央妈想要继续降息，但各家银行却纷纷“反悔”了。

央行最新的LPR数据，1年期为3%，5年期为3.6%，降幅达到25BP。

这只是指导价格，各地银行还可以根据实际情况下调首付房贷利率，这才是大家最关心的。

我去查了一下，发现广州有银行利率最低能给到2.65%，比公积金2.85%还要低20BP，100万的房贷，30年等额本息能减免5万的利息。

但是、但是，广州多家银行随后就接到通知，商贷利率不得低于公积金贷款2.85%利率，随后银行纷纷“反悔”，取消商贷利率优惠。

但这里有个BUG，不得低于公积金利率，但没明确规定商贷利息不能等于公积金利率。

试想一下，银行房贷息=公积金房贷息，这就有点意思了。

这2个问题才是我们争议的重点。

以前大家买房，最关心的就是商贷利率优惠，托关系、找朋友、求爷爷告奶奶，为得就是求得那利率优惠。要是遇到企事业单位的，直接掏出公积金，低息贷款直接秒了所有人。

才过去4年时间，银行房贷直接被通知首套房利率折扣“不能低于公积金贷”，可见央行在降息减负促销费上，是牙膏挤爆了。

2020-2024年，公积金只降息了2次，共下调4%。商业房贷算上取消首套房利率下限，5年期LPR差不多降了快20%。

割韭菜算不上，最多是背刺老业主。

站在央行战略角度来看，后续继续降息是必然趋势，但利率不可能无下限的降，说房贷要免息的，那是不现实的。

引用官媒《金融时报》上，对于央行降息底线的一些描述。

1、综合考虑资金、风险、运营、资本、税收等成本后，对于大部分银行来说，3.2%是个保本点。

2、房贷利率持续低于3%，既容易使银行陷入非理性竞争，对银行经营来说，也是不可持续的。

官媒意思很明确了，银行利率的“底线”就是3%。大胆猜测一下,如果长期低于这个红线，银行就会Game over。

杠精可能会吐槽，公积金贷都2.85%，不是远低于3%吗？

别闹了，它们都不是同一个LV！

官方原话是，银行是盈利机构，也需要交税、发工资、贷款等运营成本，3.2%是底线。

我来梳理下最近数据：

按照央行LPR调整趋势，今年第三季度首套房贷加权平均利率是3.33%，10月25号后，央妈统一调整全国存量房贷降30BP。

除开8、9月没有降息外，前3季度央妈降息加起来约是51BP左右，51-30=21BP，也还是没超过3%。

以此类推，你会发现，央行每次降息幅度都会控制在3.2%以内。

银行会亏损？房贷利率不能跌破3%？别傻了，根本不存在。

利率下调是为了高房贷大冤种减负，让他们拿钱出来消费，促进犹豫刚需买房，相对应的央行会释放降准降息，不断给到流动资金给市场。

为了应对房贷利率下调带来净息差，六大行集体降定存利息，最低降到1年期1.10%、3年期1.50%、5年期1.55%。

都在降本增效了，谈不上保本这么惨，就是少赚和多赚的问题。

房贷利率跌破3%，大部分银行都会不行，这话听听就好。

房地产下行期，所有人都在打骨折促销卖房，虽然房价泡沫被挤掉不少，但现在房地产本质上还是一颗雷，业主还不上钱而断供，银行收回来也是降价甩卖。

资不抵债的黑锅银行不愿背，亏本生意只能业主来啃，降息让利要配合救市，帮助大家找人来接盘，后期利率破3%不是不可能，房贷利率还得继续降。

今年最大的政策悬念，终于落地了。

10万化债将直接给到各地，让地方化解债务，解决发工资、城市发展资金短缺问题，不过并没有说明用于消费、房地产补贴。

钱，通过化债，以工资形式给到大家，然后通过消费、买房买车不就流通起来，打通内循环的痛点吗？

地方政府可以把闲置土地、房企未开工土地，卖不出去房子通过专项债转移，买来存量房用作保障房。

实际上，钱没有直接流入楼市，而是间接作用于房价，可以稳定房价止跌，但不能让房价涨回去。

债务不会消失，只能被转移，货币不是万能的！

化债是给钱，居民低欲望不消费，给再多钱也没用。

2月降准降息，信贷额度却牙膏倒吸，只有3600亿；8月LPR降息，贷款缩水到4600亿；9月新增贷款1.59万亿，比8月牙膏倒吸7200亿。

可以看到，老百姓根本就不愿意花钱消费或贷款买房。

化债给钱发工资，只是解决当前困局，最大纠结点在于收入下降、找不到工作，9月16-24岁青年失业率17.6%，依然大幅超过总体失业率。

还有许多待毕业的大学生嗷嗷待哺，所以整个市场就业岗位不足，这些才是导致大家不想贷款消费买房原因。

所以10万亿的化债，给到是转移地方财政支付，房价最多是止跌，要想涨回去，基本是不可能了。

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