6月23日晚，美的置业发布公告称，拟进行股权重组，将全资持有的房地产开发业务产权线从上市公司重组至控股股东，重组完成后，上市公司将专注经营性业务。

也就是说，美的置业要把其房地产开发板块进行私有化。

这个操作震惊了很多小伙伴，很多人跑来问地产君是怎么回事。

在地产君看来，美的置业目前看来并无明显的债务问题，此次调整是主动性的调整，这一操作是穿越行业下行周期的一次变革探索。

从二级市场的表现来看，资本对于这一调整也持有乐观看好的态度：

美的置业在6月24日开盘后剧烈拉升，盘初一度大涨超100%，达7.54港元/股，收盘涨幅达69.81%，报6.37港元/股。

今天，地产君就和大家来聊一聊具体是怎么回事。

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探索新模式，轻装上阵

我们先来了解一下此次重组的细节。

美的置业此次股权重组方式，采用了香港资本市场常见的实物方式分派。

此次实物方式分派，上市公司美的置业将其持有的房地产开发业务，作为特别股息，分派给上市公司的全体股东。

分派后，重资产的房地产开发业务从上市公司的子公司调整为上市公司的兄弟公司，相应的房地产开发业务也从上市资产变为了非上市资产。

此次分派还提供了现金选择权，即持有美的置业股票的股东如不参与房开业务股权的实物分派，可选择对等的现金分派，每股现金分派金额5.9港元，相比公告前一日收盘价溢价57%。

分派完成后，控股股东将全面收购房开业务的剩余股权至100%持股。

系列重组完成后，美的控股将持有100%的非上市房开业务产权线和81.13%的专注经营性业务的上市公司股权。

而重组后的上市公司将专注经营性业务，围绕物管、商管、智能化、装配式建筑和内装开展业务，以及承接控股股东所持房开资产的全链条开发管理。

重组完成后，美的置业将实现房地产开发重资产业务与持续经营性业务的股权分设。

在地产君看来，此次重组是对新常态下房地产业务转型进行的探索，尝试重资产拿地与开发运营分离的房地产经营模式，让土地回归资本、开发回归能力，各归其位、各得其所。

对于上市公司美的置业而言，高杠杆、高负债的重资产房开业务剥离后：

第一，整体业务模式由“重”转为“轻”，可以大幅降低上市公司在房地产市场周期性波动中的潜在风险。

第二，可以最大程度优化上市公司业务结构，显著降低财务负担，同时，上市公司并表范围大幅缩减，上市公司得以轻装上阵，还可以带来更灵活的资本运作空间。

第三，重组后的上市公司业务将可覆盖房地产的整个生命周期，业务模式和业务结构也更加均衡，各个业务板块的经营数据将得以更加清晰地展示；上市公司估值有望带来结构性的上调。

从企业经营层面来看，2023年房地产开发业务贡献了美的置业97.44%的营业收入。

此次重组后，房地产开发业务的收入将确定在控股股东的会计报表，上市公司仅确认开发管理服务收入。

开发管理服务业务收入规模虽小，但利润率和利润稳定性将大大提高，对上市公司的股东更为有利。

此外，上市公司输出开发管理服务，将无需受制于自身的资金规模，参与的房地产开发规模将可以做得更多。

上市公司还可以利用其在房开业务中积累的现有专业知识和技能，扩大其服务范围，拓展建设项目管理业务，最终能够提供涵盖房地产开发过程各个阶段的服务。

因此，美的置业有望继续保持其行业地位。

02

强化重资产端，经营团队不变

据地产君了解，此次调整后，控股股东所持房开资产的全链条开发管理仍由现有经营团队继续承接。

公司经营业务实质、管理体制及业务运作未有变化、不受影响，经营团队保持不变，仍由现有团队统一开发、运营、销售、服务。

美的未来将“轻装上阵”，摒弃传统快周转模式，瞄准如何制造“好房子、好服务、好生活”的新课题，聚焦房地产开发、科技（建筑工业化、智能家居产业）、服务的经营内功，深研构建房地产全链条专业能力，向制造业学习，向专业的精细化经营要生产力。

美的置业此次调整的目标，是将房开业务的权益转移到私人公司名下。

在地产君来看，将房开业务私有化，脱离了上市公司平台，减少了业绩增长及财务压力，不用盲目追求规模，其实，有利于更加沉稳的做事、经营策略也更加灵活。

另外，拿地规模也可以更直接地借助控股股东的资金实力，拓展空间；土地和项目获取能力实际上是增强了，重资产端得到了强化。

也就是说，未来美的置业依然从事房地产开发，只是由控股股东来拿地，总体业务与之前变化并不大。

其实谈到美的置业，很多人想到的是制造业的实业基因，低调、稳健是大家给美的置业的标签。

在行业下行周期中，美的置业是目前国内为数不多未出险的头部民营房企。

在2022年5月，多数房企陷入债务危机时，美的置业则被监管机构选定为示范房企。

2023年，美的置业合约销售额659亿元，排在全行业第22位；营业收入735.6亿，核心净利润22.6亿，各项指标在当前的行业环境下都比较好。

此外，美的置业的财务指标其实非常稳健，甚至比很多央国企都好：

2023年末，美的置业净负债率仅为35.8%，同比下降8.1%，为历年以来最低，也处在行业最低档中；现金短债比1.44，扣预资产负债率67.3%，“三道红线”保持绿档。

受房地产市场调整影响，美的置业近年来持续进行“换仓”策略，从三、四线城市转向一、二线城市。

据悉，仅2023年，美的置业一共完成21个项目股权收购，权益货值增加98亿元，二线及以上城市权益货值增加94亿元；同时退出24个项目，权益货值减少33亿元，三四线城市占比88%。

截至2023年底，美的置业二线及以上城市的土储面积为1735万方，占比67%。

总体来看，在众多民营房企中，美的置业的发展颇具韧性。

结语

美的置业作为目前少数未“爆雷”的房企之一，其稳健的财务指标、良好的经营业绩及清晰的战略规划是重要砝码。

随着本次战略性瘦身的实施，市场对美的置业的信心有望得到进一步的增强。

随着地产行业持续调整，房企间竞争加剧，可以预见，未来可能会有更多的民营房企选择剥离房地产开发业务，转向轻资产运营模式。

这种转型不仅可以降低企业的运营风险，还能提高资本效率，使企业能够更加灵活地应对市场变化，实现可持续发展。

而美的版本的“重资产拿地与开发运营分离的房地产经营新模式”，或许可以成为房企穿越周期的一个新样本，也可以给到诸多房企一些启发。

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