应求，价格上涨。这就是我国房地产当下的最大隐患。

的确，现在房价还在下跌；的确，现在经济还未好转；的确，人民收入还没增长，这又如何呢？这仅仅只代表当下。

愚者，只看当下，智者，远观未来。