深圳最近的新盘很火，龙岗、光明、宝安、龙华这些地方，包括坪山都开始出日光盘了。

深圳有的开发商正在通过一些简单的操作，让本来无法日光的房子变得容易日光，让容易日光的房子变得一定日光，这点我在《闭门直播》跟大家分析过，日光盘的含金量在迅速下降。

我们必须承认，大多买房人是不大懂房子的，二手房PK新房，只要有可能，大多买房人一定愿意选新房而不是旁边的二手房，一定更愿意选价格更便宜的新房而不是旁边更贵的二手房。

比如前阵子，一个打中龙岗日光盘的买房人，在交定金的前一周找到我的团队，咨询楼盘价值如何。你跟他说价格便宜，他欣然接受。你跟他说龙岗供应量太大，他反而不愿意接受。这个时候买房人过来咨询是为了求认同，希望你鼓励他而不是真的去为他考虑什么。

买新房的买房人满脑子都在想着怎么打新必赚，抢到日光盘的买房人更觉得自己已经要必赚了。

买房人想要做到打新必赚，首先就要摈弃新盘热度对新盘变成二手房以后的价格影响。

尤其是日光盘——这只是特定环境下，该区域、该价格所匹配的买房人较多而已。

特定环境，日光盘变成二手房以后的环境会变。特定价格，变成二手房再涨价的受众情况也会改变。

2019年宝安华强城市花园开盘，单价5.5万/平，万人打新，楼盘日光。

特定环境是一路向西的概念火热，买房人都以为自己买到日光盘能够赚钱，但现在一手业主清一色亏钱。

2019年、2021年，前海妈湾招商领玺1期、2期，开盘价10万多/平，期期日光，买房人也以为自己买到前海的日光盘能够赚钱。

但现在领玺3期的新盘也卖10万多/平，4期的新盘还卖10万多/平。

正如我们刚才所说，二手房PK新房，只要有选择，大量的买房人一定愿意选新房而不是旁边的二手房，旁边二手房的业主当年可能也是这么做的。

过去的深圳楼市，一些新盘确实存在限价，尤其在深圳取消3年限售以后，一定程度的限价还存在不少套利空间。

但可惜，这种限价和套利并存的新盘已经很少很少了。

大量的是虚假的限价。比如龙华深圳北2023年卖的华润超核，均价7.4万/平，当时龙华红山深圳北有很多8万多/平的同类型二手房。

客观数据上面，每平有不到1万的限价。

可是，假如你稍微懂点谈判技巧，7.5万/平拿下龙华红山不是难事。

假如你再懂点板块的供应量和房价趋势，7.5万/平的龙华红山和深圳北不是最低价格，现在已经到了6字头。

龙华前阵子的日光盘，中建鹏宸云筑，距离深圳北十来分钟路程，价格更是到了5字头。

假如你现在继续看5字头的价格便宜，忽略板块、楼盘的房价趋势，拿到的限价新盘仍可能是未来两三年后的价钱。

刚需是最喜欢打新赚钱的，买到的房子新、价格便宜。

可是刚需是最不适合打新的。

刚需打新，相当于1万块的月收入，想着开劳斯莱斯。没钱的时候更应当务实一些，打新的赚钱机会并不多，买错的风险反而极大。

一部分换房群体是适合打新的，比如：名下至少有1套优质资产，可以对冲风险。

深圳房价涨得快一点，自己的房子跟着涨。深圳房价涨的慢一点，自己也无所谓。唯有如此，才能平常心打新。

2020年底华润润玺1期开盘，万人打新13万/平的新房，可是一手业主的钱还没赚到时，很多在2019年底卖掉房子，苦等打新却没中签的人已经受伤了。

还有多套、豪宅人群，深圳未来能看得到的豪宅新盘，一个是半岛五期，一个是东角头，还有一个深湾宅地。

都需要再看具体的价格和配套。

深圳现在的豪宅价格变动很快，与其拿着钱苦等新房，不如先持有一套有价值的二手豪宅。

等到时机点，有钱、有房票、有价值，可以尝试打一下。实在打不了，也可以拿二手换它的二手。

有价值的房子不止在新盘而已，深圳房地产的现状是，有价值的新盘并不多。