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随着商品房买卖日益活跃，房屋中介为房屋交易提供专业服务也越来越普遍。但同时交易结构的复杂性也增加了一定的法律风险。司法实践层面，在部分房屋买卖合同纠纷中，因房屋中介的不当行为导致交易不能正常履行，甚至交易失败的问题时有出现。

为防范化解上述因中介不当行为造成的房屋买卖纠纷风险，12月29日，北京三中院召开发挥司法能动效能·重塑诚信价值理念——房屋中介不当行为典型案例新闻通报会。

“中介不当行为可能会发生在房屋交易的各个环节。”通报会上，北京三中院副院长张美欣介绍了该院审理的涉中介不当行为房屋买卖纠纷再审案件基本情况及主要特征。据介绍，有些中介善于利用制度的漏洞，例如一些中介人为制造“满五唯一”条件为交易主体规避税费，组织双方签订“阴阳合同”的情况也屡见不鲜。而与此同时，中介被追责率通常较低，即使中介作为第三人加入诉讼，有时也会出现囿于当事人的诉讼请求未能厘清中介的责任，最终造成买卖双方为损失买单、中介未被依法追责的情形。

在房屋交易前期，中介不当行为包括隐瞒房屋抵押情况、估算的交易税费与实际差距大、教唆客户以不正当方式规避税费等；交易中期，其不当行为包括资质审核环节违规、未尽审慎审查义务等；交易后期有时会出现中介为加速完成交易违规履约，要求卖方签署虚假的首付款收据、擅自提交双方未签字网签材料等行为。

对此，北京三中院提出“加减乘除”四分法作为针对房屋中介不当行为的应对机制及建议。

01

加法追责

加大司法责任，提高违约成本

法院在案件办理过程中，要合理确定中介的诉讼地位，确保全面客观地查明案件的事实。对于因中介的不当行为造成买方或卖方违约的，法院可在判令违约方承担责任的同时，引导责任承担一方依照法律规定或者合同约定向中介主张相应权利。在居间法律关系中，除判令退还中介费用以外，还可视情况判令中介对交易失败所造成的损失承担赔偿责任等，以提高中介违法违规行为的成本，发挥司法的规范效能。

02

减法甄别

筛选合格的中介，化解潜在风险

选择中介时，应先了解并查看中介公司是否具有合法的房屋经纪资质、是否曾出现过因违规违法被处罚的情形；在签订居间合同时，要明确中介的义务与责任；在交易阶段，应积极参与沟通，主动了解房屋的具体情况，并及时询问重要信息，掌握一定的主动权。如对中介的行为有疑问，应及时沟通并提出异议，查证留存证据，避免被带入“坑”中。一旦确认中介行为不当，可终止居间合同关系，或向相关行政主管部门举报或反映。通过以上方式层层跟进，筛选出符合条件且负责任的中介机构，防范潜在的风险，确保交易安全。

03

乘法监管

各方多管齐下，压实中介职责

对于中介的不当行为，除追究民事责任外，行政主管部门也要加大监管和处罚力度，有关职能部门应加强协作，多管齐下，根据中介不当行为的程度及后果，在各维度规范中介公司的民事、行政、行业责任，通过层层压实责任，使中介公司所提供居间服务更加依法依规，守约尽责。

04

除法整顿

定期考核筛查，建立行业信用

应建立健全行业定期考核机制，由行业协会对区域内所登记中介机构进行定期考核，考核内容可包括资质、专业性、社会服务评价、人员管理及培训能力等，将考核结果公示，开放公众查询。通过进一步优化信用评价系统，帮助公众识别中介优劣、人员参差，树立行业标杆，对于有过不良违法违规记录的机构或人员，定期向社会大众公示，起到监督提示作用。通过整顿行业秩序，促进市场环境的健康发展。

典型案例

中介隐瞒房屋抵押情况

2014年12月，甲作为出卖人与买受人乙在北京某经纪有限公司的居间下，签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲将涉案房屋出售给乙，成交价人民币570万元，合同第二条房屋的抵押情况为“该房屋未设定抵押”。合同签订当日，乙依约向甲支付定金10万元。后，乙在向银行申请办理购房抵押贷款时，被告知该房屋已被甲抵押，经进一步了解发现，该抵押权人为本次房屋买卖居间服务公司的经纪人丙。后乙以受到欺诈为由将甲、经纪公司诉至法院，请求判决解除合同，退还定金及相应利息。法院经审理认为，该经纪公司系专业提供房屋租售业务的居间服务机构，且作为合同的一方当事人，在其明知涉诉房屋存在抵押登记的情况下，未如实向买受人报告房屋的真实情况，其行为亦明显不当。甲、经纪公司的行为已构成欺诈，损害了乙对出卖人及提供居间服务的中介机构的合理信赖。最终，法院支持了乙的诉讼请求，判决撤销了涉案房屋买卖合同，甲返还乙定金及利息。

教唆客户以不正当方式规避税费

2016年1月，甲与乙签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，居间方为某经纪公司，买卖乙名下一处房屋。因该房屋不符合满五年交易且系家庭唯一房产的要求，税费较高，为了促成交易，中介业务员便建议出卖人乙与其妻子丙通过“假离婚”的方式以促成“满五唯一”条件的形成。在中介业务员的规劝下，乙与妻子办理了离婚手续，买卖双方签订了房屋买卖合同，但在履行合同中发生了纠纷，起诉到法院。在案件审理过程中，法院发现了该问题，经进一步了解，乙向法院表示其和妻子丙“假离婚”后，双方因卖房的事情争吵不断，已影响了家庭的正常生活，感情日益冷淡，目前已不打算再复婚。本案虽被发回重审，但“假离婚”造成的影响仍持续存在。

供稿：北京三中院

文字：詹晓莉

编辑：周燕 谢伟辉

图片：王俐然

北京市高级人民法院