毫无疑问，今天从楼市聊起。

央行的政策大家都知道了，就三点：

公积金贷下调0.25%；取消首套和二套房贷利率下限；首套首付比率降到15%，二套降到25%。

我看了下新闻评论区，果然，各种冷嘲热讽。

要我说，真没必要，无论从国家利益还是个人利益。因为大家一定要想明白几个事实：

1 国家并不担心房价下跌引发金融危机

很多人总喜欢把中国比作美国，认为只要房价暴跌，大面积断供，银行坏账爆表，引发金融危机，所以国家特别怕房价下跌。

这就纯属意淫了。咱们用数据说话。

下图是过去15年主要银行的各行业不良贷款率数据。

这些年，中国制造业的不良贷款率是持续下降的。

房地产整个行业几乎都覆灭了，坏账率确实大幅提升，但也没高过2016年制造业的坏账率高峰。

至于个人房贷，不好意思，坏账率也就1%，是所有贷款中最好的，稳得一笔。

全国最新房价相较最高点普遍跌30%~50%了，很多房子早已把首付跌没了。可大面积断供和坏账为啥没有发生呢？

原因很简单，虽然都是房贷，但中国的房贷有追索权，意味着如果断供，银行除了可以收回房产法拍。如果法拍依然补不足贷款，还可以追讨借款人名下的其他资产。

而美国的房贷无追索权（部分州也有追索权），断供后，银行最多也就把房产收回来，不能追索借款人的其他财产。

因此，即使房价跌了，中国老百姓谁敢随随便便放弃还贷呢。

而这仅是原因之一，更重要的是，中国银行发放房贷的谨慎度要远超美国。

尤其是2019~2021年中国楼市爆火，人人抢着买房时，银行对首付比例和还款能力的审核却愈发严格。

这和资本主义国家完全是两回事。在老美，这种情况下银行家巴不得往死里放贷，管你有没有工作、有没有收入，首付哪来的，甚至0首付都可以。

我这里直接引用巴菲特2008年致股东信里的一句话你就明白了：

巴菲特08年说的竟然是，各经济部门务必要吸取地产崩盘的教训，以后至少也得付个10%的首付吧。

就这，你应该能明白为啥老美次贷危机能搞辣么大了吧

所以房价下跌跟金融危机的关联度，中美完全是两码事。

当然，资本市场肯定是最敏感的，股价更能说明问题。

这两年房价下跌幅度前所未有，地产股都跌成傻逼了，整个A股也很拉胯，但银行股的股价表现却强势得一笔。

下面是中国银行，这两年直接起飞了。其他四大行参考中国银行。

这里面没啥阴谋论或神秘力量，在港股上市的中资银行股股价也是如此，甚至中行的港股表现比A股还强。

这里面固然有近期高股息行情的因素，但更关键的是，在楼市泡沫破灭后，众多银行没有出现大面积坏账。

之前银行股一直低估，原因就在于市场觉得哪天楼市崩盘了，银行股隐藏的坏账都会爆，属于价值陷阱。

结果事情真发生了，回头一看，确实放了个响屁，但总体来说屁事没有，比当初想象的要好太多了。这股价自然就上去了。

2 国家真正担心的是新房销量背后的国计民生

过去15年，一二三线商品住宅的库存去化周期见下图。近期都创了历史新高。说明新房严重滞销。

新房滞销，大量房地产销售自然就失业了。部分很努力很幸运的朋友，也许能转行到新能源车搞销售，但总归是有限的。那么剩下的那么多销售人员怎么办呢？都去送外卖吗？

除了销售，地产行业还有海量的设计师、工程师，以及产业工人，何去何从呢？

还有上下游大量的相关产业，建材、家电、电气暖通、工程机械，包括再往上游的钢筋混凝土厂，地产关联的30%GDP，难道都要崩塌吗？

而这些行业里的工程师和产业工人又要何去何从呢？总不能前一天还在设计暖通线路，第二天就去设计芯片线路吧？转行是有成本的，有些行业根本就没有回头路。

如果这些行业出现大面积的企业倒闭，很多人必然会是痛苦的，很多消费也会消失。而这些消费的消失，又会扩散到非地产行业，甚至可能形成恶性循环。

不仅如此，原来靠卖地资金维持的低廉公用商品必然需要涨价弥补亏空。近两年，水电燃气公交都开始涨价。

嘲讽归嘲讽，不买归不买，这些都是个人自由，但很显然，最终没有人能置身事外

所谓转型的阵痛，是指有一部分人会超级痛，剩下的人会感同身受。

3 楼市的需求依然在，经济韧性还很强

前面说得有点多，但大家也别太慌，目前的情形也没有那么悲观。

下面有两张图。

左边这张图的红线是今年新房的销售面积，其他的线是过去5年的销售情况。右边的图同理，但是二手房的数据。

你会发现，相较于过去5年，2024年新房销量呈现大幅下滑，情况非常糟糕。

但二手房的销量并不差，2023年创历史新高，2024年也比历史数据还要好。说明二手房的成交还是很活跃的，楼市的需求和韧性依然存在。只是很多人不买新房了。

折射到消费上，消费降级是存在的，但绝不至于崩盘，韧性也很强。不管是海底捞、海南免税还是节日消费，人均消费是有下行的，但消费人次和消费总额依然是上行的。

包括地产下游的家电。新房销售是大幅下行的（下图淡蓝线），但空调在内的家电销售（下图深蓝和红线）却是平稳增长的。

不仅如此，很多企业凭借强大的产品力和日益提升的品牌力，实现了全方位的国产替代和出海，从而部分弥补了地产的空洞。

像家电领域，23年主要家电品牌的外销呈现大幅增长，而同期欧美家电品牌的外销反而是下滑的。

还有工程器械，比说地产行业里用得最多的挖机。下图是过去20年挖机内销（红柱）和外销（灰柱）数据。

由于国内地产下行，挖机内销台数大幅下滑。但挖机外销数量暴涨，从5年前每年的2万台出口爆炸增长到现在的每年10万台。

这也使得在地产下行、基建放缓的同时，工程机械近2年股价却是持续上涨的。

新能源车和手机就不说了，品牌和产品力的提升显而易见。再看看老美那边特斯拉和苹果的最新销量、毛利和股价，也怪不得人家要想办法弄咱，确实干到人家家门口了

这里也保一下命。我是BBA也有，国产新能源车也开；苹果手机也有，华为也用。我想我也有资格评论这些产品

最后说一下，甭管央行今天的这些政策是否奏效，未来还会有哪些地产政策，我都对中国依然有信心，对股市有信心。我不记得在哪看到了一句话，但我觉得用在这特别贴切：

“中国和美国可能开展了这个世纪最可怕，最大规模，最残酷的竞争，我的确不知道胜负在谁手，但如果你告诉我，你觉得中国最终赢不了是因为中国没有刺激房地产，那我觉得这就有点搞笑了。”

报下格指2.53，投资机会S-。原创不易，干货更难，还望各位大佬点赞、在看和分享支持~