本文观点保鲜期1年，二押相关利率、额度保鲜期3个月。
什么是二押？二押其实并不难。如果我们有按揭房，还想贷款，就可以去银行做个二次抵押，借出房产的剩余价值。
二押额度是多少？二押最高额度 = 房产价值*7 - 按揭尾款。
比如说房子值个2000万，按揭尾款有900万，那就是2000万的7成1400万减去900万，500万就是我的可贷额度。
二押利率划不划算？上海地区目前二押利率比较低，常用方案利率在2.88~3.65%，还款方式3年先息后本，20年等额本息都有。折合每100万，月息2480~3040。额度最高可做到3000万。
（文末附图：各二押银行利率与额度上限）
什么样的人群喜欢做二押？实操中，按揭利率不太高，比如说低于4.5%的。或按揭尾款小于房价4成的老板，比如1000万的房产只有400万不到的按揭，喜欢做二押的偏多。这么做的理由是手续简单、没有过桥，利率较低且还款方式好。
什么情况不太适合做二押？凡事都有两面性，二押也是如此。如果遇到房价下跌、收入流水不稳定的情况，部分谨慎的银行（大行居多）可能要求二押提前还款。所以流水少于0.5倍负债金额的（如总负债1000万，流水只有500万以内的），避免大行二押。
其他方案有没有？如果只考虑抵押，用抵押贷款置换按揭是办法之一。经营贷和消费贷都有方案。
在有真实经营和消费用途的情况下，老板们经常选的是中长期抵押（注意不是短期），可签长期合同，利率2.8~3.6%，先息后本、等额20~30年都有。他们认为房产的置换周期差不多5~10年，所以还本压力大的签先息5~10年合同，即5~10年后才还本；生意正常的签3年，利率低0.3~0.5个点左右。
这么做相比二押，同等资质的老板利率能低0.3~1个点，额度高出约10~20%，属于一步到位的做法。
总之，二押适合按揭成本不大，经营、收入状态良好，对额度、利率没有太大追求，图方便的老板们。按揭转抵押，适合经营一般，按揭成本大，资金需求大，需要降息、减压、增额，贷款经验丰富的老板们。
我是融志，融知、融智、融志。
以上内容限上海地区。
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