回顾2024年成都的土地市场，从企业参拍到最终拿地以及土地成交的溢价概况来看，民营企业可谓表现强劲。
从土地参拍来看，根据睿合泰数据机构年报，2024年成都共有26家民营企业参与土地拍卖，占比达33%。同时，市场化的央国企共19家参拍，占比约24%；此外，还有12家市场化企业与区域平台公司的联合体参拍，占比约15%。
从土地成交来看，5+2区域去年共成交了39宗住宅类用地，其中有30宗均为市场化企业拿地，包括建发房产、润达丰滨江、中国金茂、新绿色、中海、保利、远达等市场化房企全年的拿地总金额都在20亿以上。
在成交楼面地价TOP10地块中，有6宗地价都超过了去年的最高楼面地价，拿地房企则有8宗为民营企业，包括润达丰滨江3宗地块、新绿色3宗地块、贝壳及远达各1宗。
可以说，核心城市地段的土地，已经是众多房企眼中的香饽饽，也把不少有心拿地仍一心求稳的房企挡在了决赛圈外，继而转向联合拿地、代建管理等开发模式。今天，我们就跳出房企传统的拿地自主开发领域，来看看2024年成都房企在代建领域里的那些“佼佼者”。
2024年年底，中国铁建地产公布了其在成都的代建项目销售业绩，累积突破百亿元，成为了成都首个在代建领域迈入“百亿俱乐部”的房企。
在这一销售业绩的背后，是中国铁建地产自2022年迈入代建领域，在武侯、高新西、天府新区、青羊、温江等区域核心板块布局。此外，在2024年除尾盘西派融城外，共有西派少城、领樾、宸语府、锦宸樾府、光华樾府、俊悦府、合悦锦萃7大主力在售代建项目。
△光华樾府示范区实景
其中，西派少城位于成都一环内、人民公园旁，于2024年3月入市。超500套高层住宅，建面约196-305㎡，清水单价2.2-3.1万元/㎡，清水总价约500-910万元/套。项目开盘当日即售罄，成为了2024年成都豪宅市场的首个红盘。而自2024年3月首开，项目更是连续9个月蝉联主城月度销售金额TOP1，也是2024年度“5+2”城区住宅项目销售面积TOP3！
在中国铁建地产重仓的武侯新城，已先后代建武侯资本3个住宅项目，包括领樾、宸语府、锦宸樾府均是区域的热销盘。其中，领樾2024年度月均销售约40套；宸语府是中国铁建地产落子成都的第一个“语系”作品，首开当月接待量达3000余组，11月首开告罄，且在40天内就实现了五开五罄，劲销约12亿元，据悉，项目建面约212㎡的楼王户型产品即将推出；锦宸樾府是容积率仅1.5的纯板式洋房社区，两开两罄，仅用36天实现了从展厅亮相到项目清盘收官，劲销约5.2亿元（以上数据源于房联系统）。
△宸语府示范区实景
此外，位于光华新城的光华樾府，均为2T2的小高层，户型建面约108-143㎡，自2024年10月开盘以来，也是两开两罄。项目最新推出的三批次房源，建面约143㎡的四房，还有少量房源在售。
值得注意的是，中国铁建地产代建的成都高投项目，均是人才公寓项目。俊悦府、合悦锦萃位于技术产业园区与高端人才聚集的高新西区，而坊间传闻，位于高新南区金融城核心区的28亩人才公寓项目也是中国铁建地产代建，今年究竟何时能入市，估计高端人才们早已望穿秋水了！
龙湖也是于2022年开始布局代建赛道，并发布了其代建品牌龙湖龙智造，位于天府新区科学城片区的中铁卓著，就是其代建的首个住宅项目。
在2024年三季度末，龙湖龙智造发布了其代建相关数据，包括实现2024年前三季度新增签约代建628万㎡，累计获取代建类项目超130个。截至目前，龙湖龙智造在成都、昆明完成签约18个项目。
在成都市场，龙湖龙智造在2024年曾一周之内完成了3个项目的签约，并累计获取代建项目超10个。包括在龙泉驿签约代建了东安湖经开发展龙湖|天澜、经开发展东安首府、家苇地产十陵44亩项目、经开发展大面街道92亩项目共4个项目，此外还有天府新区望岳雅院、郫都区成都西璟台、金牛区中铁二局旧改项目（通锦路24.5亩）、成华区华天杉峯以及成都新津33号地等多个项目。
从代建项目的开发进度来看，中铁卓著、经开发展龙湖|天澜、经开发展东安首府、成都西璟台均在2024年推售了住宅房源，且均成为了区域内的热销代表。
△中铁卓著意境图
其中，中铁卓著位于科学城鹿溪智谷片区，由龙湖龙智造联手央企中国中铁打造，主打安缦酒店式精奢生活。项目总占地约93亩，包括南北两个地块。继北地块快速售罄后，南地块在2024年也持续热销。投资云地图数据显示，去年11月，中铁卓著不仅是科学城住宅项目认购销量TOP1，更跃居整个天府新区新房项目热销榜第六，还在全成都市商品住宅项目销售榜中居第11位。
位于东安湖板块的经开发展龙湖|天澜，打造的是2T2的板式小高层社区，包括曼谷四季酒店园林、海派艺术会所等配置，主力建面约128㎡、143㎡户型均为纯改善全四房。项目自2024年9月首开，并成功问鼎9月东安湖板块销售单价、销售套数和销售金额三冠王。
△经开发展龙湖|天澜示范区实景
位于郫都城区的西璟台，打造建面约51-126㎡的准现房。项目由鹃城金控接手投资开发，同时由龙湖龙智造负责工程监管，项目各方面都按“龙湖系”标准提档升级，龙湖龙智造进场4个月即实现实景开放。超配5000㎡中庭园林、酒店式双入户大堂、木饰面板搭配电梯厅等，所突出的项目性价比，快速获得市场认可。据中指数据，其在2024年9-11月蝉联郫都区新房住宅项目销售套数 TOP1。
而随着杉板桥华天杉峯、通锦路中铁二局旧改24.5亩、经开发展大面街道92亩等项目建筑规划的出炉，2025年，市场对于龙湖龙智造代建项目显然还有着更多期待。
尽管新希望地产已经有较长时间没有独立拿地开发，但在2024年频繁地与区域平台国企开启了合作模式。
11月，新希望地产先后联合成华棚改、经开国投，以联合体的形式分别竞得了成华理工大学站23亩宅地和龙泉驿十陵43亩宅地。
而在代建领域，新希望地产也与经开发展合作紧密，已与经开发展联手打造了国投新希望锦和府、经开发展新希望天屹、锦悦天曜三个代建项目，且均在2024年多次推售住宅房源。
其中，位于龙泉驿老城板块的国投新希望锦和府和位于龙泉山板块的锦悦天曜，都规划打造了2T4的小高层住宅，户型面积下探到100㎡以下的三房，定位刚需及首改。
位于东安湖板块的经开发展·新希望天屹项目，则定位低密的改善住区，以全城罕见的流水艺术住区打造出容积率2.0的纯住区。项目规划打造T2的纯板式洋房和小高层，户型建面约116-143㎡，宽约70米、高约5.3米的大门，下沉式泛会所、实景园林、双层入户大堂等，都彰显出项目的改善品质。其9月首批次入市房源开盘认购即达90%，截至目前已取证4次。
△经开发展新希望天屹项目实景
展望2025年，新希望地产除了“抱团”开发的成华理工大学站23亩宅地和龙泉驿十陵43亩宅地外，大概率将有与平台国企合作代建更多项目的可能。
在前些年频繁高价拿地的德商，近几年在土拍市场已经低调许久。不过，其在2021年就成立了四川德商智慧绿色运营企业管理有限公司，进入代建市场。
从2021年拿下德阳高晟广汉江湾府、成都高新区人居沁川林语等项目的代工代建后，持续到2024年都没有“消停”。
继2023年拿下武侯区白佛社区 29.7 亩人才公寓项目、温江成都产投66.85亩地块项目、武侯发展21亩、41亩地块项目的全过程委托后，除武侯发展21亩还未入市外，武侯资本德商御湖天骄、武侯发展德商西璟天玺、汇厦德商光华天玺三大项目均在2024年多次推售住宅房源。
其中，武侯发展德商西璟天玺位于武侯新城北区，打造的是T2的纯板式洋房社区，仅109㎡、129㎡两个主力户型。首置首改的面积段，叠加下沉式会所、海岛主题的景观园林等，成为不少主城首改的选择，目前项目已推售5批次，后期还有7栋楼待售。
△武侯发展德商西璟天玺示范区实景
武侯资本德商御湖天骄则是机投桥片区的人才公寓项目，位于白佛桥TOD旁，户型建面约89-128㎡，整盘去化已超9成；汇厦德商光华天玺是温江光华新城的纯板式小高层社区，所有楼栋2T2户，2024年已推售8批次，整盘超900户，2025年可售房源存量“充足”。
2024年，德商还联合东方证券接手了停摆多年的新界花树居和恒雨后现代城项目。其中，位于西河的恒雨后现代城更名为德桦御湖和境，历时4个月，项目自然美学生活馆于2024年7月焕新登场，并于9月推出了384套住宅房源，建面约78-117㎡，总价100万出头，更适合刚需置业群体。
不同于中国铁建地产、龙湖及新希望地产的自建、代建“两条腿”走路，德商2024年在成都已经完全放弃了公开的土地市场拿地，转向的不仅是代建，还有代营代销等轻资产业务。2025年的德商，会否再度回归土地市场拿地开发，或许也是其重回市场舞台的重要契机。
实际上，经过行业大洗牌，积极拥抱市场，还有诸多房企都加入到联合开发、代建领域。
比如，绿城在成都继此前代建凤栖鹭鸣等项目后，2024年再与成都温江置业订立协议，代建温江64亩地块项目，形成中交城投+温江国资控股、绿城提供代建的格局。中交城投不仅与温江平台公司形成了股权合作的开发模式，还于2024年8月中标了九联科海温江凤栖湖片区43亩土地开发全过程管理服务项目，落地了在成都的第一个代建住宅项目......
而随着越来越多的房企加入到代建这条赛道，在顺应行业发展趋势的同时，保持对产品、服务的敬畏之心，或许才是穿越周期的压舱石。
